近来有开发商朋友算了一笔帐，他说他的项目拿地是4600多，建设成本经过严格控制在3500左右，加上各种税费等成本大概在1万元上下。但是该片区的房子想卖到9500都难上加难。市场不好的情况下，他们只能选择低价入市。情况好些的话还能赚一点，如果不好只能微利零利或者亏本卖了，赚赚吆喝，一年也算是白干了。

房地产微利或成常态？

当前的市场对很多开发商来的确比较纠结，尤其是那些在市场较好的时期拿地、定位又比较高的企业，面对当前市场，境遇十分尴尬。且不说能不能赚钱，保本回收利润对他们来说就心满意足了。曾几何时，我们将房地产行业批为“暴利行业”，但是一夜之间这个暴利行业为什么却成了微利、甚至零利行业？

这是因为：如果房价在现有的价位上下调个一两千、两三千似乎并没有多大幅度。但降的却是开发商的大部分利润，甚至是他们全部的家当啊。而土地成本、建筑成本、人力成本、营销财务成本、税费等各方面的费率并没有任何的变化。开发商自然是低成本和零成本了。房价这几年的上涨伴随的是地价的上涨、劳务成本、原材料成本、融资成本的大幅上涨。房价的上涨从长远来看给开发商并没有带来利润的大幅提升。

我们以几个例子来分析：浦口中海万锦熙岸当年拿下的G20地块的楼面价是4010元/平米。该项目在中海产品系中属于中高端项目，建筑成本大概控制在3500元/平米左右。这些费用大致已经占据了房价的70%左右，再加上15%左右的税费，另外还有管理营销等方面费用加起来，即便按照融侨观邸的价格，到开发商手里的利润已经无多。但问题是融侨打出的价格长期看还不能迅速带动市场热情。试想如果开发商以低于融侨项目的价格入市，利润有多少呢？保本就不错了。

所以，淡市之下，很多品牌房企愿意拿出足够创意，以低于市场预期的价格入市，微利零利，甚至亏本卖出也未可知。网博机构调研中发现，某品牌开发商近期将推出首期单位，或将采用略有亏本价格入市，为的是能一炮打响。卖出去比盈利更重要。

微利时代的还有多少降价空间？

仙林湖板块的保利和万科当年拿地的成本分别为4578和4261左右。各项成本统计下来，很多业内人士都认为金色领域的价格已经是微利甚至赔本赚吆喝，这也是很多人为什么认为万科的价格是近来市场的谷底价了。降价为什么难，保利香菇盘为什么会开这么高，因为很多开发商必须在成本上做一个充分的考量。

开发商只是一个终端，但绝不是所有房价构成元素，低价、税费这些开发商不能控制的成本是否可以为房价回落做一些贡献呢？考虑到房屋价格构成要素大多是非人为控制因素，所以，留给开发商的挪腾空间也不会太多，除了开发商严控成本，通过集团采购等模式压缩建设成本、部品成本，通过品牌边际效应、拓展推广渠道管理压缩营销成本，从而在客观上做出同样的产品，A盘可以比B盘压缩1成左右成本，从而留出一定的让渡空间。如何将产品做出差异化，将品牌溢价体现出来，则是考验开发商的长期运营的功力了！

而接下来的市场如果房价要有合理的回落，必须从这源头上来动刀子。政府一定要改变拍地时的牛市心态，随行就市调低挂牌价，为未来房价的合理回落留下空间。比如近期，城北某块地政府挂牌价就在6000，但周边房价尚未过万，这样的地价不流拍才怪。土地财政决定了地方政府对于降价的抗拒，所以土地出让方式的改革是必然。至于土地税费更不用说，60余项房地产税费吃掉了一大部分利润。这部分权重如果不变，房价即便回落也只能暂时的。当前类似于中海万科等这些新项目，其实利润很低，下调的空间也很小。到时那些早些年拿地的大体量项目，因为土地成本相对较低，所以房价下跌还有一定的空间。

所以要抑制高房价，限购限贷没有错，开发商让掉一部分利润房价会有回落。但是一味地逼迫，而不对土地成本和税费成本做合理约束，最后极端的结果就是房价没降多少，反倒将开发商逼上了绝路，最终破坏了市场的合理秩序。