褪了色的楼市“金三”悄然到来，3月对楼市而言意味着新一轮销售期的开始。然而在第三轮楼市调控及限购令的影响下市场需求被大量挤出，3月首周楼市成交量连续多日跌至百套以内，周末在江宁刚需新盘上市的推动下认购勉强过百达到107套。

调控政策的打击逼迫投资、投机需求者不断退出市场，楼市成交量呈现持续萎缩的态势，江北、江宁板块的刚需盘成为楼市成交绝对主力。在高端楼盘市场份额大幅萎缩的同时，分析数据发现，河西板块成交量明显超越城东与城中板块，成为高端住宅的成交主要贡献力量。

河西板块云集了较多高端楼盘，对政策反应较为敏感。在限购令再次升级、二套房首付及利率门槛提高的调控氛围下，板块的改善型目标客户很容易被误伤。在面对不利的政策预期下，河西五矿御江金城、仁恒江湾城等楼盘率先采取应对措施，在限购令大限前抢点推盘，收获了一定的去化成交外，更多的提升了板块在观望潮中的市场热度，对板块信心的重拾起到积极作用。

上周末河西专线看房车满座，限购下改善型置业者的河西情节较为明显。河西多家楼盘看房人数大增，五矿御江金城举办周末插花艺术活动吸引了数十组客户参与，去化量抬头；天正滨江大户型依然不疾不徐，又有多位买家破限入市；仅仅给了点送税费的甜头的宋都美域，低调卖出10余套。

从河西楼盘次波行情可以看出市场中的刚性改善客群的购买意愿依旧强劲，由于政策的影响，购房机会难得，并且日后换房需求存在不确定因素，这部分客群对楼盘的选择和购买显得更为谨慎挑剔。从他们对板块的选择来看，河西新城的高端规划奠定了板块未来持续发展的潜力，相比城东及城中板块更具优势。高端客群对产品的功能性要求一再提升，从对天正滨江等大平层户型产品的选择来看，置业者已经在考量产品是否能够满足未来数年的生活需求；大品牌、精装修楼盘仍旧受到这部分消费者的偏爱。在调控下房价整体相对合理，这部分既有房票又有支付能力的优质客户成为高端楼盘觊觎争抢的对象，而他们也更多的结合自身居住需求与楼市环境进行理性的购房决策，选房下定的精准度更高。

与商品房相比，河西二手房行情较为冷清。由于营业税税率上调，未满5年的房源需要缴纳房屋总价5.5%的营业税，这意味着一套河西二手房将额外产生十多万元税费，而卖家多将税费部分转嫁于房价上，很多二手房贵过新房是成交冷清的重要原因。在房价相当、无税费负担的情况下，商品房楼盘给出税费让利、分期付款等优惠措施对区域二手房买家是不小的利诱。河西二手房卖家继续扛价，将有更多的二手房买家转向商品房市场。

淡市下河西板块领衔高端住宅成交受到区域内楼盘开发商积极推盘试水的销售动作推动，究其深层原因则是突出的板块价值、产品价值与品牌开发商集聚效应所致。随着调控的深入执行，楼市观望气氛仍将继续，河西板块的抗压力亦将持续显现。块内住宅新盘上市不多，在老盘持续推盘的刺激下将是改善需求聚焦的热点，成交量或将继续占据高端住宅主要份额，但无法回到调控前已是必然。