去年底以来的一系列楼市调控政策使楼市变得风云莫测，市场各方在经历了接连出台的调控政策后形成了楼市后市的共识，那就是楼市调控将会越来越严厉，目标仍旧是抑制房价的过快上涨。

南京限购令出台后，政策对消费者的心理预期影响很快的从认购量上得到体现，楼市认购量出现明显下滑。观察发现，在认购量萎缩的同时，刚需群体的购房热情仍在。根据消费者对网站组织看房团的回应情况来看，调控政策似乎没有影响到他们的购房计划。

刚需在此轮调控中成为楼市的主要购买力，基本不受政策影响，市场中刚性需求的平稳释放体现了消费者在楼市调控下的成熟购房心态。也有一部分刚需抱着熟悉市场的目的参加看房团活动，更多的掌握市场动态。这部分消费者预期市场在限购令作用下房价会有下降趋势，看准房源择机下手成为他们在调控下的购房方式。

限购令将多次置业群体排除在楼市之外，高端产品成为政策的重灾区。河西板块豪宅云集，是改善型需求首选区域，因此成为受调控影响最大的板块之一。从近期河西板块的表现来看，五矿御江金城、仁恒江湾城等抢点开盘的项目均有一定认购，限购令出台后天正滨江仍然维持稳定的来访量和成交，市场中的高端需求并未被完全封锁。并有一部分具有购房意向的高端客群在限购令下审慎寻找购房机会，也直观的显示出限购令只是将需求抑制而并不能起到消灭需求的作用。在限购令终有解禁之时的市场预期下，一旦政策出现松动，这部分高端购买需求将率先释放成为楼市中坚购买力。

在限购令下买房机会尤为珍贵，一部分拥有“房票”的改善型购房者在选择房源时亦会更加谨慎挑剔。他们更加注重小区的居住环境、物业服务的品质，且对房源的户型、结构都有较为明确的要求，并对品牌产品更加偏爱。在二套房贷款首付及利率水平相应被提高之后，一次性付款比例有所提高，说明客户购买力仍然较强。但在多重政策效力叠加发酵的情况下，更多的消费者将选择观望，楼市认购量低迷的情况短期内难以改善。

政策本身并不会带来房价的涨跌变化，政策的主要作用在于改善供求关系，从而影响到市场的成交量和成交价格。在楼市调控下供求关系仍然是决定市场未来价格走势的重要因素，开发商在需求不足的市场下将会调整推盘节奏适度观望，短期内市场供求关系不会出现大的裂变。

随着调控的深入，买卖双方的市场预期有望发生实质变化，看涨与看跌可能会势均力敌，房价博弈正向购房者这一边倾斜。不过，一系列的调控在于稳定人们的心理预期，而不是让房价暴跌，因此预计2011年房价将维持小幅波动，就年内而言，不管早买还是晚买，实际区别不大。

自己很多朋友留言大多是关于限购的问题。但愿回答能让大家满意。还有一个被经常问到的问题是，可以买了吗？买哪好？说真的，我常常说，每个时点，都可以买，关键是买啥？买了做啥？自己多问几个为什么，多做功课，问题就简单很多了。也欢迎大家继续留言提问，我尽量第一时间回答，供大家参考。