【考察缘起】

在限购令及贷款门槛不断提升的楼市环境中，刚需群体想要圆主城置业梦，唯有找寻楼市洼地板块。近期城北新尧板块新城金郡推出刚需定位成品住宅罗兰花园，1万2的均价包含装修及送面积部分，项目高调宣称主城价值洼地，受到颇多关注。新城金郡到底性价比如何，实地考察便知一二！

【项目综述】

新城金郡位于新尧新城核心位置，是新城地产继新城逸境、新城尚东区、新城尚座之后在南京的第四个住宅项目。项目在延续新城乐居产品线的基础上，结合区位实际，深入精研而成的第三代成品住宅。作为新城地产创新而成的住宅产品，新城金郡的成品住宅做到了空间的成品化，还将成品概念延伸到规划、景观、品牌、建筑等方面，以社区整体生命周期为限，提供全方位的成品生活方式。

【项目位置】

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项目位于栖霞区尧化门，北面是新港开发区，规划中属于仙林副城的新尧板块，地块东临仙新路，北临栖霞大道，沿仙新路向南约1公里即为沪宁城际铁路仙林站，向南2公里即达仙林大学城。距离仙林新市区4公里，距离迈皋桥8公里，距离南京火车站10公里。

【交通条件】

临近地铁一号线迈皋桥及二号线仙鹤门，随着沪宁城际高铁的开通，新尧新城作为长三角一线重要交通枢纽将一举打开南京东大门。

南栖线、南上线、71路、76路、79路、107路、108路、122路、139路、140路等多条公交线路对接市区，交通便捷。

【区域规划】

新尧新城是南京市2000年后总体规划确定的7个新城之一，也是7个新城中启动最早、离主城最近的一个新城。新尧新城北接南京经济技术开发区，南靠仙林大学城，用地边界东至仙新路，西至绕城公路，北至栖霞大道，南至沪宁铁路，地铁轨道7号线设有站点，8号线和14号线途径，具有十分明显的区位、交通优势。

新尧新城定位为生态居住和完善配套服务为主的现代化城区，是南京经济技术开发区的生活配套区，未来将形成浓厚的居住氛围，将是主城置业的新兴热点板块。

【生活设施配套】

教育：烷基苯中学、尧化中心小学、栖霞区实验小学、栖霞实验幼儿园等，地块南侧为在建小学和幼儿园。地块西侧为正在规划设计的栖霞区区级文化体育中心和初中、高中学校。

医疗：栖霞区医院、烷基苯医院。

商业及社区：苏果超市尧林仙居社区店、五星电器尧化门店、尧化门集贸市场、农业、建设、工商银行、中国电信尧化门营业点等生活配套、尧化二号路商业综合体。

尧佳路与金尧路交汇处将建成新尧新城核心商业区，进一步完善项目商业配套。

新城金郡新尧新城规模较大的高档社区，大社区在区域内知名度高、影响广，意味着更完善的配套和景观，而政府在进行规划时，也往往对大社区有所关照，周边配套会发展得非常快。紧邻项目规划有一个公交始末站、幼儿园、小学，以及规划中的6号线仙新路站，未来将形成完善便捷的居住环境，适合刚需及成长型家庭置业。

【绿化景观】

景观布局可以归纳为“一个中心，两条视线、三大节点，四度空间”。

一个中心：社区的中央景观，由景观草坪、儿童活动中心、老年人活动中心、景亭、下沉草坪、景观雕塑等组成；

两条视线：社区外围的商业景观展示线，仙新路和社区之间30米的绿化景观视线；

三大节点：1、社区主入口景观节点：由入口LOGO景墙、景观岗亭、入口广场、中心绿化、观景平台、特色跌水水景组成；2、在5幢与7幢之间：休闲广场；3、二期主要景观节点：景观廊架、景观雕塑等。

四度空间：公共空间（中心花园）、半公共空间（道路及交汇处绿化，大组团绿化），半私密空间（小组团的绿化，邻里交往空间）、私密空间（私人花园）

项目绿化率为35%，景观由香港阿特森泛华景观设计公司设计，以“古典主义公园家”的设计理念主导，充分运用坡、水、亭、林等造园手法。小区总共分为三大集中式主题园林绿化，主入口迎宾水景广场园林、运动嬉戏广场园林，中心下沉广场园林、呈S型展开，营造步步见景的人文氛围。

