929“国五条”给南京黄金周楼市带来了明显降温，紧接着契税调整细则出台，南京地方楼市调控细则也于12日落地，密集的调控政策使楼市再次乌云笼罩。新一轮的调控提高了首次购房的门槛、增加了买房过程中的税费及限制购买第三套房等。市场预期在下降，但对开发商来说新房仍然要上市，以理性定价入市是开发商的共识。楼市中各种需求的消费者在新政的围剿中会有怎么样的变化与应对措施，在此稍作分析。

炒房客作壁上观

停止对第三套房发放贷款及南京暂时限制购买第三套房的规定，使得不差钱的炒房群体不得不安静下来。但从与已出台细则的深圳、上海等城市比较，南京的限购令算得上杀伤力较强，目前相关部门未对第三套房的具体认定作出详细解释。各方猜测对第三套房认定的方法可能相对宽松，以柔化限购令的威力，毕竟，南京的房价还未到其他一线城市极度疯狂的地步，加上青奥会及多项城市建设的需要，南京细则不会领衔发狠。

炒房群体有可能能在政策中找到机会，但楼市调控越来越密集，开征房产税、加息等利空将在一定时期内限制楼市预期的高涨，炒房的回报率降低并在短期内难以兑现。楼市中的炒房群体将大大减少，可能会有较多的资金流入股市。

刚需从容

此轮调控打击了投资性需求及对二套房贷款成本提高，市场上购买力被压制，为刚需提供了购房的好时机。“新五条”提高了首次购房的首付比例，又将购房门槛提高了，将一部分资金实力较弱的刚需逐出了市场。

放眼目前的楼市，成交较好的都为刚需楼盘，且有供不应求之势。提高首次购房门槛对刚需市场来说也起到一定降温作用，削弱了购买力，以促进开发商理性定价。在上周末的看房活动中，一千余人多半是刚性需求，可见刚需群体的购房意愿并无明显降低，刚需楼盘仍将会保持较高的去化。

首改纠结

二套房首付50%，利率上涨到1.1倍，政策虽没有将改善型需求一棒子打死，但力度也不轻。首次置业买了小房，随着家庭规模的成长需要购买第二套房的首次改善需求是十分健康的消费需求，在调控下面临大幅提高的购房成本，相当一部分人将放弃购房计划。

由于迫切需要改善居住环境，改善型需求将会转向租赁市场，中端房屋的租赁价格可能会出现明显上涨。

多改困顿

新一轮调控对豪宅别墅等高端消费者的影响较大，这群人是多次改善型客户，他们大多都已经拥有两套或两套以上住房，限制购买第三套房的规定把这部分群体的需求挤出了。

有炒房动机的消费者在规避限购令方面可能会采取假离婚方式，对于高端物业的消费群体，为了买套房而假离婚可能会带来较大的资产风险及家庭危机，离婚买房的可能性较低，只有放弃买房，或者研究新的规避方法，也有人开始打起银行其他信贷产品的主意。

楼市调控的目标是遏制房价过快上涨促进房地产行业进入健康发展的轨道，从目前来看，一些杀伤力较大的调控细则都是短期政策，房价短期保持稳定长期上涨的格局没有改变，有自住需求的消费者可在多方比照之后，择机下手。