（博主： 这是和珠三角地产网的一次论坛，和一些80后的朋友们讨论地产和置业的话题，主要是中美年轻人的置业观念比较，和“住”的方式。讨论中还谈到美国地产所有权，政府在地产上盈利，美国的地产媒体，到美国抄底，和美国人到中国置业的问题。

  80后的一批人，正是建立家庭，创立事业的时期。希望通过比较和我的一点经验，于他们有些帮助。在中国大城市里奋斗的80后，的确辛苦，在“住”上的选择比较少。

  我还有文章“做房奴，毋宁租”， 和“上海80后，租比买值，外加自由”也是写给80后，主要分析租房和买房的区别。可以看出，我建议租房。

  原文登在三角杂谈地产论坛上。）


中美地产对话篇
 　　主  题：中美房地产对话
　　时  间：2009年3月28日上午
　　地  点：珠三角地产网直播室
　　话  题：
　　话题一：珠三角近期房地产市场的状况介绍
        话题二：美国房地产市场的特点介绍
        话题三：美国80后置业与中国80后置业比较话题四：中美置业差别总结
　　嘉  宾：美国富饶房产 陈航
　　参与者：黄先生、刘先生、李先生（联合证券）、矢车菊等80后青年
　　主持人：番茄宝宝
　　速记：端端

　　主持人：大家好！欢迎各位来到珠三角地产网参加这次的"三角杂谈"活动。今天，我们有幸请到的主讲嘉宾是美国富饶房地产有限公司的总裁陈航先生。（掌声…）

　　今天的论坛主要围绕四个话题：第一个话题是珠三角近期房地产市场的状况介绍；第二个话题是美国房地产市场的特点介绍；第三个话题是美国80后置业与中国80后置业比较；第四个话题是中美置业差别总结。

　　首先，先谈谈珠三角房地产市场的近期表现。陈航先生长年旅居美国，可能对珠三角的现状不太了解。最近，中国楼市的表现非常平稳，尤其是二手房方面表现非常优异，我认为主要原因有两个：一是政府出台了很多刺激地产回暖的政策，第二是置业者的信心和开发商的信心都有所回升。总的来说，近期中国楼市保持了一个上升的态势。陈航先生，现在美国房地产的走势是什么样的呢？

　　陈航：美国这边的房地产一手房走势极其差，二手房走势也比较差。美国主要是银行贷不出来款，一手房走势差是因为开发商没有钱了，二手房走势差主要是因为第三方贷不出来款。

　　主持人：奥巴马上台之后，有没有对房地产方面出台刺激性政策呢？

　　陈航：有的。现在有一个政策，如果夫妻三年之内第一次买房，政府会给8000元的无息贷款，现在的利息也非常低。另外，现在政府有意收购给银行不良的坏帐资产，和给银行担保，让银行能够运作起来。

　　主持人：陈航先生，今天珠三角地产网直播室在座的几位都是80后普通的置业者。我曾经听您提到美国有"公寓楼"的概念，是不是美国的80后更愿意选择这样的居住方式呢？

　　陈航：对于美国的80后，我想指的是年龄在30岁以前的年轻人，他们一般选择公寓楼。像美国的公寓楼模式，在国内我没有看到过。美国公寓楼的房主是以出租为盈利目的的，进到公寓楼里需要有租金，有高档的、低挡的，一般的年轻人愿意住在公寓楼，每个月只是出租金，而且周边还有一些公共设施，如游泳池、健身房等。就像国内的小区一样。比如上千个单位，里面有很多的设施大家一起公用。公寓楼是美国年轻人的首选。

　　主持人：您能介绍一下美国房地产的特点吗？跟中国有哪些不同呢？

　　陈航：现在主要的特点是由于次贷危机引起的房产交易停滞，最近这个月确实有所改进。据上个星期发的新闻来看，今年比去年的成交量提高了20%，这是一个比较好的兆头，表明现在的房地产市场库存量越来越少了。当然，奥巴马的计划也起到了一些作用，来促进经济的发展。对原来买房可有可无的年轻人来讲，现在都在租房子住。