【规划设计】

项目采用围合式建筑设计，建筑在社区的四周，视觉开阔，有利于各楼栋的通风采光。社区内设有休闲娱乐的场所，在市内就能感受到成片的绿化和整体的公园景观。

社区内部通过人车分流设计让车辆对人的影响降到最低。采用环形车道设计，最大程度降低汽车灯光、噪音、尾气对业主的干扰。

沿小区的西侧和南侧，规划有一排L型商业街，根据地势及布局，采取小面积商铺设计，满足业主的基本生活需要的同时将商业对住户的干扰降到最低。

【建筑风格】

在新古典主义建筑的基调之上，新城金郡充分考虑到各年龄段人群的功能需求，营造出一个隐蔽多阴、安静内敛、阳光普照、视野开阔的宜居的生态景观群，从形态、气势、韵味之上赋予生活别样的感受。

【成品住宅特色】

成品住宅不同于现房，它要求住宅产品在满足生活需求的各项指标均达到成熟。成品住宅以精装修住宅为前提，同时囊括了居住和生活不可或缺的四大功能体系，即完善的精装修体系，公园式的景观体系，完备的生活配套体系以及优质的物业管理服务体系。

新城金郡5大优势总结:一站式购房体验，二年整体质保，三大品质保障，四大品控流程，五大创优空间系统

新城金郡成品住宅脱离了传统空间的分割法则，以最实际的使用目的重新划分室内空间，分别设计厅房、餐厨、卫浴、收纳、家政5大使用空间，从每个功能系统出发以人性化简单化的原则，充分挖掘户型内部的实用性和舒适度，并结合一流的物业服务，提供现代成品生活。

成品住宅是未来行业发展大势所趋，能够降低消费者购房和装修等风险、减少因装修造成的房屋结构拆改、保护建筑的合理使用周期，还能避免二次装修带来的浪费。新城金郡成品住宅在新尧新城片区独树一帜，产品标识性明显，性价比突出。

【开发商资质】

江苏新城地产股份有限公司创立于1993年，是以房地产开发与经营为主营业务的中国上市公司具有房地产开发企业壹级资质。新城地产业务范围目前涵盖常州、上海、南京、苏州、昆山、无锡等长三角核心区域。南京开发项目有新城逸境，南京新城尚东区。

新城地产是江苏首家房产上市公司，综合实力排名全国前20，具有丰富的地产开发经验，品牌认知度较高。南京储备地块有位于浦口区星火北路以东的NO.2010G47地块及桥北高新区2010G37地块。

【项目SWOT简析】

S地处主城，价格洼地

W区域尚存化工厂未搬迁完毕，尚未形成高端居住形象

O板块受到滨江带建设及燕幕风光带建设双重利好

T市场上相同价格区间产品竞争激烈

【板块价值】

新尧板块的房价在1万2左右，明显低于主城，并且低于同距离仙林项目的价格。目前相同价格区间产品主要分布仙林湖、桥北、江宁大学城等区域，相比之下新尧是距离主城最近的板块，区位优势显著，板块后发优势明显。板块价格洼地形成原因之一是缺乏品牌效应，品牌开发商的入住将会直线提升该地区的板块价值。金地已经在板块内拿地，将提升板块居住价值，重塑新尧楼市格局，板块未来增值潜力明显。

【户型研判】

75平米两房两厅一卫

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户型方正，无浪费面积，功能分区明显；双南，采光佳；客厅、餐厅独立，功能更丰富完善；明卫设计，干湿分离；客厅大阳台设计，保证高阳光率；设备平台可改为房间，赠送面积多，附加值高。

93平米两房两厅一卫

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户型方正，零浪费空间；南北通透，通风性能佳；动静分离，功能分工明确，烹饪、家务和居住流线相互不干扰；入户玄关收纳系统设计，方便实用；主卧方正宽大，舒适度高。

135平米三房两厅两卫

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户型方正，且功能齐全；动静相分离，南北通透、空间感强；主卧和次主卧全朝南，享受阳光生活；景观阳台联通客厅及次卧，尺度更广；卫生间干湿分离，实用性强；主卧采用套间设计，带有独立衣帽间，私密性强。

【项目图片】

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