【考察缘起】

限购下刚需成为楼市成交主力，在众多刚需盘以送面积为卖点入市抢占市场的同时，江宁大学城御山湖项目则标榜“80后别墅级公寓”寻求市场突破。御山湖即将加推湖景房源，最近关注客户留言的很多，经过探访形成报告，对号称“别墅级公寓”做一个深度解析。

【项目综述】

御山湖最近加推的公寓引起很多人的关注，该项目有很多值得关注的优势，第一，资源丰富，环境十分优美。在御山湖的周遭能够看到很多湿地湖面，方山就在周边，能够看到天空成群的飞鸟。能够看到成片的芦苇荡。但也正因为如此，这里的一切配套与城中相比还不是那么完善。只能依靠周边一些大学城面向大学生的城市配套。周边的人言相对稀少，但一些都在迅速的发展和完善的过程当中。项目距离地铁口，单凭这一项就为其加分不少，现在主推的公寓边上就是湖语山别墅区，小区的层次自然高出不少。五矿作为央企对于项目的打造也是不遗余力，工程质量可以信任。

【项目位置】

项目位于江秣陵街道龙眠大道588号，地处江宁大学城核心区，北侧和西侧为绿色生态公园，南侧为大学城商业中心，毗邻江宁体育中心，与占地100亩的文化艺术展览中心隔一座天然水库。

【交通条件】

自驾路线：可经龙眠大道、天印大道转双龙大道到达市区，需30分钟左右的车程。项目步行至地铁一号南延线交院站10分钟左右。从小区南门至公交站点距离500米，步行约5分钟，有137路、大同、大中、南广、盛科等公交线路。项目交通便捷，可以满足刚需出行需求。

【区域规划】

根据规划结构，大学城板块将形成“一心、一带、两廊、三环”的组团式布局结构，将加快区域配套设施的完善。

一心，即教育功能区的地区中心，布置在格致路与龙眠大道交叉口处，集中布置商务办公设施，形成教育功能区集商务办公、休闲娱乐为一体的核心；

一带，即延龙眠大道西侧的中心共享带，是规划区的公共服务设施、商务办公集中地带，同时也是规划区的中央景观带；

两廊，即背面方山-青龙山之间的绿色生态廊道和南面解溪河水系形成的生态防护廊道，是强化该地区景观环境特色的重要生态载体；

三环，指围绕方山，以龙眠大道、弘景大道为界形成的三个环状组团，内环强调与方山自然风貌特色相呼应，形成以居住休闲为主的功能组团，中环以中心共享带为主体，形成商业、商务为主的功能组团；外环以居住、教育为主的功能组团。

【生活设施配套】

项目南侧为江宁大学城商贸中心，动感地带、耐克、华联超市等众多品牌已全面进驻，商业业态完整，可满足基本生活消费。已正式开街营业的文鼎广场集餐饮、娱乐、酒店、超市、购物为一体，定位上也注重商业档次与品位，聚集了先锋奥特莱斯品牌折扣店、阿迪达斯、耐克等品牌商户。

御山湖周边商业配套较，在江宁刚需盘中还算处于领先位置。在大学生群体的消费带动下区域形成浓厚的生活氛围，大学城商贸中心、文鼎广场、乐活时尚街区商业配套将为区域未来规划入住的10万居民的消费中心，商业氛围的兴起对区域居住价值亦将起到推动作用，御山湖成为最大受益楼盘。万平临湖商业街区、和未来的湖语山会所也能够带来一定的商业

最新区域规划中的五星级酒店、建设中的15万㎡商业广场及游乐设施，为方山再添优势生活配套资源。

运动设施和场所包括：社区运动中心、别墅运动会所、江宁体育中心、方山高尔夫球场、十余所高校学府运动区，方便居民的运动健身。

未来还会有五星级酒店、建设中的15万㎡商业广场及游乐设施的建设。

【教育配套】

根据《江宁教育功能区控制性详细规划》，龙眠大道居住社区设置居住社区中心1处、基层社区中心9处，幼儿园8所、小学4所、初中2所，教育配套的大幅跨越将使得大学城板块成为又一个教育新区。

