上周末，南京12家开发商携1300余套房源冲刺“金三”。总体来看市场分化明显。正如之前所预计，调控下的市场终究会逐渐走向分化，品牌的分化，产品的分化，板块的分化都会渐次成为市场越来越明确的走势。

  刚需的哑火有很多因素，第一，在前期诸多刚需盘的“轮番”轰炸之下。市场上的有明显买房意愿的购房者已经被“打扫一空”。剩下的都是对市场有深度观望情绪的购房者，近期周边市场的表现更是加重了观望。第二，一点是因为一些依靠地缘客户的项目更是在前期的推盘中被消耗殆尽。第三，价格成为影响刚需盘的一大主因，一些项目在价格上的坚挺或者上调也是抑制了买房人的积极性。江北某老盘的去化不理想就是上述原因。

而市场和品牌的分化则是本周的一大特点。一些品牌房企和前期有良好市场口碑的项目，去化尚可，而品牌号召力不足的项目则显得心有余而力不足。保利紫晶山是本周惟一一个称得上热销的项目，品牌号召力和产品号召力是热销的主因，从去年至今较长时间的蓄水也是项目成功的原因之一。

与此相反是城北的复地，该项目一度成为城北片区价格的坐标，但是本次推盘的滞销恰恰源于上次热销的后遗症。该项目首次好成绩源于城北区域内地缘客户对新盘价格的不敏感，所以城北价高于河西价的现象不足为奇。但是地缘客户终有枯竭之时，开发商对于市场摸底不充分，依然盲目乐观，终究导致板块价格透支。

同样遭遇的还有河西奥体一打低碳概念的楼盘，沉寂近一年价格涨至21300，一年的蛰伏依然换不来可观的成交。开发商去年18000低价入市曾经引发轰动。这次成交仅仅2成，折戟原因三：前期摸底未充分，对蓄水客户价格试探不足，价格仍然存在抗性。限购时代，买房人仅有的一次机会更看重品牌品质，项目有遭遇“品牌歧视”的成份。

而恒大、中冶等项目则因为品牌、价格等方面的优势，以及在老业主带来的牵引客户的支撑下，字面上还不算太难看。而其他项目有的甚至出现了成交两套的数据，对于市场的盲目乐观终酿成了苦酒。

本周的另一个特点就是商业性质的产品取得靓丽成绩，写字楼商铺等商业性质的物业去化尚可。推出商业公寓的德盈国际广场与其他项目相比也算不错。限购令之下的商业地产的优势开始显现。

  分化成为本周市场乱象的最准确归结，对于市场的判断，对于自身的定位，产品的号召力，品牌效应的作用在如今的市场环境下都表现的十分清晰。接下来的市场，消费者的态度或许会随着近期市场不理想去化的延续、推盘量的加大、同质化竞争的加大、政策作用的进一步显现而变得更加艰难。合理的定价、定位和销售策略都尤为重要。