最近奥体以南的新盘石林大公园开始走入了市场的视野。狂轰乱炸的广告、直白明了的广告语，大手笔的产品制作。恍然间似乎又让人看到了一个碧桂园。有很多媒体更是打出奥体南部将开始抗衡两江和城东。

随着奥南板块月底新老盘的集中上市，尤其是新盘石林大公园的加入，整个大城南区域成为了近期继河西、城东之后的又一个热点板块。奥体南部的市场格局已经由位于板桥的朗诗和金地营造出来了。石林大公园作为新兵如何在月底的纷争中挣脱出来？价格无疑成了很多人的关注焦点。

石林大公园价值决定因素分析—青奥城

从项目区位来看，石林大公园虽然隶属于雨花的板桥，但是作为板桥的最北段，靠青奥村较近，青奥城的建设对于该项目有两点利好。第一个是给项目带来很好的升值前景和价值预期。纵观北京奥运会周边和广州亚运村周边的房价增长速度这些地方都成为了同片区内的价值高地。原因在于青奥城的开发不仅为该项目提供了大量优质的城市资源配套，周边基础设施的配套也会超规模高速度的建设。这些都弱化了该项目的区位抗性。同时青奥村的建设会大大提升片区在南京乃至全国的知名度。按照市场的普遍规律可以预测青奥城的利好将给该项目带来10%到15%的价值提升。

石林大公园价值决定因素分析—区位分析

石林大公园位于奥体以南雨花经济开发区以北，距主城尤其是河西较近。周边交通较为便捷，12号线和8号线的规划，让这里具备了连通浦口新城、江宁、甚至城东的功能属性。加上江东南路、扬子江大道南延以及绕越高速和多条快速交通干线的连通都让该项目具备了较好的通达性。从区位和交通的因素来看要优于很多新城板块、与河西的连接较为紧密。考虑到河西产业重心的不断南移，该项目可以承接到很多在河西上班的客户群体。鉴于其位于奥体和板桥中间的区位，因此给予乐观的评价，区位的因素对于价格的影响应该约等于河西最低水平与板桥价值水平两者的中间值水平。

石林大公园价值决定因素分析—产品特征分析

该项目的产品价值点较多，第一个是它的景观和公园对于产品价值的影响。该项目的景观占据南京生态领地板桥河景观带中的一部分，拥有号称20万㎡河岸公园。大面积的景观带为项目加分不少，如此大面积的公园让产品拥有了区别于其他项目的稀缺性。这一点极大提升了产品价值。另外一点是超大的附赠面积，该项目88平米的户型能够做出三室两厅的设计，官方称每个户型的附赠面积都近30平米，使用率超过100%，这样的面积完全可以独立成房。如此高的附赠面积将摊薄总价。拿88平米的户型来看，假如开盘单价在13000，总价128平米的话总价摊薄之后在远远低于万元单价，这样的价格还是很有市场竞争力的。

基于上述价值点的分析，该项目的价格很可能将高于板桥与河西的平均水平。参考板桥金地不到一万的价格，河西保利等项目1万8、9的价格。将附赠面积、区位等因素考虑进去，加上开发商首次开盘定价会偏低一些，据此估计大公园的价格很可能将在1万3、4左右。这样的价格如果考虑进去附赠面积将低于一万。因此这个价格区间的估计相对合理，虽然这样的算法并不被太多人认同。

然而谜底揭晓之前一切的猜测都只是猜测，具体的价格还是由市场来决定。开发商对于产品也要合理认识，科学定位。做出符合现状的价格来。