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【海访谈】就当前市场对话陈宝存

(2011-11-04 09:02:24)
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杂谈

前言:当前市场形式十分严峻,上海等地频现降价盘,很多人都在看空市场。到底这个市场怎么样?网博机构总经理孙海先生以为我们很多看法和观点其实还是脱离了市场的,具体的市场情况恐怕并没有想象的那么简单。近来常和一些同行和专家聊起市场价格的话题来,聊出很多东西出来,不妨在此和大家一同分享。

以下是和亚太城市研究会房地产分会会长,著名地产评论人陈宝存先生的独家对话交流:

http://img5.house365.com/blog/2011/11/04/13203668824eb333222cfc0.jpg?=x

一、当前房价下降是部分价格虚高项目价格的合理修正,是中小企业出问题之后投资性需求大量撤出后部分投资性强的项目的价格回落。

孙海:陈总您好,今天想就当前房地产市场的发展现状和您交换一下意见。从目前上海的市场情况来看,从品牌开发商开始,降价的趋势好像在蔓延,大家都说房地产的冬天来了,房价要大降了,您怎么看当前的形势。

陈宝存:是的,我看到了,包括浙江的问题,我认为长三角的问题主要出在浙江的经济问题上。08年的时候,王石等人带着珠三角地区的房企率先降价,当时大家对珠三角经济的信心降到了冰点。而珠三角08年的时候是领跌全国的,他们对全国市场的选择都是相当保守,万科富力等企业更是一年多都没怎么大规模拿地,富力甚至18个月没有拿一块地。

当时是外贸出问题了,如今的经济问题出现在民间借贷的问题,主要是浙江的高利贷借贷风波。这个对整个华东市场影响比较大。华东的人是不可能去北京投资的,江浙一代的人喜欢到上海杭州等城市投资。因此华东地域性的问题主要出在上海浙江等地的一些投资性为主的楼盘。龙湖地产“抢收华东”对于市场绝对是有作用的。

03年我做一个企业的营销总监,石家庄一个企业,但是它当时的思路和碧桂园是一样的,追求现金流的流动,而不是很高的利润。我是搞成本核算出身的,老板当时让我管理的楼盘老板来了一个480起价,600均价,我算得成本可是720,后来480起价,600均价他都做了。前8栋楼他亏了200多万,但是这个小区最后卖到3000以后赚了6个多亿。低开高走,一点点涨。这是比较合理的。

华东市场的高利贷问题解决不了,其实是中小制造业企业出了问题,很多中小企业主都是投资房地产的,影响了他们的信心。上海绿地的项目我不太清楚,但是龙湖的项目比较偏,其实这些远郊的经济性别墅和豪宅投资的成份比较强。

  昨天在央视做节目,有案例说江苏太仓的百余名业主去上海绿地闹事,这类人并非上海本地人,是典型的炒房人群。深圳市场每次波动都很大,但是最近广东反而很坚挺。其实这是和深圳人口结构是有很大关系的。08年广东的波动主要是由于当地的中小制造业企业出了问题。而当今长三角也是这样的问题,反倒京津广东的市场比较稳定。

    孙海:你是说很多降价的项目都是因为本身价格虚高,而购房人很多都是投机者。投资性需求撤出将虚高的房价打回了原形。你了解的北京市场是怎样的?

陈宝存:北京现在房价的回落主要是通州,通州09年的时候东扩,北京市政府搬迁后,通州房价炒的很厉害,比北京三环的房价都贵。个别的几个楼盘虚高的厉害。而今年年初的时候出的是限价令,北京市政府出台措施只能降价不许涨价。当时很多项目都高报,本来18000入市的报了28000。而通州现在的房价差不多基本稳定在14000到15000,这个价格实际是09年就涨上来的。像08年是八千多。实际二手房价波动很小维持在一万四五。但是个别新盘却都是高估,例如北京国际京贸城,当时远洋的一个项目卖一万五的时候,京贸国际城的项目卖28000到29800。调控之后,该项目跳水7000到21000,但是21000多都是高估的。所以这能说是价格的合理修正。

二、调控政策压制了很多高端项目的推盘,大量低价远郊项目的上市表面上拉低了均价,但是难以体现真实的房价水平,人为拉低了均价。媒体和一些“专家”更是误导歪曲了事实。

孙海:陈总那按您的说法就是现在全国的降价都是很多非典型的项目或者个案。是价格虚高项目的价格合理修正。是吧?

