415新政风暴至今将近2月，结合北京、深圳、上海以及南京5月份的新房市场情况，可以看出：一线城市新房成交量呈现严重萎缩的态势，楼价下跌成为事实，而且近期有加速量价齐跌的趋势。

大萝卜观察认为，国家实施此轮宏观调控的目的很明确，就是要遏制投机性需求，降低房价；手段很直接，提高二套房贷门槛和按揭成本，压低利润空间。业已传出的繁杂信息表明，中央已经表现出不达目的誓不罢休的信心和决心。

历史总是惊人的相似。2007-2008年，南京也经历过一轮楼价调整，南京总体房价下跌1到2成，炒房客较为集中的江北部分楼盘售价率先跳水。时隔短短2年，那轮楼价下降曲线图还历历在目，我们不要再重蹈覆辙了。
            ■  底在哪？别看走眼了！

面对正在到来的又一轮楼市调整，有网友开始四下打探是否是抄底时刻，城中更有2家网媒几乎同时吹响了“抄底”的号角。抄底预备队PK抄底正规军。虎视眈眈的万人抄底大家正磨刀霍霍，准备杀进来了！

 

有人戏称，这哪里就是底了，分明才开始，可别底后还有地下室，地下室下面还有18层地狱，地狱下面还有36层阿修罗界……

 

大萝卜认为，楼市整体轻言底部出现为时尚早，但是，局部板块、个别物业类型、产品具有稀缺性的特点的楼盘还是有很多淘金的机会的。而更多的一些投机性很强的产品，炒房客较集中片区的产品下调压力还不小。我们得擦亮眼睛，去寻找价值洼地。

 

上轮楼价调整的整体幅度达到20%，既有腰斩”楼盘，自然也有抗跌性较强项目，而两极差距或在40%。如果本轮楼价调整幅度达到20%，不同片区不同类别楼盘的跌幅差或许将高达30%甚至更多。因而，择盘不慎的后果将非常严重！

这里，大萝卜综合出四类相对安全的选择，供置业者参考。

■ 政策鼓励型的刚需类典型物业

这轮宏观调控来势凶猛，但摄于国际金融危机的压力，出于刺激内需的迫切要求，国家特别强调了差别化政策，并没有对全部商品房采取“一刀切”做法，依然给予部分商品住宅消费以坚定扶持，鼓励正常住房需求消费。

根据国家房贷新规，首次购买90平方米以下普通住宅，将继续享有首付和按揭利息的优惠，以帮助首次置业需求居民以较低门槛和较低成本圆住房梦。虽然不排除这类物业也会遭到楼价下降的困扰，但由于首次置业刚需的深层次存在，市场上套型建筑面积在90平方米以下的住宅依然会保持畅旺的销售势头。

在强烈置业需求面前，这类物业无疑将体现出较强抗跌性，尤其是轨道通达的远郊90户型物业值得关注，5月逆市大卖300多套的【五矿御山湖】以及新锐楼盘【和府奥园】精装修中小户型开盘热销3亿就是典型。但是我们要警惕上市量及产品素质的综合考量，比如一直是刚需主力的江北，在价格没有筑底成功时，要捂紧口袋。而江宁一些前期过度热炒的楼盘也当多多观察。

                ■ 自住集中、板块想象空间大的区域的优质楼盘

多年来，南京主城区饱受可开发用地紧缺的困扰，城市建设高度成熟区域的新房继续保持稀缺本色，价格松动空间不大。这与新型成片开发区域的楼盘竞争激烈的环境明显不同，体现在售价方面会呈现波动不大的特点。这在城市化进程稳步推进的市场环境下，其物业价值会随着市政配套设施的投入和城市更新而同步上升，表现在价格上理应稳步走高。

特别是城市形象卓然，城区环境优美，市政配套齐全、高端的区域尤为显贵。在南京，奥体板块由于配套齐备，规划超前，大牌云集，故成为南京主流家庭追捧的大热板块，堪称集合各类优质资源的绝对代表。

对于这样的片区，自住客比例最高，由于自住业主家境殷实，受楼价波动的影响小，维持片区楼价相对平稳，绝难出现大幅下降的现象。这类物业在价格下降到合理水平时，可以出手。其典范代表楼盘有5月上榜的【万达广场】【御江金城】或可说明问题。此外，像2号线通达的城东、仙林，价格一直走势平稳，没有像有些板块在上轮暴涨中透支价值，可以在合理的价位关注。所以产品差异化比较明显的【保利紫晶山】【招商独一墅】等高端项目可以关注。

              ■ 能持续创造价值的优质品牌楼盘

当市场出现波动时，总有一类物业出现较强的抗跌性。这个可以从二手市场上反映出来，为什么南京人迷信万科、仁恒、中海？说到底，是物业后续的持续保值增值能力。住过的都说好，这是这类物业在市场上较好口碑为该类公司后续项目提供了较强的品牌溢价能力。举例来讲，奥体的万科光明城市，到目前二手楼市场价格仍然保持在2万以上，而湖景房更是高达2万3、4，关键是放盘量极少，奇货可居。无疑后期高品质的物管给了项目持续增值的能力，而同板块的有的楼盘价格已经跌破1万6、7了。

 

大萝卜建议特别是改善型需求的客户，要关注开发商的后续物业管理，这是未来产品同质化竞争下最有力的抗跌武器。 

 

这类物业大家可以不妨多关注二手楼市场，什么样的物业管理能为产品创造价值？道理不言而喻。即便这类物业短期价格略高于同板块楼盘，从长远来看，仍然值得关注。当然，我们也注意到不少楼盘的“贴牌”物管，为了营销，扯大旗作虎皮，贴个品牌物业的“顾问标签”，最终如何管理有待观察。

                ■ 拥有独特稀缺资源优势的高端项目

大萝卜一直认为，具备稀缺性的高端物业在此轮调整中将表现出色。

 

南京山湖资源丰富，催生了众多生态景观优势显著的宜居住区，无一例外地成为置业者追捧的对象，也构筑了其中优质物业高价值的基石。从区域来讲，比较典型的是环紫金山板块、老山板块、玄武湖等。

而从物业类型来讲，由于历次调控，对低密度的别墅物业都会严加禁令，多次发出“禁墅令”，所以未来的别墅物业是越来越少，卖一套少一套。比如被誉为南京第一墅的【绿城玫瑰园】，想再去开发类似的“独栋大宅”，在南京范围内绝无可能。

而60万方大盘、城市景观主轴上、城市综合体物业形态的【中海凤凰熙岸】，独揽石头城、秦淮河，气度芳华。城中再无可比性物业，所以关注度极高也是意料中的事。此外位于方山风景区山麓的百万纯别墅大盘【加州城】新一期产品创新，价值空间也没有释放，同样会给予我们不小的想象空间。地铁一号线南延的利好，会促使高端人群关注该区域。

 

值得一提的是，上述所列片区及其中的典型项目，在过往的暴涨中未遭炒房客爆炒，安全性远高于其它类别，楼价下跌幅度会非常有限，堪称规避此轮宏调风险的“避风港”，建议大家在合理的价位上择优而居。