近期的市场出现了“刚需不热，豪宅不冷”的特征。这个特点在五月份以来的市场走势中十分典型，近来，随着一些板块的分化和价格的回落表现更加突出。传统的市场物业格局开始由金字塔状向倒金字塔形状反转。

豪宅不冷，城东豪宅去化超预期

本周市场推盘缩量，仅三家推盘，其中高端盘占据了两席。御江金城再次推别墅，成交5套，商铺售罄。而最大的看点是来自城东的豪宅项目招商紫金山一号，招商此次推出的房源户型集中在158-542平方米，主力总价集中在300万到400多万，最贵的达到了700多万。面积大，总价高，部分大户型面积超过别墅，按理来说在现在的市场环境下抗性较大。但是该项目去化依然达到5成，明显超出了我们对于市场的预期。从五月份以来，很多豪宅项目并没有像人们预期的一样转冷，很多项目反倒逆市走强，之后每次有豪宅项目推出都会有相对较好的去化。招商紫金山一号推出的户型是今年以来最纯粹的豪宅，超大面积的平层加空中别墅，因为项目体量不大。所以每次推盘量不多，但都取得了超过预期的去化。高得房率，纯粹的大平层豪宅匹配紫金山，花园城商业综合体都让该项目价值特征明显。这是招商紫金山本身的优势所在。

高通胀市场环境下高端市场急于找到可以增值保值的投资渠道，在资本市场萎靡不振之时，这些资金本强行挤出流向高端物业。也是高端项目受热捧的原因之一。城东另一个项目紫园本周叠加别墅也有部分去化，更是证明了这一点。豪宅尤其是资源型产品不冷是当前经济环境的在楼市一种特殊反应。

刚需不热，江北继续受冷落

从前期的大华锦绣华城到上周的海德北岸城再到本周的天润城，江北在的大盘们在降价的路上越走越远。大华锦绣华城和上周的海德北岸城价格都回到了七字头。本周天润城均价在8100左右，相比较其早期九字头的价格也已经回落不少。和前几个项目一样，价格的松动并未能换来成交量的上升。三成的去化和前几个项目如出一辙。有调查声称江北的心理价是六字头。看来江北的大盘们未来的路不好走。

从宏观来看，银根收紧，房贷受限成为了导致刚需疲软的最直接原因。CPI的上涨，生活成本的增加也导致了很多刚需们暂时搁置了购房计划。两江板块中一些脆弱的子板块会提前出现分化。碧桂园欧洲城和花园城市两个项目对江北更是虎视眈眈。大量的江北刚需被劫走。桥北等脆弱地区也因此顺势走弱。

市场的走势越来越明显，分化也越来越突出。豪宅不热，刚需不冷，这样一个特殊的市场现象将不不断深化，期间将伴随板块越来越明显的分化。市场也应该理性判断，应时而动。