板桥拍地或引发主城最大“迁徙潮”?
(2010-07-31 10:53:45)
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杂谈 |
引子:
关于南京未来发展战略,坊间多个版本,官方也有很多说法,关于“南进”和“东进”的争议一度尘嚣土上,近年来才方向渐渐清晰。从长远来说,不少有识之士认为“南进”或将是南京未来真正的出路!
昨天的板桥第三块市场化土地拍卖,虽然之前传说的近20家大鳄仅来了6家,也都是来头不小,有央企代表招商地产,本土大鳄朗诗、城开,还有科技住宅新军制造新政后“热卖”的宇业,最终被广东世纪城联手昆仑沃华以6.5亿元摘走。折算楼面地价2575元/㎡,较底价溢价84%。
新政调控传导效应似乎还没波及到土地市场,还是因为地块本身的发展给了开发商们足够的想象空间?
■ 板桥——奥体发展最受益板块!
根据南京市人民政府《板桥新城总体布局调整方案》规划,“板桥新城”区域调整为“北至秦淮新河,东抵宁马高速公路,南至江宁河,西达长江”,这一广大区域近六十平方公里。至2010年前后,在现有的板桥集镇基础上建设起来的“板桥新城”,将容纳12万人口,城市建设用地达十四平方公里左右新城镇,2010年以后,“板桥新城”将按35万人口规模、40平方公里的城市用地面积建设,快速发展成南京西南郊的一座卫星城。
板桥位于奥体南部,之间的交通距离约10公里,10分钟左右车程,两者未来将无缝对接,根据规划之间将形成青奥村、产业带、居住区等,远景看与奥体将连成一片。未来8号线侧其而过。
所谓城市发展、产业先行,为呼应南京的“南进”战略,位于奥体南部新城相邻区域的青奥村已经率先启动。板桥虽然隶属雨花区,其定位上更亲近建邺区。产业融合紧密城市联系,板桥已是名副其实南京南进的第一站,未来与奥体新城连成一体,区域之间的心理距离将逐渐消失、“南京人住在板桥”并不见得是遥不可及!
■ 品牌效应——板块认知度再度提升
将板桥作为下半年的土地第一拍,足见政府对该地块的信心。无可否认的是金地作为板桥的先行者,为板桥的土地价值做了一个合理的定位。
很长一段时间,金地成为板桥的标签、代名词。究竟是金地成就了板桥,还是板桥成就了金地,真是说不清楚。毋庸讳言,金地充当的是一种新城运营商的角色,而非传统开发商所谓的开发项目、买卖商品的单一角色,可以说,这是金地对于板块的贡献。
而去年的朗诗在土地市场低迷之间,果断出击。显示出企业的前瞻性思维。事实是,朗诗的跟进策略“赌”对了!尤其可贵的是,朗诗的科技住宅概念的引入,给白纸上绘图的板桥留下了新的胎记。而常规理解的面向高端人群的三恒科技产品,此次破天荒的在城南10公里,再度生根,某种意义上说,再度提升了板桥的热度和认知度。
昨天的广东世纪城面对强手,毫无惧色。其间更越过每次加价500万的游戏规则,一次加价1.15亿元,引发现场骚动。作为粤派开发商,世纪城在广东十分低调,深耕十数载,产品也是可圈可点。所以,我们更有理由相信,他们的入住,给板桥尤其是板桥核心的莲花湖地区带来不少想象空间。
■洼地效应——引发史上规模最大的“移民潮”!
除了产业联动和城市融合带来的正常人口流动之外,奥体与奥南的两地巨大的楼价剪刀差,无疑将引发目前南京青年人置业板桥的热潮!
目前,奥体公寓一手楼(新房)均价在18000元/平方米左右,而板桥的金地一期项目刚及一半,最近一期的小户型单位,模糊单价以总价信息入市,60万上下买精装修两房,这样的房源目前主城难觅,与远郊上周大卖的六合某盘相当,不过自在城的多了价值不菲的装修标准。
如此大的价格差异,对于刚需人群的吸引力可想而知。在市内及主要中心城区高楼价的挤压效应下,对南京的80后群体来说,用适度的距离换取居住品质和品味,是要面临的抉择。
根据本次的推地效果,可以预见,未来一段时间,板桥将加快推地速度。板桥的“融城”计划会得到进一步释放。而具备地缘优势、产业基础和发展前景相当明朗的板桥对于南京市民来说将是个不错的选择。未来几年、有奥南板块之称的板桥极有可能引发南京史上最大规模的迁徙潮!
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