4月调控行至今日已有半载，而加强版“国五条”也在10月前夕推出。各地细则纷至沓来。南京房地产市场也是走过动荡的半载，从一开始的价跌量缩，到后来的价平量滞，再到价平放量的一个特征明显的市场调控之路。九月份的数据显示，南京房地产市场的房价试探性的上涨了1.03%。这样一个涨幅同比已经有明显的回落，这是不是说明房地产市场的调控已经有了阶段性的成果？南京是否意味着不会再出苛刻的地方细则？

房价走势临界，调控该向何处？

九月据统计涨价的盘有12家，但是细细分析这些盘真正的涨价原因却各不相同，有的是因为属于“低开”之后的小幅“高走”，属于正常的价格策略。而有一些楼盘则是因为产品的优质或者板块优势所导致的较高定价，或者较小的涨幅。那些前期市场表现不是很理想的楼盘采取较大的优惠幅度，价格反而有所下降。市场上一时间有涨有跌。就板块而言也是表现不一，河西涨幅较大，但仙林和江宁的很多盘价格却有有所松动。

市场价格的表现不一似乎在说明一个现象，在现有的调控力度加大和调控预期下，结合供应量的放大市场价格出现了一个短暂的临界点，前段时间对于第二轮调控的论调一直不绝于耳，物业税的出台一时间山雨欲来风满楼。但是面对当前的市场现状调控又该何去何从呢？

调控不松，价格理性回归是终极目的

不管是是银监会住建部派员巡视，打击“捂地”现象，还是房贷的进一步收紧，其实这些政策依然是对第一阶段调控的延续。真正以地产税开头的第二轮调控还是没有开始。可以做这样一个猜想国家派员地方巡视与其实在督查信贷实施情况不如说是在了解价格真正的走势和调控的实际效果。为下一部的政策的制定和实行做出一句。这样的猜想也是对于调控走到临界的一个合理解读。

调控会不会松？或许大家还记得08年的那一轮调控，调控放松的结果是房价的报复性反弹，调控最终走向了失败。这一轮调控必然不会上演上次的悲剧。那么，可以看出目前调控政策的实施是谨慎、长期、稳定的。政策不会松，房价怎么走？

前几个月房价的价跌量滞或价平量滞都有市场基于预期的观望和开发商的死扛有关。而接下来的市场的回暖，却是因为刚需的集中释放。十月来了，南京房市有超过1.2万套的新盘上市，前期已经有所释放的需求量是否能吃下这样大的供应量恐怕没人敢十分乐观的去做预测。需求能不能支撑住供应量，对之后的走势，也会有很大影响。似乎我们只能期待各种需求集体入场了。所以说10月份是房价的会是房价的一个重要拐点。

开发商该如何做好定位？

调控的临界点来了并不是说国家放松调控了，二是国家在考量更有重量的调控政策合适实施的时间和节奏，这一个临界点的出现其实也是开发商终于扛不住的一个表现。资金链的周转不畅已经是一个普遍的现象。那么开发商所做的只有合理定位以量换价才是王道。一味的幻想涨价有两个结果，如果市场观望那肯定是自取灭亡，如果市场需求旺盛，涨价就是惹火烧身，很有可能引来新政策地迅速出台。开发商不能忽视调控的决心和长效性。近期政策绝对不会放松。开发商必须让消费者看到定价的诚意这样才能取得市场的信任。

“银十”已至，在中央地方联手深度调控楼市的背景下，买卖双方都陷入了深度胶着和迷茫中，楼市的临界点是否能成为拐点，到底会使房价合理回落的机遇，还是价升导致调控重拳又出的节点？我们只有等待市场给出答案。