最近市场聚焦的几个热点项目，价格无不成为大家热议的话题。但是可以看出，这些低开或者降价的项目都游离在主城外围。或是为了追求现金流，或是为了打开新兴板块的知名度，低价走量也是当下市场不约而同的选择。

相比而言，主城的一些高端项目最近反倒显得从容淡定。最近的几个高端项目或新盘亮相或老盘加推，无不引发关注，比如菲尼克斯国际公寓，以及在售的国际广场御景华府、羲和等等。当然，一些不具备真正意义上豪宅的项目也在这场楼市调控的洗礼中败下阵来。所以，本文试图以最近走访的顶级豪宅御景华府为例，来解读真豪宅的内在价值所在。虽是豪宅但主城核心的价值决定了这些项目收到市场波动影响很小。

主城价值如何对接顶级需求？

市场的波动首先从城市周边开始，主城在这个波澜开启后依然是安全的。这不仅是地段的价值，也是城市崛起的必然结果。核心城区不一定代表一个城市最高的房地产水准，但一定代表市场的最高城市价值。所以淡市之下，于高端项目而言，比拼的不是价格，而是产品独特的资源价值、区位价值和产品价值。

纵观全国楼市，已全面迎来城市豪宅时代，特别是在京沪等一线城市，城市豪宅占据高端市场的金字塔顶峰。南京作为长三角对接全球的窗口，其战略性区位及与世界接轨日益密切，已具备了出产豪宅的土壤，只是最近的调控风声正紧，几乎要湮没了本就该大放异彩的城市豪宅。

顶级城市豪宅的标准首先是否拥有珍贵的土地和稀有的景观资源，既要主宰都市繁华，更要主宰自然景观，南京能兼及这两项资源的产品不多。如果说别墅是奢华生活向郊区迁徙，那么市中心城市豪宅就是对奢华生活的彻底回归。

悉数国内顶级城市豪宅，有的以寸土寸金的城市核心地段备受推崇，有的以无法复制的稀世城市景观闻名，有的以奢侈华贵的顶级配套和星级化服务著称，南京豪宅中得之一二者已属凤毛麟角。

能体现主城价值的，往往是一些顶级项目，类似于御景华府这种城中大平层顶级豪宅。这些项目将是守护主城价值的最后一道防线。为什么这么说，从需求来说，有数据统计显示南京达到亿万资产的富裕认识达到1800人。这些人对于城中豪宅的需求很大，胡润百富榜曾经以南京的一位亿万富翁做过描述的样本：一个南京企业家，先在南京鼓楼区买了一套公寓，现在价值500万；后来又在江宁区买了一栋别墅，现在价值1000万；最近他又回到主城买了一套城中大平层豪宅，价值1800万。在他的房子中，收藏着一些艺术品作为装饰；此外，他还收藏了4辆车、5块手表。这些收藏总共价值1000万。它的家庭消费在300万左右。可以看出这些人在具备国际视野之后，开始重新选择城市豪宅，最终从别墅回归到城市豪宅，选择核心城区的居住价值。他们通过这样的居住理念来实现自己的身份特征诉求。

城中豪宅的精神意义

为什么位居主城的高端项目都能安之若素？关键在于城中豪宅拥有价值和在这个价值上衍生出来的标识感和标签属性，把这种理念做成一种品味，一种符号，能够让一部分峰层极顶的成功人士去驾驭、去感受、去比拼，这就是城中豪宅的价值。所以主城豪宅的购买力绝对是恒定的，就看你做出的产品价值能不能实现他的身份诉求。

说白了，现代意义上的城中豪宅其实是一种从地段回归到精神追求的一个过程。城中顶级豪宅代表的是一种全新的生活主张和极致的生活方式。这些人并不是为了单纯意义上的炫耀置业，而是自然的寻找一种匹配身份特征的居住方式。时间成本对他们来说是最昂贵的东西。他们追求生活的品位和居住的品质。关心物业的品质、家人的生活环境重视安全和私密性。城中豪宅是都市极致生活的最形象表达。

从地段到精神的过渡在很多城市演绎的很明白，在京沪杭等一些城市豪宅与城郊普通物业的差别能够拉大到数倍甚至更多。但是在南京这样的特征还不是很明显。南京近两年来也出现了单价四万到五万的顶级主城项目。黄金地段、豪装、尺度感强的户型设计等特征渐现。特别是类似于御景华府这样景观资源的差异化卖点使得这类产品具备了持续上升的价值空间，这些项目基本上开始具备了城中豪宅的基本位置。

城市豪宅如何匹配城居价值？

从供应的角度来看，近两年来南京的城中豪宅慢慢开始出现。如上文提到的御景华府、羲和或菲尼克斯。这些项目开始重视做价值，开始引入国际居住理念。做出了南京真正意义上的现代城市豪宅，参观御景华府的时候这个想法很强烈，南京当前的城中顶级豪宅发展速度其实很快，已经开始追赶一线城市。

南京国际广场不仅仅是一个商业综合体。其顶级配套和大平层公寓相得益彰。项目配置的极少数顶级大平层豪宅御景华府，只有区区27席。御景华府的产品纯粹到了极致，也稀缺到了极致。产品户型集中在549到850平米。项目由美国著名酒店、豪宅室内设计大师Bilkey先生设计，空间秉承北美现代主义华美风格，增加大气与奢逸格调。产品设计很有特点，一层一户，但每一层有两部电梯，电梯以及入户处的公共空间面积很大，相当于私人空间。这个项目的设计运用了国际上比较流行的设计理念，三面玻璃一面墙， 270度的全景观景视野能够一揽紫金山和玄武湖胜景，不仅如此，通过锯齿状的建筑设计保证了每个房间而且能够俯瞰全城独有的山湖景观。

另外这个项目室内的设计采用了十几种名贵石材，例如黑金沙、冻石等，搭配非常和谐。还有壁柜等多处都做的颇具尊贵感，卫生间等地大量的石材拼花，装饰三个立柱用的凝脂般圆润的巴西米黄，都雕刻出了这个项目的国际范儿和尊贵感。开发商做这个项目也十分用心，据说连门把手都是从欧洲品牌厂商的生产工厂空运而来。另外还应用了许多顶级的国际大品牌和精致的木质装饰和布艺制品，有很多值得细细考究的细节。

我们说城中豪宅，价值为大，好地段要做出好产品。南京国际广场占据的资源绝对是南京最顶级的，紫金山和玄武湖的景色如同它的后花园。位居中央路的核心位置，占据城市文脉和商业黄金地段。国内外顶级团队打造、空运欧洲顶级标配，真正实现了同步国际的奢侈享受，同时自身更有大型国际购物中心、威斯汀酒店、商务办公的甲级写字楼配套，实现了城中之城的双配套，这是其它项目所不能望其项背的，其价值不言而喻。在这里能够以国际视野打造出御景华府大手笔的产品难能可贵，其实，城市资源和这样一个纯粹的大平层豪宅是能够很好的营造出标杆性的城市顶级居所的。加上超五星级威斯汀大酒店的顶级配套、国际奢侈品购物中心的配套和全城唯一航空值机站——NIC城市航空中心，这个项目打造出了完善的封层人士生活环境，已经具备了城市顶级豪宅的要素。

所以说高端市场中缺的不是购买力，而是缺能体现出高端居住价值的好产品。这样的产品是远远游离于大众市场之外的，价格的变动或者政策的调控都对其不会有太大影响，其绝对的差异性定位，几乎可以构成一个细分市场的品质垄断，其未来的上升空间也就可以想见了。