《金陵晚报》约稿:2010下半年南京楼市八大猜想
(2010-06-30 10:27:16)
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杂谈 |
4月薪政,雷霆出击,在有“史上最严厉的楼市政策”的影响下,各地楼市成交量锐减。楼市调控2个多月来,成交量持续在低位徘徊,市场观望情绪浓厚,购房者在期盼着房价下降,持币待购;开发企业则拼命“死扛”,不惜延缓推盘节奏,以时间换空间,期待市场回暖。
综观整个上半年,成交量下跌,部分板块价格松动明显,新盘纷纷调低入市价,最高同比市场价2成左右。而旧盘因为种种原因,价格迟迟未见明显降幅。从某种程度上说,新政出台极大地抑制了投资投机需求,也扭转了购房者对房价预期,使得包括刚性需求在内的所有需求方都产生了浓厚的观望情绪。这就是当前我们所监测到的,楼市成交量依旧低谷徘徊。
下半年已然来临,面对错综复杂的市场形势,楼市各方将出现哪些变化?保利中海的热销会否引导楼市成为转折点?我们不妨做个大胆的猜测。整体观点是“谨慎不悲观”。
猜想一:政策还将持续,下一个目标是存量房?
今年的楼市新政,不再是短期政策,决策层各方表态了对房地产行业的长期执行力。而据有关口风猜测,在房产税争议僵持不下之时,重拳仍然要打向存量房。一边是大量有住房需求的人买不起房,一边则是大量投资投机者持有多套房、任其空置。有迹象表明,楼市调控将强化“调存量”,激活存量房市场。网博认为,调控楼市亟待把大量投机者、囤房者“逼”出市场,把存量房“赶”入市场。针对存量房,关键是要增加房屋的持有成本,压缩投资投机者的赢利空间。税收政策和信贷政策可能会考虑组合拳,真正把市场激活。
猜想二:下半年集中放量,供需比失衡?
上半年楼市成交量下降,一方面来自需求萎缩,另一方面来自开发商收紧开盘速度延缓入市,以对应需求不足。更多开发商将“重金”压在下半年,将直接导致后大量新盘入市,供应激增。但是,在不断加大的资金压力下,“死扛”终究是一种不可持续的选择,网博机构预测,下半年楼市的供应量将随着开发商资金压力的增加而增加,激增的供应量之下价格出现波动自然难免。网博认为,下半年开发商可能采取拼品质、拼价格等手段来促使资金回落,提高资本运转速度。下半年市场需要吸引的客户将会更加理性与挑剔。而市场供应相对充足,客户更加理性,导致全年成交量将会较09年有所回落。
在严厉的调控下,楼市成交量大幅下滑,开发商将纷纷调低预期,也只能减少拿地和新项目开工,同时放缓施工进度,以减少资金投入压力。而撑不住的房企,将面临资金链的紧绷,房企面临重新洗牌,地产整合时代来临。中小型的房产公司会因为政策挤压以及资金链的断裂而不得不被大鳄兼并或者退出地产业,取而代之的是更加合理规范的大型公司,而到时候房地产市场也将趋于理智与合理。而此时,正是对资金压力较小的开发商拿地的时机。但资本市场的融资计划频频搁浅,使得不少开发商资金渠道抑制,拿地又显得更加谨慎。所以,网博认为,在这样的博弈之下,房企出现分化,市场加速洗牌。一批实力强、资金充裕的开发商将趁势抄底拿地。一直处于饥渴状态欲进入楼市主战场的绿城等将迎来土地拓展机会。未来土地出让或将出现二八现象。80%土地资源或将出现在20%的房企手上。
猜想四:板块分化加剧,最先突围的是谁?