 　　主持人：您觉得美国的房地产市场在多久后会出现回暖的现象？

　　陈航：这个很难说，可能需要3-5年吧。因为房产的波动周期比较慢，跟股市不太一样。不会一年、半年就恢复的，但是现在在很多城市已经有抵抗的力量了。像拉斯维加斯房价降的很低，一个单位会降到20万元以下；像有一个台湾人有40套房子，当时的房产是20亿美金，后来有个佛罗里达的投资机构把这40套房子都买走了，只花了一半的价钱。现在降价后感觉到有人来收房子了，不像以前即使降价也没有人来买。

　　像有一个开发商有40套房子，当时的房价是20万美金一套，后来有个佛罗里达的投资机构把这40套房子都买走了，

　　主持人：陈航先生，珠三角地产网直播室的朋友想问您两个问题：1.您所在城市的房价是多少？2.您所在城市的平均薪资是多少？

　　陈航：我所在的城市叫匹兹堡，在美国属于排名第40位左右的城市。这里像银行业、IT业等的大学毕业生，工资一年是6万美金。一般买房子的，要买一个普通的公寓房，如果房子是20-30年的，15万-20万左右就可以买到。条件好一点的有四个卧室，两个卫生间，市场上大概卖20万左右。租2室一厅一个月是 800-850元左右，周边还有棒球场等公共设施。

　　主持人：看来在美国买房相对来说是比较容易的。在中国这边有很多低收入者，但是又有着"有房才有家"的思想，像80后的青年一般没有很多积蓄。您对80后置业有什么建议呢？

　　陈航：可能我对国内的情况不是很了解。我感觉，国内的生活和美国的纽约市、三藩市比较相像。在三藩市买房大概需要60-70万美金。一个买房的人，这个钱投到房产里面，月租达到房价的10%，对买房子的人才有经济利益。对租房子的人来说，这房子是60万买的，租金大约在2500元左右。国内可能也差不多这样的情况。比如你花60万买了一套80平米的房子，租的话，可能需要花2500元。年轻人要算两个帐：如果是买房要把钱压在这里，要付20%的首期，是12万元, 每年投资回报10%,也有1.2万元。每月一千房租，正好。月租达到房价的1%对买房子的出租人才有经济利益可能只需要花2500元，所以租房是捡了大便宜了。年轻人有一个很大的特点，在一个城市的不稳定性比较大，可能过两年会换其它的地方。一个年轻人在结婚前会住在玩的东西比较多的地方，结婚后就想住在周边教育环境比较好的区域，为了自己的下一代做考虑。对租房子来说优势就比较大，随时可以换想居住的地方。但是买房的话，60万买房，这笔资金不能随时移动。所以，美国这边的年轻人都是租房住的。

 　　主持人：最近，在中国流行一本书叫《中国不高兴》。里面提到美国之所以产生金融危机，是因为他们消费的太多，劳动的太少。不知道您怎么看这个观点？

　　陈航：这本书我没有看到过，也没有看到这个评论。美国这边确实是有"月光族"的人群，我有好多朋友就是这样的。这边的信贷也比较发达，确实有条件花钱。比如年轻人要买一个手表，要买一个结婚戒指，一个月6千元的工资，拿到手上可能只有3千元了。这就需要有一个预付款计划，一个月6千元的工资，每个月付 200-300元，这样就可以把戒指拿回家。像买电视、买车等都可以利用这样的消费方式，可以刺激消费。每个月工资拿回来，200元分到戒指上了，另 200元分到洗衣机上了等等，最后剩到手上的就没有多少钱了。

　　还有一个是观念的区别。美国人的消费确实是比较超前的。这次金融危机影响很大，不是一个人、两个人在超前消费，是整个社会在超前消费。你的信用方面，如果一个方面断链，其它方面就都会断链。

