2011年的楼市即将过半。回首楼市这半年，处处充斥着博弈的意味。地方政府和中央政府在博弈，银行和市场在博弈，买卖双方也在博弈。多方在博弈中实现着角色的互换，就买卖双方而言，开发商由正在由主动变被动，消费者反倒由被动变主动。而市场也在不断寻找方向，探寻底部，过程中也在悄然发生分化，发生裂变。

新政之后的楼市如同“大病一场”，如今稍稍恢复了一些元气，但是仍有很多“后遗症”让市场内虚。而这些埋藏着的病因在下半年或者还会让市场出现一阵痛楚。

上半年市场走出V字形

年初在去年年末翘尾行情的影响下走出了一波行情。一月初的市场尤其是很多刚需产品交出了不错的成绩单。但从一月二十四号起的大规模调控将市场打入了冰点。国八条、房产税、各城市陆续展开的限购彻底封冻了市场。国八条带来了史上最严控的调控格局，而限购彻底将市场推向了十分悲观的市场格局。各地的限购给市场带来了浓厚的观望情绪，而开发商出于对市场未知的恐惧，纷纷放弃开盘计划。市场一时间成交量骤降。

这种情况一直延续到金三银四。后来更加起到作用的是“限贷”政策。从去年到现在越来越密集的银根收紧政策，开始慢慢收紧银行资金。这样的政策尤其对刚需作用十分明显。在限购现代的影响下，金三银四黯然失色。但是双限政策的作用在经过市场的反复变化之后还是产生了的分化。一则是很多代表性楼盘的上市，前半年挤压的项目很多都选择在这段时间开始集中上市。融侨、保利、碧桂园、金地、中海、招商、朗诗以及很多知名项目以合理的价格入市让五月的市场出现了一波有一波的小高潮。，红五月也注定会成为今年的一个经典。而六月的市场依然在继承着五月的行情走的有条不紊，市场走出了一个V字形的格局。

房价上看，基本达到了决策层的目标，热点城市纷纷传出微降或相持的价格水平，南京也持续保持在0.5%左右，5月南京房价的涨幅已经缩至0.17%，去除结构性原因，不排除不少热点区域价格降幅不小。比如江北板块。由此看来，年度10.4%在涨幅控制目标一定能完成。在通胀压力之下，CPI持续高烧，不涨就是跌，楼市已经初步出现退烧行情。

上半年市场特征分析

上半年的市场有以下明显的特征：

第一，从限购之后市场的需求发生了较大的变化，限购伊始改善性需求和投资性需求遭遇重创，而刚需几乎没有受到太大影响。许多改善型项目十分惨淡，但到了五六月份市场开始有了转变，豪宅、别墅等很多改善型项目反倒越卖越好。原因在于限购政策实施后，降价预期对于改善性需求的打击很大，而限购本身对于市场的影响虽存在但不至于完全压制。后来改善性需求通过各种途径缓慢释放出来，很多代表性的改善型项目就有了不错的去化。尤其是那些有资源优势的项目，例如朗诗钟山绿郡、五矿御江金城、中海凤凰熙岸、绿城玫瑰园等项目。而一些刚需项目去化逐步放缓，原因在于限贷和不断收紧的银根对于刚需作用开始显现，刚需市场被被釜底抽薪了。

第二个特征是，越来越明显的市场分化，品牌项目的优势尽显，资源性项目优势尽显，红五月是充分例证。而那些没有明显优势的项目则没有什么优势，拿江北的项目来说即便是再现7字头，也难以被拯救了。很多项目成交冷清，后劲明显不足。由于板块整体实力偏弱，品牌缺失，刚性客户对价格较为敏感，可以想见，后市仍然面临继续下探的动力。

土地市场：盛宴之下的漠然狂欢

而就土地市场而言，上半年土地市场没有出现波澜壮阔，今年上半年土地的成交金额140多亿，较之去年的上半年90多亿增加了还是不少，当然这里包括像海峡城、青奥城以及江北那个滑雪滑冰馆地块。整体市场较平淡，首要原因是货币政策。中央连续6次提高存款准备金率，并连续加息的强压力货币紧缩政策的作用下，商业银行放贷额度捉襟见肘。而金融信贷紧缩则直接挤压了房企的融资空间以及资金链安全。而市场销售又在政策面的高压下持续下滑的情况下，企业购地意愿下降。

当然，我们必须看到保障房作为国家重点盯防的民生工程，对土地市场也是个意味深长的伏笔。各地保障性住房用地成为上半年乃至未来相当长时间的土地结构发生变化的表象。而此类带有政治任务色彩的土地成为大企业示好地方政府的一块鸡肋。未来的低迷市道下，还将是这类房企成为抄底土地市场的主力军。而楼市的走势，土地市场也将是一个风向标，一方面有流拍，另一方面好地块还将维持抢夺格局，这对楼市长远发展的看多预期不变，同时对楼价是较好的支撑。

下半年市场走势预测

下半年市场的走势有很多不确定性。第一，信贷政策的不断收紧将加剧市场的分化。刚需项目将受到很大影响，银行政策的不断收紧将直接打击刚需人群。刚需项目将出现供大于求的格局。如今很多项目已经有了这样的迹象，一些没有代表性的项目将面临巨大压力。市场存在洗牌的可能。第二，很多项目将会转变策略以走量为主，最近就有这样的迹象，尤其是一些央企大鳄都开始对市场有了谨慎的态度，提速同时走量意图明显。第三，市场分化将更加严重，强者可能愈强，弱者或将愈弱。一些项目在市场的更放作用下将率先打响价格战。第四，CPI的不断上涨和通胀压力的不断增大将招致更加严厉的货币政策，对楼市的影响将会很大。

目前楼市正处于深度胶着之后的迷茫期，调控的威力虽然不及最初的几个月，但是药效犹存。预计下半年的楼市政策面没有大动作，更多的是频吹冷风，是间或性的念紧箍咒。楼市的活跃度将有所抬头，幅度不会太大。楼价整体波动不大，是很明显的分化走势，整体还是一种调整的市况。

今年的市场虽然经过了一段时间的低位筑底，但总体后劲不足，大幅反弹可能难以出现。市场上的客户愈来愈珍贵。消费者对于项目的价格抗性也会越来越大。所以理性定价。合理的价格策略显得尤为重要。在这样的市场环境下毕竟走量是王道。