骋望骊都考察报告

 

【考察缘起】

近期来自江宁方山的科技楼盘骋望骊都欲以1.6万比肩河西的单价入市开卖的消息成为南京楼市的热门话题，消费者不禁好奇什么样的产品可以卖得出如此价格?初来南京的骋望置业宣称以“四大有机价值体系，16项技术突破，50项智领定律”的高科技投入作为产品定价基础，欲抢夺朗诗、锋尚称霸已久的南京科技住宅市场份额。怀着对项目科技系统的好奇，特此前去骋望骊都踩盘，现奉上项目考察报告。

 

【概述】

该项目是首个打出“有机住宅”项目，是比科技住宅范围更广的一个概念。一方面市场接受和理解程度不高。另一方面开发商对于项目“有机住宅”的概念还处于市场初步的教育期。消费者对于概念的理解尚需时日。该项目产品运用大量先进的科技住宅最新技术。荣获住建部“科技住宅绿色三星标识”认证。但是大量的科技技术的应用也增加了项目的建筑成本和维护费用。开发商在产品的打造方面比较用心，但是较偏的地理位置让市场存在很大抗性。该项目精装修交付，运用大量一线品牌，但是同样也造成了价格较高的问题。该项目的地理自然环境在南京可谓一流，但是周围开发刚刚起步，人气不足也是难以忽略的事实。

 

【项目位置】

骋望骊都位于江宁大学城学十二路以北，地处中国传媒大学以东，金陵科技学院以南，西边紧邻弘景大道，北面是正在建造的金陵科技学院教师公寓。项目所在位置东面规划道路，隔规划道路距离项目500米范围内都为空地，隔学十二路距离项目500米范围内都为空地和农田，北面距离项目380米范围内都为空地和农田，周边较空旷。

 

【交通条件】

自驾路线：可经弘景大道、天印大道、天元路转双龙大道到达市区，也可以走弘景大道、诚信大道经机场高速到达市区，需40分钟左右的车程。项目距离地铁药科大学站1.5公里，步行约15分钟。从小区南门至公交站点距离500米，步行约5分钟。

 

骋望骊都定位高端精品科技住宅，客户群以经济实力较强的改善型需求为主，目标客群对公共交通的依赖度较小。周边的道路状况较好，自驾出行便捷。宁杭高速方山设置了出入口，未来进出主城较为便捷，绕越高速的全线贯通，使未来方山板块交通将十分便捷。

 

【区域规划】

根据《江宁教育功能区控制性详细规划》显示，方山板块将被打造成副城“产、学、研、政、金”五位一体的“智慧谷”， 还将形成集商务办公、休闲娱乐为一体的核心；延龙眠大道西侧的中心共享带；围绕方山，以龙眠大道、弘景大道为界形成的三个环状组团的“一心、一带、两廊、三环”的组团式布局结构。方山即将成为南京下一个教育新城。

 

南京火车南站的建设加快南京城市南移的步伐，将形成新街口、河西、南部新城三足鼎立的局势，方山将受到南部新城经济发展、人口聚集带来的利好促进。　

 

【客群结构】

江宁大学城有中国传媒大学、南京工程学院、海事学院、南广学院等12所高校，约有20万师生，板块形成高知教研人员客群，具有强劲的高端购买力。地铁1号南延线的贯通给区域房地产入住了活力，成为刚需流入板块，目标客群广泛，板块住宅发展潜力巨大。

 

【配套设施】

项目依托大学城配套，商业方面有乐活时尚街区，目前处于停业状态。20000㎡的大学城商贸中心消费档次一般。65000平米一站式Shopping-Mall文鼎广场已开业，集合了奥特莱斯、屈臣氏、苏果超市、华仔美发等商家，能满足日常消费需要。

 

项目距离大学城商业配套有一定距离，生活购物便捷度不高。开发商在项目内配建一个建筑面积2000㎡的菜场及一个4100㎡的别墅制9班幼儿园，交付后将为业主生活带来一定便利。幼儿园同样采用地源热泵系统，确保小朋友们可以在恒温恒湿恒氧的环境中学习、玩耍。位于天元路有江宁最好的中学——江宁高级中学，在小区的东侧政府还规划了小学与中学。

 

【建筑情况】

骋望骊都为现代简约风格建筑，外墙采用石材干挂到顶工艺。项目以7-11层纯板式公寓规划，以顺风、向阳的楼幢依地势走势排布，满足室外的环境和美观的同时满足平均耗能指标。建筑外观意在营造有机的“视觉感官”略含抽象风格。

 

项目的容积率为1.599低容积率，1：1.3楼间实现了最大楼间距高达近48米。道路标高1.8米高于市政道路，可以有效消除雨季或其他原因造成的积水、倒灌、返潮等现象。

 

【产品科技亮点】

1、分户调节：骋望骊都是南京首个获得住建部“绿色建筑三星认证”的科技楼盘，项目对地源热泵技术进行了升级提升，在达到传统科技住宅具备的恒温恒湿恒氧“三恒”效果的同时实现了分户调控功能，通过设置于每户不同功能房间室内侧墙上的温度控制器，控制对应毛细管系统分集水器上的电动阀动作，控制冷冻水/热水的供应流量，进而实现控制室内温度的功能。业主可根据自身需要进行“三恒”系统的差异化调节，并实行可计量收费，降低设备使用成本。