　　主持人：据传闻，有很多资金流入美国房地产欲进行抄底，尤其是中国的投资机构和投资者，是否有这样的事情呢？

　　陈航：美国的国债有30-50％是中国私人或政府拥有，他买的可能不是具体的房产。像这样的机构我也有接触过一些，他们确实是有钱。还有，个人买房地产的话，我们接触到有几种人：一种人买房产是因为回报高，在国内回报10%，在美国回报是15-20%，他愿意在美国买房。还有一种是为了孩子留学去买，这种人看回报是想能保值就好。还有一种是比较有钱的人，在北京、上海都有房的人，在美国再买一套房。这三种人，第二种情况的人比较多，第一种和第三种情况的人不多。第二种人，我们接触的，他对美国的教育程度，对美国商业的制度是有信心的。他觉得美国的教育不错，觉得自己的家人来到这边受教育是很好的，或者自己到这边养老也是很好的。所以，他愿意来这里投资。对于这样的人，他们是不是在抄底呢？对他们来讲，并不太在乎。如果他们有100万美金要投，他们能在国内找到目标的话，就没有必要来美国这边投资了。但是，我们确实看到，中国到美国的投资者越来越多了。这些人，包括小的投资者，大的投资者，还有机构的投资者。

　　主持人：前不久，国内某网站也组织过到美国抄底的购房团，我知道很多媒体为此事采访过您。现在据我们了解到，他们一套房子都没有在美国买。我觉得这件事情炒作性是比较大的，您怎么看这件事呢？

　　陈航：这件事的确是炒作性质比较大的。他们也知道这次他们来只是看看房子的，也不是来买房子的。中央东方时空也采访过他们的人，他们一下飞机，记者问："带多少钱来？"他们说：美国记者真可爱，一下飞机，就问我们带多少钱来。但是这种问题是很实际的。在美国，投资者看房子的话，我第一句话也要问他：你有没有钱？他本来就没有准备来这里买房子，但是这次从他个人的心里准备上，就没有准备好。从物质上来讲，只有下单才可以签约。从组织上、接待上，以及他们的时间安排，只有两天时间，成交的可能比较小。如果成交了，那就是奇迹了。

 　　主持人：陈先生，珠三角地产网直播室在座的各位都想跟您进行交流，我现在把话筒交给他们。

　　陈航：好的。

　　鸥子：陈航先生，您好。您对美国80后是否比较了解呢？我想了解一下他们的一些情况，如生活、工作或思想行为观念，跟我们这边的差别。从这方面看一下他们买房、置业的情况。   

    陈航：这个问题比较好。我在美国这边有几套房子出租，房客有的是在校的本科生、研究生、博士生、博士后，还有刚毕业的。我今天就去处理了一个房客的事情，其中里面有个房客是美国的一个女孩，在美国当地的事务所当工程师。住在我那边，离附近的公共设施比较近，文化人比较多。她在这里已经住一年半了，工作也才两年左右。我有跟她聊过，像怎么买房之类的。她说：自己在哪儿还不一定呢，而且也没有男朋友。买房对她来说太遥远了，不是最近几年要考虑的事情。她说：住在这里很好，房子维修、水电、煤气都是房东管，如果她觉得这个地方不好下次可以去别的地方租。所以，她租房是比较快乐的。

　　中国人的观念，感觉一个月租房子600元像打水漂了。但是像这个房子值20万美元，资金本身是有使用成本的。房东的资金，要负责任、管理、维修等等，房客交房租，还是很公平的。美国这边是一个很实际的想法。

　　主持人：陈先生，还有一个朋友也想跟您交流一下。

　　黄先生：陈先生，您好。我在深圳是做证券经纪人的。中国证监会出台一个政策，关于证券经纪人的政策。在国内做证券经纪人只是一个开户的工具，不知道美国证券经纪人一天的工作和收入是怎么样的？

