石林大公园踩盘报告_孙海

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石林大公园踩盘报告

(2011-06-30 09:39:52)

标签：

杂谈

【考察缘起】

最近南京楼市刮起了公园物业风，在众多老盘以公园物业为新的市场卖点拦截客源的同时，来自奥体以南的新盘石林大公园则在卖房前倾力打造20万方城市公园景观，凭此标榜其是南京最纯正的公园物业。石林大公园开盘在即，在大手笔公园配套之外，其超过100%的面积使用率成为消费者关注的另一焦点，最近关注留言的朋友较多，经过探访形成报告，对石林大公园做一个深度解析。

【项目综述】

石林大公园位于雨花经济开发区核心位置，总建筑面积近百万平米。项目以公园人居为理念设计，建有20万平米精工河岸公园，自身拥有购物中心、影城、酒店等餐饮娱乐商业配套，以及幼儿园、小学、中学三所教育配套，是奥南雨花经济开发区板块最大的城市综合体项目。项目打造高层公寓及联排别墅，首批推出的公寓产品赠送面积达20%，性价比突出。

【项目位置】
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石林大公园项目位于奥体南部板块，板桥新城以北，北部与建邺河西新城相连，东临宁芜公路（205国道），西靠龙飞路，南临凤集大道。

项目位于奥体以南雨花经济开发区以北，临近奥体板块。地铁8号线及12号线的规划使得区域拥有连通浦口新城、江宁、甚至城东的功能属性。

【交通条件】

石林大公园位于快速内环、绕城高速、绕越高速三大城市高速交通交汇点，扬子江大道南延线、江东南延线开通在即，与青奥城5分钟车程。建设中的地铁8号线、12号线直达石林大公园东西两侧；已开通的地铁2号线油坊桥站距离石林大公园仅5分钟车程。153路、96路、宁井线、宁滨线、822路等公交线路直达项目，交通便捷。

【区域规划】

项目位于奥体与板桥新城之间，成为奥南与奥体之间的纽带，受到板块发展的双重利好。雨花台区将用3─5年时间，把板桥建设成具有鲜明生态特色的“产业生活卫星城”。受青奥城辐射，距离河西5公里的雨花经济开发区大力发展高新产业，成为一座腾飞的“南硅谷”。全国第一家互联网（ISV）软件园迅速壮大，雨花国家级数字出版社即将挂牌，十四所、国睿金陵大酒店、梅山钢铁集团、解放军国际关系学院等多个大型高新企业机构已住宅板块，涵盖科研研发产业、文化教育、现代服务业等诸多高新产业。

青奥城投入使用，伴随着各项工程的上马和开建，各种规划的出台和完善，比邻奥体中心的“青奥板块”迅速崛起，价值和投资价值凸显，石林大公园是距离青奥村最近的楼盘，板块借势青奥利好成为河西片区乃至整个南京楼市最受关注的板块之一，发展潜力可观。

【生活设施配套】

石林大公园紧靠雨花经济开发区和解放军国际关系学院，周边生活配套齐全。项目周边规划建有幼儿园和小学、中学及农贸市场，生活便利。

小区拥有一个近20万方的配套商业街区，涵盖餐饮、沐足房、SPA会所、水吧、国医馆、健瑜珈馆、健身会馆、室内恒温游泳馆、舞蹈室、琴房、美术室、音乐室、会议室、中餐厅、电子竞技中心等诸多功能空间；沿街大型欧陆风情商业街区及配套，购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，功能丰富业态齐全；将配建设2000平米有6-8个班的知名双语幼儿园。

石林大公园是奥体以南最大的城市综合体项目，建成将成为板桥乃至青奥板块商业中心，将形成便捷完善的生活配套，形成浓厚居住氛围。

【绿化率】

石林大公园绿化率为42.7%，项目占据20多万平方米私家河岸公园，是南京不可复制的绝版稀缺资源。5重景致营造立体公园绿化：第一重景是社区内中央大道，两侧绿树成；第二重景是景观绿径，以板桥河为中心，成为A、B地块的地理区隔；第三重景是花园，根据节气种植花草树木，四季常青终年花开；第四重景则是庭院，建筑自然围合成一个个小型的邻里庭院；第五重景则是业主自己的休闲花园。