 

节能比例达到75.75%。在同类项目中比较少见。地源热泵系统的采用能提高社区整体能耗节省达到40%以上。恒温恒湿系统采用最先进的3毫米厚度毛细水管铺设，薄如墙纸，节省层高近10公分。选用多台地源热泵机组新风系统，大量节约空调新风的能耗，冬、夏季全热回收效率高达60 %以上，同时用户空调能耗节约20%-40%。

 

有雨水回收系统，能够利用回收雨水用来盥洗浇花等。在其他项目中比较少见。

 

2、提升室内层高：骋望骊都恒温恒湿系统采用最先进的3毫米厚度毛细水管铺设，薄如墙纸，与传统科技住宅相比节省层高近10公分，有效提升了室内空间感，避免了传统恒温恒湿带来的大能耗流失，带来更舒适、节能的居住环境。

 

3、大开窗：摒弃传统科技住宅不可开窗或开窗比较小的诟病，进行技术创新，南窗开窗率达到40%左右，满足了消费者开窗通风的生活习惯。

 

较多的科技技术的应用，提高了产品的舒适度，但是也提高了产品的居住成本和维护费用。

 

该项目在住宅技术方面是板块内同类住宅技术水平较高的项目。

 

 

【建筑用材】

该项目采用了不少可循环材料，可再循环材料使用重量占所用建筑材料总重量的10％以上。项目在能源方面为业主节省了大量的居住成本。

幕墙采用了石材幕墙系统、铝板幕墙系统、U 型玻璃幕墙系统、铜板幕墙系统、全隐框玻璃幕墙系统、隔热断桥铝合金窗系统（6mmLow-E玻璃+12A+6mm透明玻璃）、采光顶系统的使用起到了高效保温降噪、防辐射等作用。

 

外墙、分户墙、楼板、电梯井壁均做高强度防火保温施工，有隔音降噪的作用。社区整体运用无机房电梯技术，节省还原还原土建使用面积20%。

 

整体建筑高强度钢筋HRB400级（或以上）70%左右高比例采用。在降噪方面采用GBF管无梁楼盖技术，有利于提高了通风、隔音、隔热、保温等性能。

 

装修用材采用了包括：63毫米厚度 特制意大利阿鲁克幕墙门窗系统，门采用的是世界知名的德国曼特门。位于系统采用的是瑞士吉博力，厨卫是科勒，电梯是迅达3300AP电梯。锁具为Yale Gateman，具有具门卡、密码、机械钥匙、三种开启形式。卷帘采用德国爱屋卷帘门。

 

【开发商资质】

骋望集团是一家以房地产开发为主导的大型综合性投资集团公司，南京骋望置业隶属于广东骋望地产集团，主要业务包括地产、建筑、装饰、设计和基础设施投资。

 

骋望集团从广东开启地产道路，开发了广东南秀湖及南宁相思湖科技楼盘项目，骋望骊都产品系列是骋望地产由绿色建筑向有机住宅的首次尝试。与市场认可度较高的朗诗科技住宅产品相比，有机住宅更多的是停留在概念层面，要达到理想的营销推广，品牌号召力需要加强。产品的技术和理念整合有待加强，市场认可度较低。

 

【项目SWOT简析】

S: 占据方山优越自然景观资源，依托江宁大学城人文底蕴，居住环境优良。

W:初入南京楼市，品牌号召力不强市场对于产品概念认知不足。

O：南部新城规划利好及江宁教育配套功能区规划利好推动方山居住热度提升。

T：市场对于项目科技住宅概念的认知远远不及朗诗等项目，板块内亦有很多科技楼盘。

 

【户型研判】

项目户型面积跨度较大，涵盖110㎡两房、130㎡三房及183㎡四房，客群面向首次置业和改善型需求。

110㎡两房和130㎡三房户型方正，无浪费面积，动静分离，全明设计保证了充分的采光和通风；

 180㎡四房户型方正，南北通透，具有4.2米开间，3.1米层高，保障了室内居住舒适度；客厅、书房南面大面积阳台，开窗比达40%，光照充足；不足之处在于单阳台设计，不利于晾晒衣物。

 

建筑的层高为3.1米，。室内空间敞亮通透，与全明户型设计结合，拥有更好的通风采光。

南窗开窗率达到40%左右，高于普通住宅项目，便于开窗通风和采光。

 

卫生间设计均为明卫。

【物业】

项目初期采用高度物业公司，后期成立自己的物业公司。物业费目前是1.85元/平米·月，公共水电费0.5元/平米·月，系统运营1.95元/平米·月。

【景观配套】

该项目人均公共绿地面积近3.5㎡，小区绿化率较高，内有1-2米景观坡地和3米的景观坡地。规划上每平米不少于3棵乔木。。景观为水系景观。

 

【项目批判】

位置过于偏南，距一号线药科大学站2公里多，如果没有车出行，出行不是很方便。项目周边开发上不是很成熟。人气不是很高。

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