2010年楼市有8个月笼罩在楼市调控的阴霾中，开发商们应对楼市调控均使出浑身解数迎战调控。历了数次观望与挣扎，迎来年终开发商业绩盘点时刻。截止目前，全年共售出47594套，如果12月仍然能保持10—11月的6000套左右态势，全年的总销量不足55000套，销售面积在600万方以内，相比去年的近10万套，1000万的销售面积，与去年同比近乎打了对折！

 

根据网上数据统计，结合网博机构对12月上市量的研判，试图对2010年的南京楼市销售排行榜做个猜测。

 

个盘榜：（由于涉及到上市房企的数据公告要求，具体数据在此不便做公开）

 

第一方阵（20亿以上）：万达广场、金地自在城、中海凤凰熙岸、雅居乐花园

 

点评：

 

万达广场产品类型有住宅和商业，以商业物业引爆楼市调控下的第一把火，后续住宅产品发力。

 

金地自在城以64-104平米精装小户型，高性价比品牌物业，今年最热卖的刚需产品，同时项目还趁势推出了1期部分洋房产品和3期首改型产品。项目持续保持热卖，奥南亦因此强势登上楼市舞台。

 

中海凤凰熙岸地处城市稀缺地段占据稀缺资源，资源型物业代表，楼市调控下开盘价格低于预期，较高的性价比受到财富人群热捧，成为今年高端楼盘标杆。

 

雅居乐花园是城南高端物业的代表，奢华实景园林、阔绰现房呈现、品牌口碑传导、集群效应显现成就热销传奇，去年即入围年度个盘销售前十名。

 

第二方阵（15亿-18亿）：保利香槟国际、万科金域蓝湾、天润城

 

保利香槟国际劲爆价开盘引发热销，一度成为河西价格洼地，将价值空间让给消费者，并保持平稳价格，资金回笼迅速，建立良好品牌形象。

 

万科金域蓝湾在4月国十条楼市调控前高调开盘，旋即遭遇调控突袭，仍然保持较高的热度，深入人心的品牌价值和过硬的产品打造能力是价格的有力支撑。

 

随着主城房价的上涨，江北开发商坐收渔利，威尼斯水城、天润城上半年价格一度破万，下半年价格有所回归，调控下每日均有数套成交，调控下刚性需求依旧强大。

 

 

第三方阵（10亿-15亿）：五矿御江金城、仁恒G53、威尼斯水城、保利紫晶山

五矿御江在新政的高压之下审时度势积极调整价格策略应对，低价入市，以产品性价比、实景展示打动买家，住宅热销带动别墅热度，以价换量的成功代表。

 

仁恒G53作为奥体区域的公寓产品，价格高过众多舒适性更佳的大平层豪宅，高价曾引起众多争议，被称为“富二代”盘，差异化产品定位、仁恒的品牌溢价能力是其突破豪宅重围的关键因素。

 

保利紫晶山作为保利的A级产品，虽然赶上了调控重压，仍然以其创新的产品力打动买家，尤其是零缺陷户型给了市场不小的震撼。

 

别墅方阵：绿城玫瑰园5.8亿、招商依云溪谷4.2亿

楼市调控对高端别墅的影响不大，绿城玫瑰园今年以来持续热卖，普通住宅卖价格，顶级别墅卖圈层，南京顶级住宅消费群体壮大之势明显。

 

楼市调控下依云溪谷以活动营销成功维持项目热度，样板区展示做足体验，对销售起到重大推动作用，占据了主城稀缺城市别墅头把交椅。

 

企业榜：

根据上述楼盘的销售额统计，房企排行榜也将浮出水面，十强将在万达、保利、金地、苏宁环球、雅居乐、万科、中海、五矿、融侨、苏宁置业之间决出。而叱咤风云多年的本土企业栖霞建设、红太阳、银城、国信、高科将无缘十强，令人扼腕。

 

从今年上榜楼盘看，楼市呈现出以下特点：

 

大品牌楼盘唱主角。中海、万科、金地、保利、雅居乐等皆是一线房企，在调控下可见房地产企业的品牌是撬动市场的重要因素之一。大品牌房企的高市场认可度、成熟的开发能力及专业的后期服务成为消费者优先选择的因素，在调控下房企的品牌价值凸显，抗压性强。随着房地产行业的深入发展，未来楼市必将呈现品牌分水岭，淡市下品牌楼盘抗压性强，旺市中品牌楼盘的增值空间也越大。

 

多产品线房企成主流。今年超30亿的将有万达、保利等企业。但总体上30亿的房企比去年少了很多。比较显著的特点就是品牌房企的多产品线开发成主流。比如，金地有城中豪宅也有刚需型产品；万达有公寓也有商铺；万科多楼盘持续旺销；保利一度东西两翼隔日推盘。

 

从购买力来看，改善型需求依旧旺盛。中海凤凰熙岸、保利香槟国际、雅居乐花园、玫瑰纪等高品质楼盘在贷款成本提高及限购令作用下取得良好去化，可见市场中改善需求购买力十分可观。改善型需求消费者对产品及价格的敏感度在调控下更明显，开发商以理性定价皆能获得相应的市场回应。如洋房产品玫瑰纪去化达6个多亿，成绩不俗。

 

资源型物业抗跌性强。今年的几个资源型豪宅虽然未能上全市榜，但是在各自板块内也是遥遥领先。在调控的重压之下，此类资源型物业显示出强大的抗跌性。改善型买家更加关注产品是否具有稀缺性山水资源，如紫金山周边的紫园、紫庐持续被关注；小桃源的天正桃源项目销售也高达5个亿。价格持续温和走高，体现出其抗跌性。

 

郊区大盘成热点。奥南的金地自在城、朗诗绿色街区；江北的威尼斯水城、天润城等仍是南京刚需最大阵营。房价是刚需置业最敏感的因素，江北两大盘价格呈一路走高之势，在全城范围仍处价格洼地，地铁规划的利好将改善江北的交通情况，这对江北楼市的整体形象起到一定推动作用。在未来相当长的时期内，江北仍将占据刚需第一阵营的位置。

 

而江宁的刚需盘今年未能守住三分天下的态势，楼盘呈现热点散布的格局。除了万科金域蓝湾、五矿御山湖、融侨世家等品牌大盘外，整体板块表现差强人意。

 

别墅越高端越抢手。由于楼市调控影响，今年别墅上市量受到一定程度抑制，以绿城玫瑰园为代表的自然资源突出的高品质顶级别墅和招商依云溪谷所代表的区位优越的城市别墅表现出彩，以卧龙湖国际社区、恒大金碧天下为代表的远郊别墅取得一定市场份额。由此可见，在别墅消费群体眼中，自然资源和地段是别墅价值的重要构成因素。