2011年上半年南京楼市在调控政策下受到明显抑制，成交量未过2万大关，认购量同比下降近16%，在量跌的同时，6月南京房价也出现0.59%的跌幅。作为终极置业的别墅产品受到市场因素的影响更加明显，上半年南京别墅成交量为587套，同比下滑近6成，然而别墅成交量跌的同时，其价格仍然持续走高，南京别墅均价一度突破2万万元/平方米关口。

按需供给以致量跌价不跌

限购令是导致南京上半年别墅销量大幅下滑的主要原因，南京限购令将已拥有两套房的本市户籍家庭和已拥有一套房的非本市户籍家庭拒之于楼市之外，无法再新购住房。限购令对于多次置业的别墅客群造成了严重的封杀效果，市场上有效需被大量挤出。

供求关系是房产价格走势的决定因素，别墅市场需求大量减少的同时，开发商以减缓推盘节奏及减少推盘数量的手段来调节供需关系达到稳定价格的目的。上半年南京别墅上市量为669套，成交587套，供销比为1.14:1，处于一个相对合理的范围，以至于别墅产品的价格未直接受到限购影响而出现下降。

从别墅市场发展特点来看，由于受到限墅令的影响，市场可供应的别墅产品总量不断减少，长期来看别墅产品的稀缺性将持续凸显，其升值溢价能力仍将得到加强。即使楼市调控政策将进一步控制房地产市场价格走向，仍无法削弱别墅产品的稀缺价值。高通胀的经济环境使得财富人士更倾向于购置别墅来进行资产保值，高通胀仍将持续发酵的预期将为别墅市场催生更多的需求，这也成为别墅价格持续走高的因素之一。

资源型产品为主流需求

从上半年别墅成交分布来看，江宁板块独占鳌头。江宁已形成三山一百家湖的大型别墅生活圈，在城市外延、交通改善的基础上，方山板块别墅发展方兴未艾，板块拥有浓厚的人文底蕴及优越的自然环境，已成为成为南京别墅的主力区域之一。加州城二期以0.49的超低容积率及创新设计的独院产品自推出以来持续热卖，每个月都有数十套成交，项目7月将推出13套房源，总价从430万至1100万不等，面向不同需求层次。沉寂良久的三山板块也有新力量的补给，鸿信云深处等江宁外围别墅项目的兴起，使得整个江宁的别墅板块逐步扩大并进一步提升产品档次。

老山板块资源性标签突出的别墅产品在上半年也取得不俗斩获，板块标杆项目绿城玫瑰园有近10套的成交，价格上也有2、3成的涨幅。另一名盘山河水花园独栋别墅受到高端客户高度认可，目前仅剩少量房源。城东紫金山板块上市量不大，下半年将有所放量。总体来说资源型产品具有较高的市场穿透力，而都市圈别墅则受到较多冲击，体现了别墅消费群体在限购环境中重品质轻价格的成熟置业心态。

本月九月森林、加州城、宏图上水庭院等5个别墅项目将推出房源，在总体推盘量不大及稳健的市场环境下，这批房源将会获得较乐观的去化。在别墅产品市场信心不断回升及CPI持续走高的环境下，将有更多的资金流入别墅市场，占据城市稀缺资源的别墅产品将受到更多的关注。