房地产调控至今，市场手段中最重要的一条就是经济手段，通过利率、收紧信贷等方式来全面限制旺盛购房需求。很多全国很做房企的营业收入在这样的影响下纷纷走低，以四大房企为首的上市企业的报表显示，营业收入提升较大，但同时高负债率运行也成为了常态。房地产企业到底缺不缺钱？答案肯定是缺，但是既然如此为何资金链的至今又如此坚挺？难道房地产调控中所谓的提高利率，限制房地产信贷成了一句空话？

多头授信、金融互保带来的风险

房地产调控所采取的信贷政策其实没有问题，但是在实际执行中却有很多变通之处。因为监管的不严格，在实力雄厚的开发商面前，银行贷款从各种途径到达汇集到了与房地产有关的产业。出现了大量金融互保，多头授信等问题。这些问题缓解了开发商资金压力的同时却导致了巨大的金融风险。依靠银行贷款的支撑，开发商尽施左右腾挪之术抢占有效社会资源，因此即便是在高负债情况下依然能运行良好。
    所谓多头授信，就是指将实质意义上的相同的资产作为抵押，在不同的银行取得多笔贷款的行为。而所谓金融互保就是一个企业内部的内的子公司或者地域公司通过互相担保的方式获得银行贷款。通过一些不为人知的操作以一份资产取得两份或多份贷款的违规融资方式，为国民经济的健康运营带了了巨大风险，埋下了很大的祸根。早在2010年，中国银监会一份数据显示据公布的数据显示60家大型房地产企业所属的847家子公司同时在两家以上法人银行取得金融授信的有426个，同时在五家以上法人银行取得授信的有90个；即便是房价运行良好的2010上半年，60家大型房企集团所涉及的企业内内互保贷款金额1417亿元，半年增长率高达22.3%，也就是说这些贷款有至少一半是凭空带出来的，是左手担保右手，右手反过来再担保左手而获得的。

高盈利带来的高风险
一些大型房企因为下属的子公司较多，或者说通过各种渠道控制着大量的企业，因此能够较容易的实现内部互保。这里以某上市大鳄为例，2008年该企业直接为控股子公司提供担保14笔，合计担保金额达到9.2亿元。其中，该企业为该企业香港公司提供的3笔担保是港币贷款担保的反担保。同年，天津公司、武汉公司、深圳公司等6家子公司为天津滨海时尚置业、武汉子公司、深圳子公司等8家子公司提供担保。
    2009年，该公司在关联方贷款担保上新增5笔，达到5.59亿。2010年上半年，其企业关联方贷款担保新增3笔，额度到达2亿左右。截至2009年末，该公司有48.09亿元本币银行借款、87.84亿元本币其他借款皆为企业内互保，也就相当于没有任何抵押的信用借款，占当期175亿元借款的绝大比例。这企业企业已经是国内数一数二的大型房企，我们的担心或许可以少一些，但是众多的中小房企的金融风险问题如何规避是个问题。
房价曾经的高速上涨为房地产行业带来了暴利，所以这些问题还看不出来，但一旦调控起到作用房地产企业盈利减少资产缩水，这些贷款将很容易成为坏账，然后以正反馈的方式再作用于房价将给国民经济带来较大隐患。

防止资产泡沫化是当务之急
房地产行业的金融风险不可不防，一个高盈利的行业往往也是高风险行业。由于监管的结构性缺失，银行贷款和社会金融资本通过各种途径被转移或挪用隐蔽地进入房地产业，而房地产通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金的行为更是加剧了房地产金融风险。
银行要盈利。因此银行为了利润放贷的时候睁一只眼闭一只眼，在没有对收贷方资产清查清楚就放贷的现象屡有发生，而一些企业的资产巨大，渠道隐蔽银行通过一般手段也难以查清楚。金融监管部门的监管不到位或者职能缺失更是导致了这些现象越来越多。一旦泡沫产生，最终受害的只能是老百姓。有很多的前车之鉴值得我们去借鉴，英美七十年代的经济危机，日本八九十年代的金融危机，美国的次贷危机无不都是因为不动产泡沫化导致的金融风险被戳破所致。
有数据显示，很多房地产企业的自有资金只有20%到30%左右，其运转资金大多来自银行借款。60家大中型企业60%到70%的高负债更是说明银行贷款是支撑房地产企业发展的主要动力。房地产行业的金融化不仅支撑了高房价，也将导致更大的房地产泡沫。如何监管金融资本，防止资产泡沫化其实是中国房地产调控必须深思的一个问题。