【规划设计】

石林大公园项目占地62.73公顷，计划总建规模近百万平米，其中住宅建设面积约75万平米。

石林大公园分三大组团设计——北侧组团由2栋18层高层住宅组成，东侧无遮挡，可以尽览板桥河景观。东侧组团由12栋联排住宅组成，紧邻板桥河。西南侧组团规模较大，围绕中心水景，由5栋18层高层住宅组成。

【建筑风格】

建筑风格为欧陆新古典主义，Art Deco建筑风格，让整个外立面看起来也非常有味道。这种起源于巴黎，风行于上个世纪30年代的纽约、上海的建筑风尚，注重外立面竖向线条的使用，营造挺拔、对称、干净利落的建筑形象。

项目以点式高层采用围合式相结合的形式分布，在建筑外形上，采用联排与高层错落有致的布局设计。石林大公园多采用塔楼式退台、对称的构图来强调材料的高贵质感和光泽，同时色彩上用鲜艳的纯色、对比色和金属色，来制造强烈、华丽的视觉感受。

【产品优势】

石林大公园在户型上首创“公园大公馆”，将花园洋房全面升级，将入户花园、阳台等多重院落植入高层公寓。创造可拓展型空间设计，每户设有花坛，并有十几平米的入户花园，大面积附赠空间使得得房率超过100%。

项目设计了独具特色的百变户型，引入了360°全透空间的“四明”设计，每户都可实现明厅、明卧、明厨与明卫。

石林大公园是南京首创的公园物业，拥有南京最大的私家公园。项目紧邻占地100万平方米的滨河市政公园，社区内公园占地达到20万平方米。石林在打造百万大盘之初以景观先行作为开发理念，在卖房将景观绿化全部呈现，保证了社区的高品质格调。

【开发商资质】

南京石林集团是南京本土民营企业，是以地产开发及商业连锁经营为主导的集团公司。拥有南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司、家乐家商业广场、石林家居装饰广场、石林百货批发市场等10多家子公司，在江苏地区家居行业占有领先地位。

石林集团南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司具有房地产开发建设资质一级企业，主要经营房地产开发建设、商品房销售、物业管理，兼营房地产咨询、建筑材料等业务，多年来积累了良好的开发业绩，先后开发300多万平方米，开发了开源小区、南苑新村、普德花园、吉庆家园、春江新城、翠岛花城等成熟人居住宅小区。已竣工的市政项目有：雨花台区政府大楼、共青团路南下一期、二期工程、中山南路高架连接线、雨花台中学等。石林具有成熟的地产开发经验，现有近千亩的土地储备，具有广阔的成长空间。

【项目SWOT简析】

S超大公园景观配套，高得房率

W轻轨8号线开通前宁芜铁路对项目东边有一定干扰

O紧邻奥体，受到青奥会利好

T奥南金地、朗诗双盘与项目客群形成重叠，竞争激烈

【户型研判】

75平米3房两厅一卫

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户型方正实用，面积无浪费；南北通透，通风性能佳；西侧及南侧景观阳台面积达9平米和13平米，另有一个7平米的设备平台，赠送面积达29平米。可根据需要将阳台改造成卧室及书房，打造成3房格局，通通朝南，保证充分的采光及景观视线。

88平米三房两厅一卫

http://s3/middle/640cce3fha6e41b293be2&690

户型方正，零浪费空间；南北通透，通风性能佳；动静分离，功能分工明确，烹饪、家务和居住流线相互不干扰；入户花园设计，大方豪华；主卧方正宽大，舒适度高。此户型赠送面积达25平米，可根据需要将花园阳台进行改造，两房、三房皆可实现。