约稿，详见今日南京日报《别墅生活》

【2010上半年别墅观察】六大怪相，悲欣交集

大凡年中岁末，人们总是要来个大盘点。对于别墅，一样经历了悲喜两重天的格局。一季度别墅开发商们都是盘满钵满，而二季度在新政的高压下，出现分化。网博机构&石城大萝卜不妨来做个回顾。

今年1-6月份，总体成交量价同比、环比均出现了一定的回落，主要是因为江宁出现了几个非典型的经济型别墅，拉低单价，而成交量萎缩主要体现在新政之后，尤其是远郊别墅和经济型别墅。但也出现了几个奇特的现象。

怪相一：越高端，越火爆

今年上半年出现了1500万以上的独栋别墅销售畅旺的现象，比较典型的就是绿城玫瑰园接近20套的优异成绩摘得桂冠，而紧随其后的依云溪谷、马斯兰德、钟山高尔夫也成绩不俗。而同板块的联排、叠加等经济型别墅产品去化较弱。

据了解，此类客户大多看中此类物业的稀缺型，超过5成客户更是将此类独栋物业作为自住。

怪相二：上市放量，成交趋缓

据网博机构初步统计，众多别墅物业在2010年将会集中上市，总计达80万方以上，可售套数达2500套，如果加上远郊、都市圈项目以及存量产品，2010年预计别墅供应量接近100万方，可售套数达3000套以上！而去年，这一数据仅为66.25万平方米，同比增幅达20%。而主要区域也是公寓房炙手可热的江宁、江北和大城东板块。

去年南京别墅销量达108.94万，同比增长156.48%，而2010年新政袭来，成交明显趋缓，上半年成交30万方左右，尤其是二季度以来，别墅去化较慢。预计下半年成交量还将出现萎缩。

怪相三：一次性付款客户增加

新政以来，由于银行按揭的门槛提高，很多别墅买家干脆选择一次性付款。据抽样统计，4月份新政以来，网博监测的绿城玫瑰园、招商依云溪谷等盘认购客户接近半数选择付全款购房。

越高端的产品对政策的免疫力会更大，高端产品对金融，比如银行贷款的受限比较少。资金到了这些人眼里，在乎的并不是政策，而是资金保值和增值的问题，这也就是“机会成本”。而对于高端客户，资金雄厚，对银行信贷依赖较小，所以就有实力选择一次性付款。

怪相四：远郊别墅受政策影响大

由于远郊别墅作为非自住型物业，大多是用来度假或退休养老，新政对“认房又认贷”的界定，使得不少高端客户谨慎使用按揭政策，如果要用，他们宁可用在主流物业且更高端物业上，所以，作为“非必须”物业，将受到较大冲击。但是如果采用价格战兼及产品品质提升的组合策略也能巧夺市场，恒大5、6月的大力度促销，以价换量，取得了不俗业绩。

度假型物业面临上市量加剧、需求萎缩的背腹受敌，预计下半年仍将面临挑战。

怪相五：活动成主流营销手段

高端物业的客户，对项目的认知大多来自圈层，来自体验，所以今年以来，更多的开发商选择做活动营销来拔高形象笼络人气。比如绿城的“海豚行动”“《时尚》大片展”，钟山高尔夫的“高端经济论坛”等等。别墅的高端活动成为上半年最惹眼球的现象。

怪相六：价格不跌反涨

虽然有数据显示，上半年南京别墅整体均价有所回落，主要是由于江宁多个经济型定销型别墅首次面市，使得整体别墅均价有所拉低。但是我们发现，同一别墅物业最近一期产品售价均出现了不同程度的上扬。仙林为本月成交均价最高也是环比涨幅最大的板块，原因在于本月该板块仅成交4套别墅，其中依云溪谷的一套独立别墅单价接近单价5万元。城中板块价格亦上涨了23.54%，为中海凯旋门项目联排别墅价格变化所致；绿城玫瑰园新政后推出房源价格也出现了一定的涨幅。而其他板块价格波动幅度较小。

高端别墅，新政以来并没有在价格上做文章，而是充分挖掘产品价值，如招商依云溪谷提出“最后的城市山湖别墅”的概念，绿城玫瑰园宣称为“顶级别墅的完美范本”，加州城岭秀方山“城市最大型高尔夫别墅”，着眼点倾向于项目内在价值的宣扬。