在国家调控政策愈发深入的背景下，楼市整体进入疲软状态。相对于普通住宅，别墅由于其稀缺性，对政策的防御能力得到充分显现。以南京高端市场为例，江宁的加州城在刚刚过去的“金三银四”共推出21栋联排及独院别墅，已售16栋，宏图上水园在未做任何推广状态下悄悄卖出10余套，而作为千万级别墅之翘首的绿城玫瑰园也是持续大热，下月开售的6栋大宅已经被内定了4栋，云深处未开先热引发行业普遍关注。此外山河水、清溪庄园、九月森林也跃跃欲试，伺机抢夺市场。

据统计，五月份将有11家楼盘推出别墅房源，在严厉的楼市调控政策下，究竟是谁在买别墅？

规避风险的投资者？

别墅用地一直是国家重点调控的对象。从去年三月开始，国土部发出通知要求各地严格控制大套型住房用地、禁批别墅用地。事实上，类似的“禁地令”已不是第一次。早在2003年国土部就叫停别墅用地审批，其后多次强调。

事实上，别墅本身并不是楼市调控的重要对象。禁墅令某种愿意上成为了别墅躲避调控的避风港，别墅市场在调控中屡屡顺利过关。从某种程度上说，现有别墅的稀缺性不但躲开了政策调控的主力炮火，其价值甚至还得以凸显。加上外资的进入，使别墅成为调控下资本追逐的对象。尤其是独栋别墅，更是以其良好的私密性、舒适的社区环境为高端成功人士所喜爱。加上它自身的稀缺属性与上涨空间，受市场波动影响较小，吸引了一大部分投资者的目光。近期极具升温的绿城玫瑰园、云深处、加州城等项目，均以独栋为主，在满足了高端客群提升居住品质的同时成为投资的硬通货。

从京沪等一线城市传来消息说，以别墅为首的高端住宅近期价量齐升。财富人士看重的是其保值增值的功能。随着人们对住房的品质要求越来越高，持有别墅作为资产保值、增值的有效手段越来越受市场热捧。从长期来看，一个城市的高端物业的保值功能是显而易见的。在资源日渐稀缺的背景下，别墅的增值速度要远大于中低端物业，因为中国的高端人群比例在提高，而别墅供应速度和总量相对少。

品质生活的追求者？

自住型消费者是购买别墅最基本的客群，对高生活品质的高追求是他们最大的特点。高端别墅，尤其是顶级别墅正是为迎合这些客群而建造的。此类高端群体多已有两次以上置业经验，成为受限购令影响最直接的群体。在低迷的市场环境下，如何激发此类高端客户的购买欲望从而采取规避政策的手段达到成交目的成为别墅开发商面临的共同问题。限购时代，鼓励客户资产整合，卖小买大成为高端物业限购下的普遍法则。

为产品做加法，以品质撬动高端需求成为高端别墅开发商的一致思路。4月以来，各大别墅开发商纷纷启动圈层营销，或以内行人士导入高端人群，或以高端目标客群为主力诉求直接贴上财富人士标签，或以网络意见领袖率先发声。以南京南京顶级别墅标杆项目绿城玫瑰园为例，在推出新一批房源之际，提出“第四代别墅庭院”理念，在精装庭院的基础上将庭院生活再次丰富，带来新颖的户外会客厅概念，吸引了大量高端客群的关注，同时也成为众多同行效仿的对象。绿城对别墅庭院打造的不懈追求理念着眼于高端别墅居住人群的生活方式与偏好，绿城打造的别墅庭院，已经不只是赏花、听雨、喝咖啡的私密场所，拥有SPA游泳池，户外厨房等奢适生活元素使得户外会客厅成为高端客群接待来宾的不二之选。在庭院打造上绿城采取一贯的精装路线，选择高品质沙发、音响等设备与自然庭院想融合，制造天人合一的惬意。精装庭院造就了绿城玫瑰园高端别墅延伸户外居住空间的最明显特征，其营造的顶级生活模式受到高品质生活追求者的一致青睐，向市场解释了调控下别墅买家的心态。

私奔，总有一套别墅适合这样的浪漫绝想

日前，一则“放弃一切与人私奔”的微博，在民间引发轩然大波。微博是王功权所发，资料显示，王功权曾任万通实业集团董事局副主席，是万通六君子之一。而私奔的女主角王琴，南京人士，在与王的合作中两人擦出了爱情的火花。而马上就有人挖出私奔门原是一场炒作。

炒作也罢，为情也好。其实，说起来，每个人都有一个私奔的梦想。而今，我们更可以广义的解释“私奔”的内涵。网络时代，私奔只是一个乌托邦式的臆想。而对于财富，对于传世的藏品，一栋美轮美奂的别墅，或是一件私奔的必须载体。而在南京，这样适合私奔的别墅物业，似乎并不多。

别墅的客群都是社会中高端人士、城市的中坚力量，他们有主见、有判断力，能及时准确的抓住市场的机会。品质生活的追求者及规避风险的投资者共同构成了调控政策下别墅市场的主力军。