　　陈航：这个我还真不了解。你问的这个问题比较专业，证券交易所我不清楚。

　　主持人：陈先生，有一个朋友向您提问题：美国政府对80后失业的这些青年有什么扶持的政策吗？

　　陈航：80后失业的青年没有扶持政策，扶持也要先扶持60后失业的人。80后失业的人还有机会，60后失业的人都已经40-50岁了，没有什么机会了。

　　主持人：几位朋友想让您给介绍一下，现在美国80后的生活、工作、学习和思想行为。

　　陈航：可能是美国80后大学毕业后还没有成家的生活，他们是单身的，可以去旅游，办聚会。像匹兹堡，是可以跟石家庄、包头等二线、三线的城市相比的，没有什么乐趣、没有什么玩的地方的生活。国内的80后玩的东西要比美国玩的东西多得多。美国的生活挺平淡的。像我的房客，美国的小女孩，我去的时候，她一般在看电视、玩电脑，有时候出去吃饭。有没有男朋友，我不知道。在国内就不一样了，在国内可以唱唱歌、跳跳舞，玩的东西特别多。在美国这边，玩的东西比较少，比较实际，住的地方比较分散，人和人的距离比较大。不像大家在国内住的地方很密的，低头不见抬头见的。美国这边私人的空间比较大。我回北京看了一下租房子人的情况，一个2室一厅的房子，经纪人还打了隔断，里面可以住6个人，这样私人的空间太小了，就不能在家里待着，只能出去玩了。像美国600美金租一个房子，大概50-60平米的样子，有自己的厨房和厕所，这样会有一个很大的私人空间。

 　　主持人：陈先生，我们现在还有一个疑问：中国这边的房地产大概分三块：开发商、代理商和房产媒体，而在美国那边为什么没有代理这部分，您能不能讲一下？

　　陈航：在中国，一提到房产就是指开发商。房产一般占60%，经济占20%，媒体可能占20%。美国这边开发商占10%，没有什么话语权，没有开发商向投资人要资金的问题；不会有房价想涨就涨，想跌就跌的时候。经济上有交易的代理、房产管理的代理，包括涉及到房产生意的买卖、房产估价等等。像媒体是很大的一个特色，以房产为主。因为房产是开发商的，需要大家给他一个平台。老百姓经济收入比较低，也需要这个平台维护自己的利益。在美国，房产媒体几乎是没有的。像著名的网站，登陆房产的网站只有房子在上面卖，没有专门的一个房产新闻、话语的网站。如果有的话，在雅虎这样的网站里面，有一个板块是做这个的。像中国这么大的房产媒体在美国基本上是没有的。

　　这个制度可能不太一样，中国和美国不太好比较，不能说谁好谁坏。这是根据中国的实际情况决定的，中国需要大量的开发，美国没有大量的开发，比较平稳。

　　主持人：陈先生，有个朋友想问你一个问题。

　　鸥子：美国是土地私有制，中国是土地国有制。中国房地产的情况，政府可以通过拍卖转让土地来获得很大的收益。所以，政府在房地产这方面的利润也是非常高的。美国那边政府是不是只是依靠税收？是归于个人私有的？我想，他是不是仅仅依靠房地产企业征收一部分税收来作为他们利益的来源呢？

　　陈航：这个说法不完全。美国最大的地主是联邦政府，也卖地。东部开发了很长时间，西部拉斯维加斯有85%以上的土地是联邦政府所有的，剩下的部分是私有的。在美国，联邦政府的土地是最大的所有者。像当地的政府，在市区的旁边，基本上没有联邦土地。比如政府交通部的楼，有人想买，就要看把它变成是对工厂有利，还是对什么有利。这些政府的行为我就不好说了。70年后房产是否有偿收费，在美国可能会发生这样的事情。美国房产一般的交易，不是单一、绝对的交易。这个房产卖给你，作为买主就拥有土地的所有权，包括这块土地上空、地下都是属于你的。如果哪个航空公司经过你家上空是要给你付钱的。比如在一个大的农场，发现石油政府10 万元的土地可以卖30万元比如这块地10万就可以卖了，但是政府说市场经济，开发商竞价，一定要卖30万