楼市新政使得全市板块在上半年出现了不同程度的价量波动。网博认为,这种“不均匀沉降”在下半年将表现的更为突出。众所周知的江北板块在疯狂的楼市下假借隧道开通的利好,在去年出现了严重的虚高。网博机构年初预测市场率先剧烈波动的将是江北,果不其然。江北楼市在死扛了2个多月后,终于向市场屈服,预计下半年仍将大打价格战。而奥体的底牌已经亮出,保利中海终于以市场、开发商、政府等各方博弈下的理性定价,撬动楼市,同时也为河西下半年的去向确立了风向标,预计下半年随着大量新盘上市,区域内各楼盘将以此为依据,上下波动,预计涨跌幅将维持在窄幅震荡。而城中新盘将在上半年的强作笑颜下露出颓势;城东将随着保利、苏宁上市迎来新一轮聚焦,用价格换成交量,预计将成为置业热点;江宁上半年的抱团守住万元大关的众开发商将面临分崩离析,价格理性回归指日可待。
猜想五:投资客被逼出,自住客成主力?
新政前,各地楼市投资客比例高达3、4成,而南京的不少区域竟然高达一半,新政以来,尤其是6月份,据网博调研数据表明,投资自住比居然降低到1:12!投资在楼市高压的政策下,选择撤离。而自住客成为市场的主力军,买房市场特征凸显。人们在置业时,更多的考虑是产品的舒适性、宜居性,配套的完善性,交通的便捷性等,而兼及投资保值功能的物业,成为置业首选。人们更关心后期物业的管理,品牌的持续加分能力。所以,也将出现分化。从板块的分化升级到产品的分化,品牌的分化。
猜想六:地产中介会大面积关铺?
2009年市场行情好,中介的扩张速度加快,2009年新开的地铺数量达到历史的峰值。而这次政策调控带来的交易量下降却比2007年那一拨更为严重,投资客离场,交易量下滑严峻,有中介关停铺面的现象肯定会出现,以现在的市场交易量在计算只能维系市场上约5成的地铺生计,中介显然会出现关门歇业的情况,但多是小中介,这是很正常的市场行为,是企业合理的市场扩张和收缩行为。这些小的中介市场好的时候大规模开店,市场不好的时候也就关停门店,是正常的市场行为。
猜测七:哑铃状市场仍将延续?
新政以来,楼市出现了一个有趣的现象:整体成交客群和产品呈现出两端旺、中间弱的哑铃状。即面对刚需型的万元单价以内的中小户型产品和极高端的别墅产品轮番唱主角。而6月底的中海保利则是近期改善型需求的两个典型。预计下半年市场仍将延续这样的走势。面对投资客的逼出,刚需型产品将笼络更多的客户资源。而以独栋、双拼为主的高端别墅在此轮调控中显露出较强的抗跌性和销售力,这类产品将成为财富人群的避险的最优选品种。而一些具备独特资源、优质品牌的改善型项目将成为较高端自住客的首选,不排除下半年仍将出现类似保利、中海这样的理性定价赢市场的黑马。
网博机构认为,下半年的中高档项目将面临严峻的考验,同时也给开发商敲响了警钟:过分追求高利润,对市场预判的理想化将使自己陷入泥潭。
猜想八:开发商齐齐发力商业地产?
楼市新政的调控,让商业地产突然转身成为地产商眼中的主角:万科、华润、保利、招商等地产商纷纷示好商业地产。而下半年,南京也将迎来商业地产面市的高峰。在楼市调控的背景下,开发商加大商业地产的投资力度,或可以“纠偏”目前商住倒挂的现象;另一方面,新政调控也在引导开发商转型,寻求新的利润增长点。
后新政时代,以住宅开发为主的开发商频频试水商业地产。预计下半年开始,将迎来开发商运作商业地产的高峰,招商的G67项目商业由零售改为持有,华润加速在南京的商业地产布局,中海凤凰熙岸已经确定这样的城市核心地块的商业将充分挖掘价值,使之成为经常性利润,而万科着力在盘活自身的商业资源,更是瞄准了商业地块。