【考察缘起】
楼市调控下投资性需求被挤出市场，停发三套房贷及二套房贷成本加大使得刚需购买力成为支持楼市的绝对力量。刚需盘以满足刚需群体的购买力为首要前提，在地段与配套设施上均不能与主城豪宅相提并论，然而在楼市调控下开发商们为争夺宝贵的市场份额纷纷在刚需盘上大做文章，只要是地铁沿线均被冠上地铁盘标签，没有地铁则都以成熟配套为卖点，而事实上大多数刚需盘都存在或多或少的硬伤。

 

今年热卖的刚需盘中，江宁楼盘融侨世家以火车头售楼处炒热市场，一系列迎合年轻人喜好的营销创意促使项目成为最受年轻欢迎的刚需盘之一。项目以地铁生活、完善配套、N+1百变户型为卖点，据了解，融侨世家即将加推本年度最后一栋房源，很多前期买家包括最近关注的客户给我留言的很多，想让我就项目做个深度的考察，经过几次探访，形成报告，融侨世家是否有其宣传的那般完美？随大萝卜一一看来。

 

【考察时间】

第一次：2010年11月10日 下午自驾车前往，由于天元东路相当长的路段单向封路，所以显得特别漫长，从奥体驱车前往花去了差不多40分钟。预计路顺应该在25分钟左右。

第一次：2010年11月25日 上午从新街口乘坐地铁前往，历时38分钟。还是地铁快捷。地铁最大的特点是风雨无阻，时间可控。比起江北同事动辄拥堵在大桥、岔路口同事赛车在高架桥要方便的多。

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【交通配套】

项目东至城东路，西至兴苑路，南至科健路，北至兴苑中路。项目北侧为义乌小商品城，南侧为江宁大学城，西侧为一大型企业，地块周边有一汽车客运站，项目距离地铁一号线龙眠大道站步行5分钟距离。融侨世家周边公交线路：137路、105路、119路、104路、东铜线、南广线、南广线、区间3路、区间17路。

 

融侨世家项目距地铁站约6、700米，5分钟路程，与地铁间由义乌小商铺城相邻。兴苑路上常有装饰广场周边停着的大型运货卡车，会产生一些噪音。就交通条件而言，可以满足交通出行的需要。

【生活设施配套】

融侨世家北侧一路之隔为南京义务小商品城，业主基本生活需求能满足。装饰广场和美食大排档距融侨项目3分钟路程。周边有百度空间商业广场、江宁皮革城、苏果超市、肯德基等商业配套，能满足日常购物需求。

 

义乌小商品城、江宁皮革城购物环境和消费档次较一般，人员流动相对较大。项目与小商品城相接一侧为社区广场及绿化带，将小商品城的嘈杂与社区环境做了区隔，社区物业将采取严格的门禁管理系统，确保社区安全宁静的氛围。

项目周边生活气息浓郁，消费水平平民化，对刚需来说解除了日常生活的后顾之忧。天元东路商业街发展成熟，以中高档消费场所为主，可以满足多种消费需求。

【教育配套】

 

项目周边配套：幼儿园、社区服务中心、会所。周边大学云集。

 

融侨世家项目规划建有6班制幼儿园，并且就在社区之内，已确定引入南师大幼儿园，即将签约。另外还有天景山小学等教育配套，大学城的辐射可提供较多的家教资源。

 

【绿化率及楼间距】

绿化率达到46%，最大楼间距62米，项目建筑密度21%，低建筑密度保证了每一栋楼之间保持较大的距离，阳光率高。

融侨世家低建筑密度意味着开发商牺牲了建筑面积用于打造景观绿化，这与江宁一些超容积率超土地规划盖楼创收的开发商形成鲜明对比，融侨世家在为业主创造舒适宜居社区环境上做的努力值得肯定。

【小区规划】

项目总用地面积78960平米，建设用地面积73715平米，地上建筑面积达147430平米，会所约2000平米，沿街底层商业约4000平米，酒店式办公约20000平米，社区中心约2000平米，规划建有6班制社区幼儿园约1500平米。

 

融侨世家在社区规划上实行人车分流，将车行道被严格控制在小区外围两侧，除此两条车行道外，其余道路均只可人行。减少了噪音和尾气影响，降低了安全隐患，尤其社区未来将面临较多的儿童群体，人车分流的设计具备前瞻性和人性化。

 

【开发商资质】

融侨置业来自福建，2010年前三季度中国房地产企业住宅销售排行榜16强融侨近年来推进布局全国的战略，向长三角、环渤海区域渗透，品牌溢价能力不断提升，未来成长性值得期待。

 

南京开发项目有融侨中央花园、融侨玫瑰纪、融侨世家，江北项目融侨城明年上市。融侨中央花园交付产生诸多问题，融侨物业服务水平与一线开发商有一段距离，是未来重要提升目标。

 

【户型批判】

融侨世界N+1户型特点：户型设计中每户增加了一个多功能空间，使得普通的两房或三房有更多可利用的生活空间。


90平米2+1户型优点：赠送的N+1房间与玄关打通可做入户之用，如果选择与餐厅打通，则可以提高使用面积；客厅方正面积无浪费。此户型美中不足在入户门正对卫生间门，需要改造。

110平米3+1户型优点：南北通透， 阳台宽阔，两个卧室的飘窗设计提高了生活的舒适度。赠送空间大，可改造为书房。客卫设计较隐蔽，对卧室的私密性有一定影响。

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【工地报告】

 

融侨世家的火车头售楼处识别度高，成为项目一大特色，由火车车厢改造而成的接待区空间小，空气流通不畅。

从交通、生活设施、小区规划等方面来看，融侨世家在刚需盘中均处于领先位置，户型赠送空间多，单套总价小，实用率较高，结合1万元左右的均价，性价比不错，是值得重点关注的刚需盘之一。

 

【项目瑕疵】

卖场环境仍需改善：融侨以火车头售楼处制造营销亮点同时还需努力提升售楼处的环境，确保为消费者提供舒适的购房空间。

工地安全管理要重视：项目工地的安全保障工作不完善，所有建筑三层以下均未设置安全防护，安全保障工作还需加强。

义乌小商品城的干扰：项目紧邻小商品城，确实给小区配套带来了较大的便捷，但是不可小觑未来的人员混杂，对小区未来的物管提出了较高的要求。而融侨正在着力打造的物业管理品质提升计划能否使得品牌再上台阶，有待观察。

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