世界最大房地产泡沫是在加拿大
作者：马修·奥布莱恩（Matthew O'Brien）
时间：2013年1月25日
原文地址：http://www.theatlantic.com/business/archive/2013/01/the-biggest-housing-bubble-in-the-world-is-in-canada/272499/
翻译：龚蕾

    译文如下：
    无论怎么说，加拿大的房地产泡沫比其它任何国家都更真实。


    
    加拿大推出一项新的有价值的倡议。在房价经过了多年的蓬勃发展之后，北部边境地区在寻找有意义的什么举措来避免灾难性房地产泡沫破裂，倡议不是最有价值的，也许更困难的是考虑到目前加拿大可能是世界上最大的房地产泡沫。
    这个似乎有些无聊，嗯？
    主观上听起来似乎高价与泡沫价格两者之间没有什么区别。正如其它金融产品资产一样，在房价与收入以及产生的房租之间应该有一个稳定的关系。下面的图表来自《经济学人》，可以看到不同国家房价与租金之间比例，还有被高估房价下的如何采取措施，负数对应着前者而正数代表后者。


    
    房地产经纪人提醒我们，每一个市场都不同，但是这里有三个要点：
    第一，中国富人买家趋向于过热市场。除了低利率外，世界上价格最贵的房地产市场有一个共同之处：中国的外籍人士。温哥华、香港、新加坡和悉尼都是中国富人寻求赌注的最受欢迎的目的地，而买家退出买盘战略使得这些地区进入了所谓的平流地带。
    第二，房地产泡沫破灭需要一段时间。在美国和爱尔兰，十年繁荣之后的萧条，价格回到了低于实际的公允价值，但是，在西班牙和英国仍然有办法使得降下来，银行都不愿意看到不良贷款的损失，在这个过程中支撑着价格，但总有一天会回到现实。越早发生，房屋建设越早可以收回。
    第三，楼市复苏可能需要更长时间。正如二十年前，认为东京的土地价值超过了加利福尼亚的所有土地价值一样，但要注意成本与持久坏的宏观政策，长期紧张的货币使得房价沉睡了十年。
    加拿大安静地努力试图缩小泡沫而没有任何醒目报道。这意味着保持了低利率而抵押贷款更难。现在，如果提高利率弹出气泡听起来更像铁石心肠的央行银行家们感到自豪，但是这个更头疼。加息使得新买家更负担不起，而且老买家承受调整利率贷款。那些负债累累的家庭，在加拿大有不少。如果试图重建他们的净资产，高储蓄超过了投资所需，换句话说，经济会崩溃。之后如果降息即便降到零，也不会有大的扭转，房地产企业大多都对此漠不关心，降低借贷成本，专注于偿还现有债务。那么，就是经济学家查得·古说的“资产负债表衰退”，这是很好地描述了经济陷入流动性陷阱。
    通过保持利率，并且慢慢收紧按揭贷款，加拿大希望价格逐步下降，不至于进入一种恶性循环。在最好的情况下，价格不会下降，但是低于通货膨胀率，使得价格的下降不会威胁到家庭净资产，这一策略是唯一的。在过去的几年里中国也采取了同样的战略。但加拿大有个名字“宏观审慎监管。”
    这是未来的泡沫战斗（斯科特·萨姆纳认为会变得常见）。我们希望可以有效果，否则，加拿大房地产泡沫后一切都晚了。