　　美国政府主要是来协调商业发展的。政府10万平地可以卖30万元，但是这样没有必要。比如这块地10万就可以卖了，大家做生意，但是我现在卖30万，虽然政府赚了钱了，但是开发商以后开发的成本会增加，最终老百姓也会买不起这个房子。

　　我个人觉得，中国政府以出面卖地的转让来作为一个盈利的办法，不管是钱进了政府，还是进了自己的腰包，我都非常的反对。我觉得政府不应该做这样的事情。像最近国内说政府要建廉租房，本身地价卖这么高，廉租房的价格也下不来。其中，也有几个问题在里面：一个是公信力，还有一个是法律能否阻止他这样做。但是，现在还没有这样的法律来阻止。如果没有自制力的地方政府，这样会比较麻烦。

　　美国最大的地主是美国联邦政府东部的州开发了很长时间，西部的州，如拉斯维加斯所在的内华达州，有85%以上的土地是联邦政府所有的像我所在的当地政府，在市区的旁边，基本上没有联邦政府拥有的土地。比如政府交通部的楼产搬迁，有人想买者块地，是政府卖地，私人买地。中国政府的行为我就不好说了。70年后房产是否有偿收费，在美国不可能会发生这样的事情。美国房产一般的产权交易，是单一、绝对的一次收费的交易。

 　　主持人：由于时间的关系，我们再请一位朋友问最后一个问题。

　　矢车菊：陈先生，您好。我想问，美国是怎么看中国的房地产市场的？有没有美国人想到中国来投资或抄底？

　　陈航：美国关心中国房地产的人比中国关心美国房地产的人少很多。中国一直是比较关注世界的世界，一般的美国人不太关注中国的房地产市场。像美国投资买房，一般都是这边比较有钱的人，他们都会买500万美金以上的房子。以前，中国的房价每年都会涨50%，甚至更高。像我周围的朋友，以家族的名义，去北京买一套高档的公寓。当时是12000元/平米，现在是24000-26000元/平米。当然，也有美国的投资机构在投。这些事情中国人也搞不明白。就像中国房产产权 70年的问题，房产过了70年以后，在北京买一套房子也不比纽约便宜多少。比如在北京买了一套房，70年以后怎么办？中国的制度不太确定。

　　中国的开发商太强势了。美国投资者投资中国房产，不可能来当开发商，他没有这个本事。在中国找不到合适的接洽单位，来替他着想，也没有政府保护他们。我们在中国也在做这方面的咨询，帮助美国大型的客户运作中国的地产投资机会。这样的投资资金不会一开始就大量的进来，不会像美国热钱买中国股票。

　　像美国投资到中国买房，一般都是这边比较有钱的人，他们都会买500万美金以上的资产，而且有一定的中国关系。像我的一个美国朋友有些事情中国人也搞不明白。就像中国房产产权70年的问题，房产过了70年以后，以后怎么办？在北京买一套房子也不比纽约便宜多少，如果太多不确定因素，美国投资人为什么要在北京买，不在纽约买？

　　矢车菊：陈先生，美国难道没有土地使用权的说法吗？在中国买的房子一般都是70年的年限，不知道在美国有没有这样的说法？

　　陈航：土地使用权我是这样理解的：比如我是地主，你要在我的地上盖房子，有人在我的地上盖了房子卖给别人。但是，我有所有权，我给你的是使用权，你给我的是租金。在美国有这样消费的形式，但是是属于那种大的商业房产。有的开发商专门做土地，有的开发商专门盖楼，有的人专门做管理。这样的产权和使用权就很清晰。至于中国土地70年所有权，我自己实在也是搞不明白。

　　中国的土地归属权都是归国家所有，而不是归个人所有。美国是某个土地产权只能归某一方所有，这一方或者是政府，或者是开发商、投资人等等。只有这几种情况，美国没有大规模的所有权和使用权分离的情况。美国的产权是永远的，没有年限。

　　主持人：由于时间的关系，今天的论坛就进行到这里。非常感谢陈航先生的参与和支持。我们基本上对中美地产的特点，还有80后置业都有了大致的了解。感谢各位的参与，我们下次论坛再见。


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