2011年过半，市场走势大家有目共睹，胶着、分化、裂变、趁机、迸发，市场没有了以往的火热。但在政策的反复施压之下。市场能够达到目前的一个平衡也算不易。下半年的市场何去何存。笔者想针对目前的市场状况略作分析。

市场走势存在的不确定性

半年市场的走势有很多不确定性。第一，信贷政策的不断收紧将加剧市场的分化。刚需项目将受到很大影响，银行政策的不断收紧将直接打击刚需人群。刚需项目将出现供大于求的格局。如今很多项目已经有了这样的迹象，一些没有代表性的项目将面临巨大压力。市场存在洗牌的可能。第二，很多项目将会转变策略以走量为主，最近就有这样的迹象，上半年一些地产大鳄都开始对市场有了谨慎的态度，提速走量意图明显。第三，市场分化将更加严重，强者可能愈强，弱者或将愈弱。一些项目在市场的更放作用下将率先打响价格战。第四，CPI的不断上涨和通胀压力的不断增大将招致更加严厉的货币政策，对楼市的影响将会很大。这是政策和通涨压力共同作用下的市场不确定性因素。如果这四点预测都继续发展下去那么市场不排除出现规模性降价的可能性。

政策宏观面分析

最近市场有了一定的“反扑”迹象。很多人担心地王的躁动和高房价的“回暖”可能成为全国楼市下半年逐渐升温的先兆，会对市场的走势形成一定的“冲击波。

自去年下半年我国的CPI增长率超过4%以来，CPI的持续走高让通货膨胀已经成为政府宏观调控面临的重大问题，下半年继续控制通货膨胀仍是政府调控的主要任务。而货币政策作为抑制通胀的最佳方式，将解决市场中资金流动性过剩的窘境，由此推断下半年政府仍会持续紧缩的货币政策，那么楼市必定也会深有感触。银根收紧依然会对市场形成打击，尤其是刚需市场将因为银根收紧愈加冷清。

从政策面来看目前楼市正处于深度胶着之后的迷茫期，调控的威力虽然不及最初的几个月，但是药效犹存。预计下半年的楼市政策面没有大动作，更多的是频吹冷风，是间或性的念紧箍咒。楼市的活跃度将有所抬头，幅度不会太大。楼价整体波动不大，是很明显的分化走势，整体还是一种调整的市况。

价格走势稳中有降的可能性较大

从这几个月的数据来看，5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格较4月下降的城市有9个，分别是天津、合肥、福州、无锡等；价格与4月持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。涨幅比4月份缩小的城市有27个。总体来看全国房价的速度放缓，而“以价换量”的促销方式将成为一种常态。市场滞涨状态，但是已经形成了一个相对的平衡。分化之后降得空间是有一部分的，价格向下的可能性很大，但是大幅度降价的可能性不大。今年的市场虽然经过了一段时间的低位筑底，但总体后劲不足，大幅反弹可能也难以出现。

南京市场走势分析

下半年市场在上文所述的作用之下将会显现出，越来越明显的市场分化，下半年品牌项目的优势将更加突出，资源性项目优势将更加突出。各大板块的价值定位在持续的调控势态下已然形成市场固化状态，看涨预期不再。尤其是同质化严重、库存量大、集中放量的郊区板块促销力度会加强。

一些板块整体实力偏弱，品牌缺失的板块，刚性客户对价格较为敏感，例如江北板块，上半年的走势已经证明。可以想见，后市仍然面临继续下探的动力。而独栋类别墅等高端项目依然可以笑傲江湖，一些资源型、品牌集群型热点板块也将表现坚挺，如紫金山、奥南、部分地铁物业等。而值得关注的是下半年的都市圈物业将对南京市场产生重大影响。近期开始发力的碧桂园两个项目是例证。都市圈物业对于置业群体的两个极端有致命的诱惑。一个是刚需，一个是投资客。都市圈的刚需项目和不限购项目将会比较火。而整个市场的态势也将呈现内冷外热的局面。

如今市场上的客户愈来愈珍贵。消费者对于项目的价格抗性也会越来越大。所以理性定价成为市场共识。合理的价格策略显得尤为重要，同时增加产品附加值，使产品出挑争夺市场，另外淡市营销策略也显得尤为重要。在这样的市场环境下毕竟走量是王道。合理估计市场风险是一种理性的态度。