加载中…
个人资料
孙海
孙海
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:8,519
  • 关注人气:50,049
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
正文 字体大小:

冷眼旁观:“降价潮”真来了?

(2011-11-16 08:46:12)
标签:

杂谈

昨晚,做客江苏广电《新财经》,和主持人论辩“降价潮”话题。我认为,当下很多媒体都在渲染一种“降价潮”的氛围,这是有失偏颇的。所谓“降价潮”应该是出现大面积的普降,深降才可以这样说。而当前很多楼盘的降价行为都有具体的特殊原因。从全国来看,最典型特征是品牌房企率先降价。这些都是上市企业的现金流战略决定,目前来看,现在的市场因素还不足以引发舆论所说的“降价潮”。

南京也一样,目前看,楼市形成不了大面积全线的降价,更多的是新入市楼盘纷纷调低预期,前期价格略高的做降价修正,资金链紧绷的做阶段性促销。传闻中的“降价潮”无法形成,原因如下:

第一,大型房企出于对市场的谨慎判断和自身现金流现状,合理的腾挪牺牲掉一部分利润,换取充裕的现金流,并拉动销售。很多上市企业本身负债率较高,淡市下的市场未来又有很多不可预知的市场风险,而当前国家融资渠道缺乏,银根紧缩,开发企业能够募集到的资金都是杯水车薪。准备充裕的现金流,以防市场进入真正的“萧条期”是很多上市企业的不二选择。所以说品牌房企的降价都是降低市场风险的行为,毕竟生存比利润更重要。无论是前期降价的龙湖、中海、绿地,还是近期的万科、保利、恒大等企业。这些上市大鳄对于市场的判断其实比一般中小房企更加保守。所谓船大难调头,一旦有一环断裂,那就可能会危及全局。

绿城的困境,其实是很多上市房企面对当前市场困境的集中表现,高负债率运行的企业所承担的市场风险远远大于一般中小企业,所以他们没有理由不谨慎。龙湖抢收华东,深圳招商果岭低价入市,万科深圳等地的降价都是如此。南京万科的低价入市,恒大绿洲的降价,包括荣盛在六合的降价无不是基于这样的考虑。


第二,当前市场下销售受阻很多房地产企业去化不畅,资金周转周期变长。资金的时间价值降低,企业现金流急速减少,企业的流动比率和速动比率下降。为了加速企业资产的周转,保持充分的现金流,实现企业当前的业务扩张,很多大型房企也会选择一部分项目降价。一些大企业会考虑将前期没有老业主的新开楼盘、毛利率较高的滞销楼盘,以及区域内已形成降价氛围的被动楼盘降价,从而将资产盘活,比如万科金色领域的低价入市。而一些新兴而且价格明显虚高板块的项目,由于有较高的利润空间也成为一些企业首要的降价选择。另外一些尾盘项目也成为被“甩卖”的对象。

把资金抽出来,有的企业加大了在商业地产等受限购影响较小的业务领域的投入。有的则趁当前开发商拿地热情普遍不高,土地成本较低的机会加速拿地布局,增加市场份额。如果观察9月份之后万科等企业在全国的动作就会发现大鳄一方面采取价格的收缩,另一方面却在暗自用腾挪出来的资产加速拿地布局全国市场。

另外,为了上市企业的颜面,年末为报表上的数字做冲刺也是很多房企调价的重要原因之一。综合以上原因来说,还没有出现足以触动全局性降价潮的动力。中小企业大多处于观望之中,他们的资金压力远远没有大型房企紧张。

但是这并不能说降价的动力不存在,品牌房企的降价对于市场的导向作用很强,局部的恐慌性抛盘有出现的可能。万科等企业降价行为已经证明,价格的调整完全能够触动消费者,拉动市场。只要价格有所调整合理到位,大多买家都会接盘,市场也将形成各方乐见的合理稳定的价格回落。如果说降得再多都不会有人去买,那才会引发真正的降价潮,而现在还没有到这一步。

0

阅读 收藏 喜欢 打印举报/Report
  

新浪BLOG意见反馈留言板 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 产品答疑

新浪公司 版权所有