几个中国的投资人感兴趣匹兹堡的房产，投资量在15万美金以下，也就是大概人民币100万。地产投资是我的本行，也是我的最爱。最近净在中国的博客谈中美房产比较了，今天也该谈谈美国的投资地产。

  这里谈谈美国的具体几个实实在在市场上的的房产，也介绍一下分析美国投资房产的过程。

  房产投资，尤其是出租房产，首先要看地点。即使是同一个城市，也要看区，有时候隔着一条街，就很不一样。有租客远近的问题，有邻居安全的问题。

  匹兹堡是美国东部宾夕法尼亚州的第二大城市，美国的第50大城市，有200万人。最近最出名的是拿了美国橄榄球超级杯总冠军。这是美国最大的球赛，匹兹堡钢人队是历史上第一个6次冠军，让全城好好欢庆了一把。匹兹堡以传统制造业，银行，医疗，教育为主。

  匹兹堡的好的出租地区，主要在Oakland，Shadyside，Squirrel Hill。（截图都是来自于美国房产经纪专用软件MLX来的）。



  这个区域里，有四所大学，5家大医院，和多个研究中心。还有卡耐基图书馆，博物馆，音乐厅，匹兹堡大学设施。匹兹堡大学新的癌症中心，雇佣上千研究人 员，新的儿童医院，雇佣六千人。学生和住院医生必须住在这一片，很多老人愿意住在这里，因为医疗条件好。很多在其他地方上班的年轻人愿意住在这里，因为这 里的文化设施，和开发的氛围。这个区域里，土地已经全部开发完，基本没有什么新的楼盘。所以从供需关系上讲，需求很大，供应不会增加。当前美国房产价格普遍下滑的，这一地区的房价还能略有上升，也是由供给和需求决定的。而且这个区域的房客素质高，麻烦少。我自己在这个区域有几处出租房产，前天一个单元有空，登出广告1个小时就有人来看房。
 
  我定的找房子的条件：

• 房价是4.5万到15万之间。因为太便宜了，一定会有很多工作要做属于“买修派（Rehab）”帮派（参加文章：美国房产投资的三大帮派），不适合我的投资人客户。没有经验，尤其是海外的投资人，最好是先买一个修好的，条件很好，可以立刻出租的房产。
• 房子类型是独栋房和联体房。没有包括单元房。因为单元房每个月要交约500美金的物业费，如果同样出租1000元，回报会低。
• 在上面圈定的地区。

  找到了17处这样的房产，这里是链接：http://wpn.mlxchange.com/Pub/EmailView.asp?r=620190949&s=WPN&t=WPN 。请注意这个链接30天作废，所以后今后看到这篇文章的读者，请和我联系，我再生成一个新的。


 

• 这些房产是按照卧室的数目排列的，由高到低。因为在出租区，卧室的数目一般决定租金的多少。
• 注意房子的年龄，有的118年了。至于是999年的房子，房子当时也说不清，这个信息在房契上是写明的。房子有保险，而且验房师会检查房子的结构问题，一般不必担心。
• 左边“状态”一栏，有“活跃（Active）”， 有“已经签约（Contingent）”。从这里已经签约的可以大概看出市场的房价。

  分析一下这些房产，第一个，3247 Ward。4.9万，Total restoration，意思是要全部重修，跳过。

  3328 Dawnson， 14.9万，5个卧室，每个卧室大小还行，只有一个浴室,太少了。这个挺好。


 
174 Robinson，8.7万，上市两年了，太多工作，跳过。
350 Semple， 15万，条件还行，离学校远了点。
3225 Ward，12.7万，四房两浴，刚刚粉刷，全换了地毯。这曾经是房主自住的，没有出租过。一般这样的房子的保养都很好。



3324 Hardie，14万是个典型的学生出租房，看图中的卧室。每个本科学生的卧室，下脚都难。眼不见为净。


3322 Juliet, 13万，需要工作
4914 Sciota，10.9万，很好的房子，可惜已经签约了。
3220 Juiiet，10.7万，保养很好，是两户。可是区不如下面的Ophelia。


351 Ophelia，8.9万。这个房子保养很好，可以看到供电系统也是新换的。而且在申请两户住宅许可。我在这条街上用一座房子，一直不愁出租，我的房子是9.5万买的，租金1500美金。一个医院就在这个房子的马路对面，离三所大学也非常近。这是我最推荐的。估价这个房子在市场上停不了多久就会成交。



67 Bates 离主要干道马路太近。
6354 Alderson，15万，很好的80后小家庭自己住的房子，前后都有很好的花园，房子维护也很好。如果投资，租给80后，也可以。这个小区不太适合学生。




这篇文章很长，因为投资是很慎重很专业的事情。希望要到每个买出租型投资房产的人仔细研究。


（作者陈航，美国富饶房产。转载最好通知本人，请至少注明出处：陈航的博客）