在10月围城的楼市再调控的凌厉攻势下，南京楼市出现了史上最混沌的价格体系，可谓“乱花渐欲迷人眼”。

我们最近踩盘就发现，南京楼市各个盘的价格出现了史上最乱格局。同板块价格差最高达2倍之多！比如，江宁某盘价格仍然高企在1万5、6，而同为地铁盘的大学城某盘价格不过8000多；河西又爆出单价1万2、3的带装修公寓；城北却有新盘毛坯对外放风单价铁定1万6、7；而江北桥北有楼盘仍然死扛万元的，隧道口的新品却用7、8千单价成为搅局者。

这楼价，怎一个乱字了得！？

两次调控，价格乱象的主要动因

每次调控，都是对既有价格体系的重新构建。典型的案例就是414楼市新政让江北重回7字头，而部分心存幻想的开发商死守万元大关，还有的刚刚在新政前高价抢跑了一部分，接下来面临骑虎难下的格局。所以很明显当市场需求再度被激活，先知先觉者先行一步，据统计，8、9月江北多个价格合适的大盘每月都有数百套成交。而死扛的楼盘一点暗折暗扣没被买家买账，到头来还是“高处不胜寒”。

而今，新一轮楼市寒流再度来袭，三级政府深化调控措施，再配合加息动作，楼市进入新的胶着期。楼市价格又开始了新一轮分化。刚刚建立的板块价格秩序又分崩离析。而这一次把前一批悄悄抬价的415新政后楼盘又一次推向高处。而早先入市的楼盘或坚守阵地或缴械投降。于是，三种市场背景下的楼价在同一个板块出现，很多老百姓就惊呼，同样是楼盘，怎么差价就这么大呢？！

当然，楼价还跟开发商自身的企业战略关联度很大。有追求利润最大化，又无资金紧张之忧的；有现金流吃紧，需要通过降价求量的；有的正处于快速扩张期，要求走量为上的。所以，面对楼市调控，他们定价策略也是千差万别。在客观上造成了市面上价格乱象。

价高和寡，价格成淡市“杀手锏”

从今年年初到如今，南京楼市跌宕起伏。一季度承袭去年末的疯狂，楼市一路高企，市场像注射了兴奋剂一样一路上涨。而购房者也是一路追涨。南京各版块价格屡创新高。而415新政过后，不少版块开始出现了成交量的萎缩，而个别区域房源出现了价格松动，用价格换取成交。新政效力释放，价格开始成为需求出手的直接因素。

而8月楼市又有抬头迹象，人们似乎产生了新政恐惧的免疫力。多个版块新盘纷纷告捷。很多旧盘也加入了难得的小阳春抢客大战。我们回头看前三季卖掉300万方，万保招金中海雅居乐等一线品牌占据绝对主力。而这些产品的定价相对理性，在成交量上得到了体现。

近期的几个成交不错的新盘，无不是开发商审时度势，放低价格预期，如奥南的金地、朗诗；城东的紫晶山、紫金东郡；江宁的融侨世家等等。

反观另外一些楼盘，对市场预估不足，仍然用牛市心态定价，自然收获平平。比如江北的明发城市广场，4月新政后颗粒无收，眼看同板块不少楼盘去化不俗煞是眼羡，给客户几百元单价的小恩小惠，接近万元的单价仍然让刚需客不敢就近。 

敬畏市场，才能赢得市场

相对新盘，一些在售的大盘面临着一个很两难的境地。价格不调，成交量肯定上不去，尤其是一些前期被价格透支的项目，而如果调价，对前期客户难以交代，即便调，怎么调？幅度多少合适？

如果定价策略不准，价格死扛，眼下的市道下很容易陷入进退维谷、骑虎难下的状态：如果降价销售，则会对楼盘品质形象造成较大损害，尽管可能打破销售零记录，但以后的销售之路会更加难走；不降价则又难以打开销售格局。而大家都开始使用“价格战”时，你不参与，只能独孤求败了。购房者在淡市下显得尤为理智，他们通常用对比法来试探开发商的底线。我们曾遇到不少反应滞后，在片区调价后仍然恋战的开发商，就会形成高价吓退购房者的情况。

这时候通常开发商会通过一个“由头”来降价。给个理由也给个台阶给自己也给市场，这样的降价也在情理之中。比如有开发商打着**年庆的旗号，限时优惠在意象客户之间传播，既不对前期客户造成干扰，又精准指向目标客户。这时候的价格策略都不会高调宣称降价，得有计谋，一般都采取暗降的方式，如通过各种优惠体现，还有的通过装修做调节阀，比如原来没装修的，现在送装修，或者原来有装修的，现在刨去装修，大幅调价等等。

大萝卜认为，楼市价格是由市场决定的，而不是一贯在牛市下掌握话语权的开发商们。理性的企业不可能单方面“决定”价格，而只能尝试去提升价值、“发现”价格。对市场，我们应该永远保持敬畏之心，尊重市场的实际情况，按照消费者者能够接受的价格来合理定制产品售价。

而敬畏市场，另一个法宝就是不断提升产品价值，用产品力去征服市场是淡市下最得力的利器。比如保利除了在项目打造上不遗余力外，更是在产品的文化价值挖掘上下足功夫，给南京楼市带来一股文化风；绿城在无房可买的背景下，邀来有识之士共议 “品质地产”话题，为行业发展提供新方向；中海面对改善型人群需求，再度提升产品价值，为成长性家庭提供精装修家居解决方案。这些举措都是为公司品牌在做加法，在市场低迷时更能受到客户青睐，值得行业参考。