提起仙林湖，我们会讲很多关于这方湖水的故事。神秘的仙林湖因为与多家大鳄和本地巨头有染，不仅让人们开始猜想仙林湖是个仪态端庄的大家闺秀，还是位娇艳夺人的风尘女子，竟然能让这么多的大牌们俯首折腰。从高价拿地陆续退地，到高科和栖霞的遮遮掩掩，再到保利万科的死磕。这方湖水还真正值得我们细细玩味了。

终于保利按耐不住内心的冲动，掀开了这位姑娘神秘的面纱。仙林湖首个项目保利罗兰香谷正式推出，对外宣称单价出现9字头的起价，均价在11000到11500。这个价格并没有让市场感到惊艳。一般放风价和真正入市价还有一个较大的让渡。预计真正入市价在万元以内，对于多个价格暗松的刚需板块，9字头价格或将有较高竞争力。

这样的价格似乎还没有衬托出这位姑娘的美，很多人不禁失落，本想看到一个仪态万千的仙林湖。没想到它却犹抱琵琶半遮面。于是市场上又传出香菇的价格会有可能回落到万元左右，并特意声明本项目是万元以内起。于是我们恍然大悟，哦，原来这位姑娘带着假面呢！

仙林湖是今年下半年到明年南京市场上即将兴起的一个热点板块。万科、保利、栖霞、高科等品牌房企的入驻让人们对于这个板块充满了猜想。南京又一个湖景住宅区将在这里兴起。但是，和所有的新兴板块一样，因为缺乏参照，所以如何定价成为一个难题。特别是在当下背景，买家观望情绪蔓延，买涨不买跌的心理成为市场主流心态。而定价之后如何让市场认同更是难上加难。总得有一个吃螃蟹的人，保利不走出这一步，总得有另外一个走出这一步。一个新兴板块的价格格局的塑造的确是个艰难的事情。

一个新兴板块一旦一起步就充斥着低端产品，以低价入市，通过价格撬动市场，即便是后期板块产品做的再好。市场还是会不断产生排斥。南京比较典型的就是，桥北的诸多大盘，随波逐流的产品，在市场好的时候联手哄抬价格，市场转冷，又成了仇家，暗中杀价。拼价格，没有最低，只有更低。就像一个人，有了污点，即使他改邪归正了，有人还是会对他心有芥蒂。

仙林湖有这些品牌开发商的入驻的确是一件好事。以保利万科的品牌号召力，这个板块还是会有一个高的起点。但凡事没有一锤定音的事情，尤其是当前市场环境下的一个价格趋势的形成还是需要多重力量的反复推动。也就是说仙林湖到底是个风尘女子还是为大家闺秀，除了保利打下的第一枪之外，还要看万科的第二枪，其他开发商的第三枪第四枪能不能打响。

每个开发商对于市场的判断都各自不同，到底谁的定价更能赢得市场还得看诸位大鳄拿捏市场的功力了。从目前来看，仙林湖毕竟在规划配套等多方面还稍逊与它类似的方山大学城等板块。自身定位上还是与刚需和首改型的客户为主，不宜定位过高。但是该板块血统纯正，自然环境又是其一大天然优势。真正打扮起来了还是有几分“姿色”的。笔者建议可以定位一些品质刚需和主流的首改客群。大城东板块（包括仙林、新尧新城、麒麟门等板块）的项目在高端和低端两头的项目多，一些趋于中端面向上述客群的项目还是比较缺乏的。

和仙林湖板块情况相似的有方山大学城板块和奥南板块。奥南板块品牌云集，单价均在万元以内，产品的差异化凸显；而以方山大学城板块作为参照，似乎更有可比性：二者距离新街口的距离都在30公里之外，都是地铁末端物业，自然环境相似，同样有品牌开发商的入驻。而且地价大多都集中在差不多的一个价位，但是方山大学城板块价格早期被一些中小房企以较低起点塑造。而仙林湖则完全不同。其起点决定了高度。但是从另一个方面来解读，板块价值或将被高估。对买家来说，未见得是好事。尤其淡市之下，如何以一个理性的价格撬动市场，不只是香菇盘，未来的万科、栖霞、高科诸君都要仔细掂量了。

当然，对买家来说，最好的办法不妨多看少动，既然已经盼到了春天，不要轻易还在春寒料峭时贸然出手，自住无妨，如果还想着投资的小九九，不妨再看看万科们的底牌，按后期品牌溢价力，保利尚未交付不得而知，万科栖霞的二手房价格远高于同板块倒是有了例证。

保利以它惯有的速度制胜，率先抢得了仙林湖的初夜权。人们错过了万科PK保利的一场好戏。万科近期将沿途广告大牌竖起，拦截意图十分明显。保利放风价格试探市场反映，而接下来的市场何去何从？各位开发商们还是要还给仙林湖一个”公道”,用好的产品去装扮她，即便有一天摘掉假面素颜朝天，也还是一个大大方方的大家闺秀。