最近来自上海的土地方面的消息引起了社会的广泛关注，与以往不同的是上海最近出让的商用、住宅、商办等用地的《国有建设用地使用权出让预申请须知》都提到土地期满后处理方法。很多地块都提到了“土地出让期满之后将会被出让方无偿收回”。

例如其中的有条文规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费”。 “土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。”

我国的住宅类用地权属一般都规定了使用年限，商业用地四十年，住宅用地七十年。但是土地使用权到期后怎么处理却鲜有提及。七十年后这些土何去何从几乎成为了我们留给后人的一个难题。上海方面早土地出让地块开始为这些土地的未来着想，无疑为当代人提供了一个思考的方向。

这一规定目前虽然因为与物权法等一些现有的法律法规有所冲突而收到很多质疑。但是其中的一些可取之处也值得我们思考。现有的土地出让因为没有阐明土地到期后的处置方式，而使现有的土地出让中弱化甚至忽视了土地权属市场价值差异。市场对于土地的预期也因为没有实质限制而不断上涨。因此我们也看到很多四十年权属的房子价格优势要比七十年权属的房子高。所以标明土地最终的权属有助于遏制地价的不理性上涨。进而有益于改变地价推高房价的怪圈的可能。

 现有市场土地供给制度的不合理不仅推高了房价，而且忽视了土地需求的结构性差异，这导致的结果就是土地资源的利用效用并没有实现利用的最大化。多种住房需求对土地提出多样需求，土地供给方式僵化必然随着需求的要求而变革，促使住宅市场丰富多彩并健康发展。例如一些商业用地随着城市的发展就有着自己明显的利用周期，而建筑物更是有着自己的使用周期。比如一个区域在现在是住宅集聚区但是若干年后随着城市的发展可能会变成商业中心。例如保障型住宅用地需求较大，但是由于商业用地的价格、权属没有受到限制，保障房用地因此被政府消极供给。但是工业用地更是如此，住宅用地也有着这样的性质。因此我们有必要在土地供给方式实现丰富多样的差异化供给。例如土地最终权属，使用年限，包括最终的建筑物的市场价值等等。

土地最终权属问题的解决，是我们应该面临的问题，上海的做法不一定是最好的做法，出让期满无偿收回也不一定合法合规。但是在出让协议中写明土地最终权属却是当前土地制度变革的一个方向。通过土地权属的管理可以限制土地预期。可以为现有土地制度的变革留下后路。

但是上海此举还是要慎重探索，毕竟这是关系到社会公平和民生的问题，需要仔细考量。

而最新消息说，所谓“期满后无偿收回”的规定，并不适用于“住宅产品”，但是，70年之后，是否还要再交一次土地出让金？这个留下的悬疑似乎并不逊色于无偿收回，这样的的法律真空似乎并不能使得百姓讨巧多少。

而70年之后，那些人是法非，谁能说得清？