金三银四不再，红五月倒真是红了一把，给沉寂的楼市挽回些颜面。在不少新盘的放量背景下，各家品牌楼盘都使出自己的看家本领，拿出自己的镇山宝贝来争取市场最后的垂怜。5月日均出现持续多日在100套以上给了市场些许信心，让开发商们没有白忙活。许多新盘更借5月的窗口和买房人混了个脸熟。老盘有认购，新盘有大量登记客户。市场似乎在朝着越来越理性的方向发展。

而进入五月的中旬市场的风向就彻底不一样了。朗诗双盘齐发力，碧桂园凤凰城横空出世，城北、江北市场的代表性项目都开始发力，五月开始红了。然而，当大家在惊呼5月龙抬头之际，4月的统计数据出来了，南京楼市首次出现了环比下跌。

南京4月房价首次环比下跌0.1%，窄幅波动很淡定

　国家统计局昨天公布的70个大中城市住宅销售价格指数显示，4月份南京新商品房价格环比下跌了0.1%。跌幅小到可以忽略不计，却被各方解读为具有指向愿意。因为这是南京楼市今年以来首次出现降幅的月份。对买家而言，4月份南京真正出现降价的楼盘少之又少，他们仍然觉得自己中意的楼盘不少还在死扛。究竟是哪些盘在降？在怎么降？

曾经的降价盘世茂滨江本次推出的房源去化一般，1万8的价格虽然较之以前2万7、8的价格已经足以令人心动。但此次的推盘却惨遭市场冷遇。不足2成的去化说明了刚需改需们早已对于这样毫无实质性亮点的房源而心动了。刚需的选择余地大了，也就更加挑剔了。而江北的大华锦绣华城的降价还是有一定的实质性的动作。低于申报价最终以7700的价格让江北的房价又见七字头，较好的市场去化也说明以价换量的策划还是当前市场环境下行之有效的策略。合理定价一个当前市场的一个重要砝码。而死守8000元大关的几家大盘去化速度明显放缓。

而江宁板块最是乱象丛生，有叫嚣看齐河西申报价格高达1万8，也有假摔3千4千的，不少加推房源的在售盘仍然在价格上纠结，唯有调整预期心态，速度放缓。也有沿用小批量推盘，采取饥饿疗法的。江宁整体而言，价格相对稳定，稍有松动，买家积极跟进，对大多数品质上佳的楼盘而言，基本站稳10000元大关。

而外围楼市也虎视眈眈南京这块大肥肉。都市圈镇江扬州，包括安徽的芜湖滁州甚至合肥也纷纷加快了在南京的推广。最典型的要算来自句容的巨无霸大盘碧桂园凤凰城了，短短几日，搅翻南京半边天，在限购限价的紧控时代，一句“老百姓买得起的好房子”，让更多的南京人看到了距离南京仅30分钟车程的凤凰城的前景，最终也成就了一日卖出近2000套11个亿的业绩，刷新多项南京记录和碧桂园自己的记录。碧桂园在定价上足以让刚需们怦然心动。这样的价格让南京广大刚需们一起向东。刚需们在传统两江板块之外，又有了新的选择。而非限购的投资客户终于迎来了一个久违的市场出口。

城东河西热点频繁切换，市场秩序将被重塑

五月份河西与城东的项目热点可谓是东成西就，城东大热之时。西部也没有闲着。五月城东推盘包括保利紫晶山、紫金东郡、朗诗钟山绿郡、紫园、紫庐等代表性的项目，率先推的是保利紫晶山，第一周保利紫晶山毫无征兆突然低调加推了48套花园洋房和16套别墅。较之上一批推盘，保利紫晶山缩水不少，联想到即将推盘的朗诗，难免有些瓜田李下。保利是否是忌惮于朗诗的入市定价而抢推，也是尚未可知。最终共售出花园洋房10套，别墅8套。去化三成，17600的均价与上一批比较基本持平。朗诗等新盘的入市对城东市场有一定的冲击。朗诗钟山绿郡，招商紫金山一号等新盘的推出，对于城东市场秩序将会是一个重塑。最终钟山绿郡以近8成的去化，招商紫金山一号悄然卖掉20套一举让城东大热。

而距离仙林北仅仅3公里的新尧板块，也趁着大城东大热之际，推出新品。最典型的要算新城地产推出的新城金郡二期【罗兰花园】了，产品区位更优越，户型线更丰富，高标配的装修标准让区外客户重新认知板块价值，总价100万可以买到不错首置产品，现场实景展示板块无出其右，掳获了不少追求品质的刚需们的眼球。

而城西也不甘寂寞，中海熙岸放低身价悄然杀出。良好的较好的市场去化告诉市场城西没有闲着。碧桂园凤凰城大卖两千套迅速吸引了市场的大部分注意力。市场在五月中旬呈现出了多点开花，奥南板块朗诗绿街的推出让沉默已久的奥南板块也向市场发出了声音。热点在板块轮换过程中一个又一个的形成。

需求支撑市场的未来走势，底部或将隐现？

长远来看，城市化、产业升级等多因素所催生的真实需求、改善型需求还将长盛不衰，未来相当长远的一段时间内，随着产品基本属性认知的理性回归，随着非常规需求及投机比率的逐渐挤压，市场将有望在付出了振荡甚至缩水的沉重代价之后，重新铸就一个产业链各方都能接受的理念共识，并在此平台上，开始新一轮的理性发展。

而一旦摈弃了众多非理性因素，产品属性认知真正回归之后，一个久违的“策划导向型”的产业市场，将重现在大家面前。那些真正用心做产品的态度，整合了足够信息、做足了营销功课的产品，也就能够在市场上脱颖而出。

当前的楼市，仍然是买卖双方的深度博弈，未来的格局就是板块和开发商之间出现不均匀的升降。对于一些供应量较大区域，死扛或许不是唯一出路，拖延、藏着、掖着都不好使了，消费者的选择余地越来越大，也就会越来越苛刻，以价换量也是明智之举了。

尤其是土地增值税清算的风声再起，开发商融资渠道频频遇阻，不少捉襟见肘的开发商唯有通过销售汇款缓解资金链压力，楼市的困兽之斗谁先败下阵来，可以想见。而那些依然对市场抱有幻想的，但现在看来，这样的状况将会越来越不切实际。但是，对于整体楼市而言，在CPI高企，通胀压力犹在，房价维稳其实就是下跌了，不要奢望整体楼市有大的跌幅。开发商摆出了姿态，买家也就认了吧。