面对接下来传统的旺季金九银十，市场如何变化？开发商如何应对？买家要不要下手？

各方人士纷纷解读接下来的9、10月份，上市量剧增，看房人明显增多，政策面似乎无所作为，买房人也憋不住了？

网博机构认为，所谓金九银十，仅仅是个传说，是个美丽的误会。
最近媒体频频采访网博机构负责人，现将部分精彩观点摘录如下：

《金九银十，市场如何走向？》
2010-8-20  来源:现代快报  记者：尹晓波

网博机构总经理孙海认为，9、10月份新盘上市量激增，而政策冷风频吹，9月将以来真正意义上的大考。8月初的小阳春是刚需发起的一种短期抑制后的释放，这种势头不会持续高涨。

预计9月份开始，随着上市量放大，客户选择余地变得多了起来，很多抱有幻想的开发商将面临着一次残酷的洗牌，上市公司、大品牌的开发商放弃博多，快速求量。这种行为能否拉动整体市场的需求？能否影响一批开发商跟进？有待观察。可以确认的是，分化在所难免。客户可以从容选择 可以向开发商议价。而死扛的开发商将面临着艰难的抉择。房价涨不上去，深幅调整可能性也不大。


《低开跑量仍将是金九银十主流》
2010-8-18  来源:金陵晚报 记者：范薇静

南京网博地产研究机构总经理孙海认为，在史上最严新政没有放松、调控仍将继续的情况下，楼市反弹的可能性较小，低开跑量仍将是金九银十楼市主流：“大多品牌房企都有前瞻意识，以价换量，加速流转，求量为先。而部分开发商认为前期超低价入市了，所以要暗涨，但效果却不尽如人意。比如御江金城，第二批开盘就很难看。”

“在金九银十南京将爆发数万套新房大战的形势下，楼盘打着回暖旗号贸然开高价，风险真的很大。尽管也会有一定的成交，但后面就难看了，骑虎难下。”孙海分析，对金九银十的南京楼市，开发商不应过分乐观，还是要保持敬畏心态，合理定价。

对买房人来说，孙海建议可密切观察、伺机出手，刚需要看房价是不是还有水分，投资性需求则要看该楼盘的品牌、品质，以及资源是不是具有独特性和不可再生性。

《仁恒G53  定价太贵了》

2010-8-18  来源:扬子晚报  记者：马柞波
  预计开盘日期：本月底      预计售价：每平方米2.2万

这是仁恒在河西的第三家楼盘，全部精装，房型包括77平方米的两房、87平方米的复式公寓和112平方米的三房。有人说1.8万起步，有人说最多均价2万，而开发商始终未作正面回应。上周，仁恒G53样板间正式亮相，开发商也首度表态：均价2.2万起。

“这应该是品牌溢价，愿意为这个价格埋单的究竟有多少，我就不清楚了。”网博地产顾问孙海认为，仁恒G53如果不做精装修的话，应该略低于保利香槟国际，毕竟是几栋围合的公寓，和大社区还是有差距的，每平方1.7万左右，加上1000到2000元的装修成本，1.8万到1.9万的均价是可以接受的，现在要卖2.2万，显然属于预期较高，有透支成份。

《南京90天退换房589套 早有政策出台“堵漏洞”》
2010年08月11日  每日经济新闻  记者：张初亮
南京网博机构总经理孙海介绍说，从南京一些机构组织的看房车来看，也接近新政前的发车数量，"周末共发车16辆，达到4月以来的峰值，看房人气陡升。在数据上也显示近期南京楼市成交量有适度放大趋势，但认为南京楼市回暖还为时尚早。 　　
　　孙海指出：“市场上还有不少不对等的信息干扰了判断。比如奥体御江金城，明明领出预售证163套房源，在销售现场却只公示63套。该楼盘在一些媒体上宣传自己成交40套，去化率达到7成，但实际上仅仅成交了两成多，人为地制造出热销情形。”

《终极置业目标 用最苛刻的标准找出最好的房子》
现代快报 20100801  记者 葛九明
区位·品质·户型·配套·物管

　　南京网博机构总经理 孙海

终极置业者对居住的地域、环境、档次会比较挑剔，比一般购买者更强调居住的氛围和舒适的程度。从根本意义上讲，终极置业的最高境界是因为选择了市场上某种具有保值甚至升值潜力的物业。 所以，零缺陷成为终极置业的目标和理想。具体来说，终极置业的标准可从生区位发展、建筑品质、户型空间、生活配套、物业管理等五方面来考量。(采写：葛九明 杨连双）


《不是别墅被低估，而是公寓被高估》
南京日报 20100819  记者：叶凤珍

三山板块别墅价值有没有被低估，网博机构总经理孙海持有不同看法，他认为，市场正在出现分化，探讨别墅的价值离不开具体的别墅产品、品牌。

孙海分析，如果品质相近，同一区域别墅与公寓价格的合理比值应该为1.5:1左右。在江宁的三山，别墅与公寓价格拉不开差距并不必然表明别墅的价值就被低估，因为这一区域，很多别墅区由于开发年代早，以现在的眼光看来，无论是产品设计，还是后期服务，都有许多的不足，例如小单层面积，小开间，难以体现别墅的应有的空间感；部分别墅区园林景观较为简单，立面比较粗糙等等。另外，还有可能的原因是公寓价值被高估。

孙海认为，最近市场回暖主要是前因为面几个月积压的需求释放出来，而未来几个月，供应放量，建议开发企业理性对待，不要冲动提价，楼市可能会有下一次探底。对消费者，孙海提出，不必恐慌性购房，后市供应多，选择余地大。

2010-8-05  来源:金陵晚报  记者：李子墨
《刚需跻身有房一族的机会来了》

新政下投资性需求被抑制，刚需又看跌，因此成交大幅下滑。但开发商手中有钱，又不愿意降单价。在这样的僵持期，许多开发商希望以小户型破局，来撬动刚需，这也不失为一条路子。
“我们要轻单价，重总价。”南京网博地产机构总经理孙海向买房人“破例推荐”金地自在城等一批小户型，“这意味着大量年轻的80后，工作三两年，家里再补贴一些，完全可以付上首付，每月租金抵月供，从此不再为房东打工，跻身有房一族。”他表示，也多亏这轮高压调控，市场上才有可能出现这批低总价、高品质的小户型。

《河西七新盘亮相总体量204万 60亿打造巨无霸》
2010-8-2  来源:金陵晚报  记者：李子墨

网博地产机构总经理孙海分析，随着下半年河西大量新盘上市，各楼盘的竞争将日趋激烈，房价可能会继续出现窄幅波动，但保利香槟国际开盘销售已成为河西楼市风向标，也验证了河西房价有其价值进行支撑，房价大幅波动的可能性不大。