天气骤冷，楼市也开始打颤。

继12日南京楼市调控细则出炉之后，成交量因为一些消费者赶政策末班车集中过户而有所上升，随着20日新政大限日的到来，楼市认购成交均出现明显下滑迹象。今年以来第二次市场观望潮到来，面对这场突如其来的挤压需求的行政干预手段，房地产游戏参与各方各怀心思。

新盘低价能否跑量？

从近期的市场来看，一些纯新盘以积极姿态迎战调控，也为走入下滑通道的认购量起到了支撑作用。纯新盘开盘皆是以价格取胜获得突出的去化。位于城南的凤凰和美，开盘当日取得328套的认购成绩，14500的均价起到主要推动作用。与周边在售楼盘价格价格相比，凤凰和美的价格定位较理性谨慎，可以看出开发商充分的考虑到了高架等对环境的一些干扰因素及消费者对大户型产品资金压力大的顾及。

一些出手的消费者认为房价下降了，网博机构认为像凤凰和美这样的楼盘的定价是在调控下的区域价值的理性回归，将有越来越多的开发商打破旺季时期形成的价格线转以产品本身的价值来定价，尤其是新盘将带动对区域价值的重新定位。纯新盘中铁江佑铂庭以7500起的价格成为江北的价格洼地开盘售罄，将会引发买卖双方对以刚需定位的江北价值的再认定，直到买卖双方找到平衡点成交量才会有稳定的表现。

品牌老盘激战尤酣？

本周末一些老盘也将推出新房源，典型的就是一线品牌开发商楼盘：包括奥南持续热卖超过1500套的金地自在城、以高性价比突围楼市马拉松强手的保利香槟国际和高品质稀缺地段的中海凤凰熙岸。金地自在城二期刚需定位的小户型产品在今年这样一个调控年可谓出尽了风头，取得多次的日光盘成绩奠定了刚需盘的江湖地位，品牌美誉度也得到提升，得益于金地大盘运作策略与楼市调控释放出刚需购买力的不谋而合。在新一轮调控下更多有优势的地铁刚需盘以低价入市的情况下，金地自在城能否延续辉煌值得关注。

中海凤凰熙在蛰伏了近4个月之后，在新一轮调控后将推出精装修100平米两房户型。无独有偶，保利香槟国际也将推出115平米复式小户型。中海和保利在6月即是联手以阔绰大户型产品打破了国十条调控的阴霾，在市场积聚了充分的购买力时消化总价高的大户型产品，在限制购买第三套房的新一轮调控下，释放高品质小户型产品。在调控下仍能自如应对保持推盘实属不易，周末中海、保利能否延续6月底初次开盘的成绩，则需要接受首付提高、限购令、加息等多重压力的考验。有消息说两家公司此次推盘的蓄水量仍然足以支持开盘卖相不差。

从产品本身来看，凤凰熙岸的精装修采用的皆是国际一线品牌产品，品质感得到更好的诠释，含装修价格预计在2万7、8左右，而毛坯售价低开到2万2左右，令市场大跌眼镜。中海总是在调控下率先探市场，在价格上必然不会走激 进路线，这对买方来说是利好，对于中海来说，也是市场助其夯实50万方豪宅大盘的长期价值成长基础。新一轮调控对高端豪宅的影响在于减少了客户量，这也将抑制豪宅价格过快上涨，有助于建立豪宅的高品质感及价值的可持续健康发展。

别墅，蛰伏还是偷袭？

原本在十月将迎来别墅的上市潮，在新一轮调控特别是南京限制购买第三套房的细则下，一些别墅楼盘前期的蓄水客户纷纷流失，不得不暂时延缓推盘计划。

从长远看调控带来别墅产品的霜冻期只是暂时的，本月11日出台的“省6条”明确规定建筑容积率必须大于1，这一限墅令明确了别墅未来的稀缺性，限购令解禁，财富人士的资金必将首先流入别墅。据网博机构检测，目前市场上也不乏一部分稍有实力的消费者将改善置业目标转向郊区别墅，将改善需求一步到位且兼顾投资。

底部在哪？何时出手？

南京楼市细则限制购买第三套房，但第三套房的认定未做具体说明。最近有位曾经拥有过两套房且两次贷款记录但已卖出的朋友留言咨询能否再买房，网博机构认为这位朋友的情况仍有机会买房，三套房未做具体认定，不见得实际操作中会认房又认贷从严执行，自己将自己困在政策中可能会错过买房的机会。

而政策面在释放出限购令之后，也在观察其效应，应该说，南京的认购持续回落，是各方所乐于见到的景象，有传闻说，限购更重在意义的表述，对真实的改善型需求，有关方面也给出了一定的宽松。也不难看出地方决策层的人性化和柔性执行力。

事实上，最近的认购量远比4月新政后持续的多日成交在50套左右要多得多。所以，市场总是在不经意之间完成了底部的构筑。不要轻易迷信抄底，多研究市场，多跑跑盘，远比关在屋子里做愤青做学究要务实的多。
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