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重压之下,别墅生死存亡?

(2010-10-14 09:09:25)
标签:

杂谈

http://s1/middle/640cce3fh9289609d71c0&690

近期国家出台的第三套房禁止放贷及二套房首付、利率提高的规定,使不少一线城市楼市进入了观望状态,深圳、上海等城市出台的地方细则均对购房套数进行了限制,再次加大了市场观望情绪。而南京楼市细则也提出限购三套房,高端别墅产品的竞争将更加激烈。据统计,有16家左右的楼盘将推出超过500套的别墅房源,截止到年底,南京各板块将有近50万平方米的别墅上市销售。在调控气氛渐浓的环境下,别墅产品的机遇与挑战并存。

 


就国庆后这段时间看,高端物业没有受到明显影响。绿城玫瑰园近2000万大宅一周去化3套;依云溪谷独一墅产品下半年开售,如今只剩下3套;山河水暗涨百万还是趋之若鹜,近期成交不少;卧龙湖度假型别墅国庆就卖了78套;加州城2期内定了不下10套;而总价比肩别墅的高端公寓天正桃源居然上了9月销售排行榜;而紫金山周边紫园等几个类别墅产品看房人也是激增。


 


近来频繁的楼市调控重点都落在压制市场需求,高涨的楼市需求实则是热钱的无处释放造成的。通胀不断加大,对于拥有雄厚资金实力的客群,大多倾向购买高端别墅改善居住品质,同时也是资金良好的避风港。从调控效力来看,当前政策调控的重点属于打击投资中高档改善型住宅,即便出台限购令,对购买目标明确的别墅消费群体而言,短期或将产生观望情绪,但长久看,影响并不大。而省六条中着重提到严格制定土地出让规格和建设条件,明确规定要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设,住宅用地的容积率指标必须大于1,这一次的“限墅令”对别墅类低容积率高端物业来说,是个利好。别墅稀缺性升高的预期,使得别墅产品的关注度或将再度提高。


 


终极置业者对居住的地域、环境、档次会比较挑剔,比一般购买者更强调居住的氛围和舒适的程度。在调控环境下,别墅消费群将更加谨慎。而以独栋、双拼为主的高端别墅在以往的调控中显露出较强的抗跌性和销售力,这类产品将成为财富人群的避险的最优选品种。而一些具备独特资源、优质品牌的改善型项目将成为较高端自住客的首选。经济型远郊别墅将受到来自主城高档大平层产品的冲击。


 


江宁和江北是接下来别墅供应的绝对主战场,以加州城为代表的方山别墅倚靠方山自然生态为项目在别墅大战中增加了核心竞争力。江北老山汤泉生态区是南京高端别墅的标签,以绿城绿城玫瑰园、山河水为代表的集合资源与品牌效应的产品,在别墅产品汇集之时更容易通过对比凸现价值。位于环陵路的紫园将推出的叠加别墅在众多洋房类型中显得更为稀缺,其零距离屹立于紫金山脚下成为南京最纯正的山景别墅。而未来将浮出水面的云深处项目又将养在深闺人未识的青龙山板块推向南京富人阶层面前。


 


围绕南京形成的“一小时度假居住圈”的溧水、句容等地也有卧龙湖国际、恒大金碧天下等不少别墅项目推出。据以往的成交数据来看,虽然购买度假物业的购房人大多具有较强的经济实力,但一般还是会选择利用贷款买房以免一下占用过多资金。这部分买房人将面临二套房贷利率上浮,或因是第三套及以上住房,不得不面临一次性付款的局面,度假别墅的置业热情或将受打击。若有限购令的影响,主城高档大品层产品也将分流一部分客户。调控的继续深入,远郊度假别墅或将受到较大影响形成一定困局。

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