社区内配备幼儿园（南师大幼儿园已正式签约落户御山湖）、小学，社区外大学城人文气息较浓。

【绿化率】

项目绿化率超过40％，代征的两大景观湖面及其绿化用地148亩，项目容积率1.2。小区景观东边临水，西边靠方山山，东边有一个湖，御山湖小区内部景观和二期湖语山别墅景观一脉相承，内部有很多小的水景、景观小品以及小区内的绿化道路，形成4000㎡中心景观带、5大景观节点，7条景观栈道，8种特色水景景观。

虽为公寓但绿化程度高，最大楼间距56，光照充足，保证了充分的采光，在同类产品中竞争力较强。

御山湖高绿化率及低容积率意味着开发商牺牲了建筑面积用于打造景观绿化，这与江宁一些超容积率超土地规划盖楼创收的开发商形成鲜明对比，开发商在为业主创造舒适宜居社区环境上做的努力值得肯定。项目占据优越的自然生态景观，坐拥龙湖湖景及方山山景资源，并可远眺青龙山，是稀缺的刚需资源型物业。

【规划设计】

东方龙湖湾项目总占地约465亩，其中建设用地297亩，配套教育用地20亩，御山湖是东方龙湖打造的三期纯板式小高层，建筑外立面采用了花岗岩石材，整体外立面和二期湖与山别墅一致，与别墅产品享有共同的自然景观，因此冠以“80后别墅级公寓”称号。

【建筑风格】

建筑风格为巴斯园林风格，绿化较好，西边依托方山，左边有10万㎡的落英湖景。形成高气质石材融合高级面砖的独特外立面风格

建筑大多为大面宽设计，能够充分营造多层次活动空间，多南向房间安排，有助于形成空间的层次感和最大程度的风景的视野营造。

【开发商资质】

东方龙湖湾是由上市公司五矿建设附属公司—龙建置业有限公司全面开发建设而成。作为外商独资经营企业，龙建置业是中国五矿建设的附属公司，东方龙湖湾项目开盘以来维持良好的销售态势，五矿及龙建置业的品牌内涵得到了市场的认可。

五矿建设南京开发项目有奥体在售楼盘御江金城，储备地块有位处江宁科学园弘景大道以南的G69地块。五矿的央企背景成为其在南京快速打开市场的重要因素，随着项目逐步进入交付期，物业服务将成为市场对其品牌价值再定义的重要考量，建立行业领先的物业服务体系对五矿树立一线房企风范具有重要战略意义。

【项目SWOT简析】

S品牌地铁楼盘，生态自然环境优越，位于高档别墅区，社区环境较好  

W 周边正在发展之中，配套设施依然有待完善 ，产品面积在主力户型70-90之间，总价80万以下，适合刚需人群，受到限购令的影响有限。

O普通公寓的价格匹配资源型物业，具有高性价比。

T项目大户型产品目标客群糟限购令拦截，同质化大平层竞争激烈

【户型研判】

63㎡一房，户型方正紧凑，面积利用率高，干、湿卫分离，南北双阳台，采光较好。

88㎡2房2厅，户型方正，南北通透全明；卫生间干湿分离，生活互不干扰；餐厅、客厅双阳台设计，具有良好观景视线。

117㎡三房户型方正，客厅4.2米大开间，南北飘窗，视线佳，卫生间干湿分离；户型布局方正，南北通透，空间利用率高；南北双阳台设计，、厨房连接北阳台，；现代两段式卫生间设计，主卧、次卧、客厅“三段式”南向并列设计，主卧配独立卫生间，南向次卧配置观景阳台，北卧室观景飘窗，阳光随意造访。实用观赏性好，视线好。缺点在于入户门正对卧室，私密性受到干扰。

   133㎡四房户型布局紧凑，空间利用率较高；其中，厨房连接北向小阳台，客厅与餐厅动线分离，生活空间互不干扰；客厅、北卧室均有观景飘窗设计，南向次卧阳台设计， 主卧270°环景飘窗，配备独立卫生间，观景书房与主卧相连。设计实用层测感强。

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