陈宝存:对的,像北京这两年出让的土地都是五环以外的,像大兴通州等区域,目前北京主城也就是四环以内积攒了大量的豪宅。我知道的好几个项目都开不了盘,因为定价都是8万到11万,就因此成交没有。而主城区的整体房价停滞不前。比如像金茂府已经卖的很好,但是由于签约贷款等问题还没有搞完。所以5万以内四环的房价是体现不到网签数据上上的。如果这个项目贷款签约都做完,恐怕大家认为的北京房价要突飞猛进。北京调控最盛的时候单价在3万5以上的房源价格都积压下来了。卖掉的大多是这个价格以下的楼盘,所以官方给出的统计数据说北京商品房均价1万8,这个统计本身就是有很大偏颇的。这个价在北京城区是找不到的,市区的房价都到了11万了。

孙海:也就是政府为了压均价,很多高价的高端项目都被压制了,推出来的项目都是相对远郊,价格整体较低的。从而市场均价被压低了?

陈宝存:是想压均价,上海也有这样的事情。比如北京主要推的就是环外的项目。北京1万3的房价除了保障房,在各个区都没有了,怎么会有1万3的房价呢?这些都影响了很多人对于市场真实情况的判断。媒体和一些行业外的“专家”由于不了解这些歪曲了很多事实。所以市场并非像那些天天唱空的那些人所说。目前可能成都市场下探的压力比较大,但是它对于整个全国市场不会有太大影响的。所以我和很多盲目唱空的人的声音并不一样。很多媒体也认识到对于市场整体的判断有误区。

孙海:也就是说很多媒体和评论人士对于真实的市场还缺乏了解,而认为的歪曲了市场的现实?

陈宝存:都在歪曲,那帮唱衰的人其实到处寻求支持。微博上有人说业主闹事是开发商导演是为了威胁政府。这是不符合事实逻辑的。这些东西被放大后也影响了对于市场的正确判断。

孙海:我也认为说开发商绑架民意,自演自导砸售楼处的闹剧简直是无稽之谈。所以也认同陈总的观点,还是要深入到市场,依据事实来判断。不应该看一些表象的观点去放大炒作。其实很多人看空也是因为能比较容易获得民意的支持。

三、保障房以公租房为主,公租房的定价是个难题,成本严重高于市场上的租赁房屋。有时还会出现公租房和市场价格水平倒挂的现象。

孙海:陈总,你对于当前被寄予厚望的保障房政策怎么看,保障房是当前市场的灵丹妙药吗?

陈宝存:再说说保障房,什么是保障房呢?保障房的概念很清楚,保障房其实和普通商品房是没有丝毫关系的。最近公积金租房我觉得是很好的,但是这需要培养一个完善的独立市场。但很难,例如租房是很少经过什么手续的,但公积金租房报账是需要发票的。短期内实现比较难。另一个,现在保障房主要是公租房。但是实现比较困难,有的还需要依靠开发商。但是将来土地价格越来越高、拆迁安置价格越来越高,这是谁都改变不了的。北京的公租房降成30平米了,原来是60平米。原来住建部标准是60平米,后来国土部限定40平米。但是公租房在北京实际价格高于市场价格。现在公租房来源全是新建、改建、扩建。这些成本决定租金成本。但市场租赁房屋都是现成的。主要来自老百姓改善住房条件后空出来的福利房。租金是相对比较便宜的,业主对于租金的定价并不高。这就是所谓的公租房租售比严重和国际脱节。去年我在地铁旁租了间1800的95平米的房子,业主租的便宜是因为这个房子是在2000年买了,已经升值10倍了。因此实质上市场租金偏低了。我在通州租了一个180平米的跃层,精装修,配置齐全。月租金是3800,平均每平米是21元,但是同区域的公租房的租金是30以上。这是严重倒挂的,很多人解释不清这个事情。那么多的回迁房,很多人认为回迁房的评估应该加入到居民收入总量中。但是忽略了居民实际房屋持有量,有可能是多套。

附:陈宝存,全国房地产经理人联盟副秘书长、全国工商联房地产商会理事、全经联首批地产研究员。全国地产知名专家和评论人,杰出地产人,大腕级地产职业经理人。全国房地产经理人联盟副秘书长、全国工商联房地产商会理事、全经联首批地产研究员。全国地产知名专家和评论人,杰出地产人,大腕级地产职业经理人。2009年获得住交会地产百杰奖,现任亚太经济研究会房地产研究分会会长。

(本访谈根据录音整理,未经当事人审阅,疏漏之处敬请谅解)

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