上周南京楼市在持续数周的低迷后，在12个盘集体发力之下，周成交1500套，再攀高点。多个板块又开始了蠢蠢欲动。网博机构统计显示，上周(11月15日-21日)南京一手成交1498套，环比大增54.4%。而11月22日当天，又创出了638套的月度新高。在经历了短时的观望之后，南京楼市似乎又有抬头迹象。如今的楼市就如堰塞湖，目前没疏通渠道，仅仅通过行政手段抑制需求，恐怕难以控制。但是，我们又必须看到岁末效应下的开发商，将面临多重压力的洗礼，变数之下，各方表现出现分化。

　　后睿城时代，楼市分化加剧

　
上周，是少有的在售楼盘几乎都有成交的一周，而各个区都有楼盘开盘或新推。必须看到，市场在经历的短时的观望之后，开始重拾升势。如果说前两周，大家是为了给“睿城”让路，本周很多开发商已经憋不住了，纷纷入市。当然同期的睿城加推也很给力。如果仅看数据，煞是好看，我们不妨来看看数据背后的故事。

时序进入岁末，在一系列金融信贷、土地以及税费等政策的作用下，尤其是连续多次调整准备金率，不少开发商正面临着前所未有的资金链考验，而其经营情况则直接关系到房价的涨跌。随着调控的深入进行，开发商的经营业绩正日益出现分化，纷纷调整经营策略应对调控，新一轮的行业内洗牌也在暗流涌动。就南京楼市来看，未来的楼盘的分化、板块的分化及至房企之间的分化必将在未来1-2个月内出现。

网博机构粗略计算，发现有41个一手楼盘都有成交，集中出现在河西、城北、江宁，但是我们必须看到如果单纯从个盘的成交比例来说，就出现了较大的分歧。如自在城、睿城大多销售一空，而江宁的不少楼盘虽然套数过百，但比例不及2成，城北的通过小批量多批次的饥饿式营销法，卖的也没有传说中那么好。何况城北的上市量一直未见放大，最近消化的大多是地缘客户。同样江宁也面临着这样的问题，持续的购买力是要靠产品力来支持的，未来销售不容乐观。　　
　　 　　
　通胀对冲限购，楼市堰塞湖再现

　　
　网博机构研究认为，未来相当长一段时间，调控将成为主旋律，而不会被外界干扰轻易松绑。而另一方面，来自各项生产资料、人力成本都在急剧上扬，通胀压力压迫着大量的民间游资，他们在急切的寻求出口。这形成了未来楼市正负两个方向的角力。而限购限贷又使得需求被抑制，所以，未来楼市的大跌大涨的可能性都不会太大。

　　就惯常的岁末效应来看，12月或将又一波销售行情，这是基于人们对年底分红奖金的预期使然。具有较高性价比房子仍将成为这类主力的资金流向。一手成交量缓步上扬是肯定的事情，在现有需求越来越强烈的情况下，成交量下跌可能性极小。如果将楼市比喻称一个堰塞湖，政策面今年来的一系列手段大多是“堵”而没有“疏”，保障房是“疏”但是太遥远，再说了也怕是杯水车薪，而国人置业立业的观念短时期难以逆转。

所以，在通胀对冲了调控压力之后，楼市仍将维持波浪式前进的路径。不要去对赌政策，如果真是自住或改善型需求，在有合适的房源时，不妨落袋为安，等到大多数人认为下跌无望，再杀进去，可能选择余地和议价空间都会被钳制了。市场就是在这样的胶着背景下，迎来较好的买房机会。买家要多跑市场，多研究产品，结合行情走向和自己的财力理性置业。