【黄峻】国五条恐防成了“项庄舞剑”

近来的楼市与股市沸沸扬扬“大变天”，因为2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，然后在2月26日出台国五条执行细则《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，然后整个舆论一下哗然，各种各样评论与看法铺满各大网站，最为强烈就是3月4日的股市，大量地产股以跌停或者放量大跌“迎接”这个《通知》。

那么究竟为什么调控已经是三番四次到“常态调控”，但是舆论与市场反映如此之大？

先看看《通知》中提出6个核心内容，并稍作分析：

（1）完善稳定房价工作责任制，核心是“对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。”

     近年来将GDP增长作为地方政府政绩标准已经在舆论上颇有非议。现在主流的“幸福感”追求，其实远远不只是房价问题，税负太高、社会保障不足、医疗教育缺失、交通环境的治理、食物安全等其实才是整个社会发展到现阶段所最关心，也是最首要解决的。将房价与社会幸福感的生硬挂钩，只会转移视线与矛盾，让真正的问题没有得到有效解决。

老百姓好像更为担心这个问责不但没有实效，恐防成了“形式主义”，治标不治本。

（2）坚决抑制投机投资性购房，继续严格执行商品住房限购措施，继续严格实施差别化住房信贷政策，充分发挥税收政策的调节作用。

     首先表态：对于管理层关乎民生的调控目的，十分支持。只是也要考虑国内实际情况：国内投资渠道狭窄，老百姓基本上唯有在房地产、股票基金、保险产品、理财产品上考虑，大资金可能多个PE、IPO、艺术品。而按照人类历史以来，投资房产都是合法合理，也在人类道德规范内没有被禁止过，现在的抑制措施给人感觉已经超出“正常值”，有种“被认定炒高房价”的“扣帽子”做法的痕迹。

那么，问题就会引申出来了：既然投资主要只有以上这些，而房地产市场2000年以来总体表现远远优于基金股票、理财产品等，尤其是经济危机以来中国股市是全球除希腊外最差的，理财产品近来也爆出问题重重，而PE、IPO的水深局多，也让越来越多投资者却步。

如果投资房地产不打压，那么国内股市基金、PE、IPO等金融证券产品将无以为继。近年一边打压房地产投资，一边“银证合作”、“银基合作”、“银理合作”，利用老百姓对于银行的信赖，用黑销硬销、压任务、搞提成、捆绑贷款等手段才艰难完成。

道理很简单：2000年至今95%以上投资房地产都是盈利，而同期的股民、基民却恰恰相反。尤其是很多如中石油的国企，上市“掏钱”不打紧，还让小股东（股民）年年损失惨重，而企业管理层仍然养尊处优；同样所谓“代为投资的精英”的基金管理公司也是拿着基民巨额高薪却极大部分亏损。如果不三番四次打压房地产市场，这些既得利益者怎么办？

由于近年人民币M2不断放大，广义货币供应量逼近100万亿，巨大流动性风险与通胀压力一触即发。老百姓与民间资本当然心里明白要积极找寻出路保障自己，那么，打压房地产市场这个安全地带，势必将这些民间流动性引导到股票基金等中去，那么要集中“蒸发”这些流动性就是容易的事。回看2010年调控至今的规矩，的确如此。

（3）增加普通商品住房及用地供应：这点有点逻辑不清了。地价与税负不降，再向市场倾销大量高价土地与增加税负，可以另市场上产品降价？

而在打压态势下，谁有能力大量招拍挂购买与开发？答案显而易见----国企、央企。那么下一步只会另房地产市场走向像中国石油市场一样的局面：垄断。

（4）加快保障性安居工程规划建设：根据社科院公布中国贫困人口5000万估算，历年已经建成的安居工程已经可以容纳有余。那么中低收入家庭为什么还要闹住房问题？原因不过为：A、建保障房来实物化保障方向不对；B、实物化分配不均；C、老百姓要实现那个“被引导的”宏愿“让人买得起住房”----根本就是个神话。

（5）加强市场监管和预期管理、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。一直在提倡，希望可以真实现。

      不过，国内房地产市场问题症结所在：税负太高、保障太低、管理效能不足--要是没有能从根源上解决，最终调控恐防南辕北辙。楼市的不动产是商品，自然可以投资，中低收入家庭住房问题靠保障房，非市场化商品，两者根本上是两回事，不能以商品价格来掩盖保障不足。

纵论：

     无可否认，管理层调控出发点是希望国内房地产市场健康发展，但是，如果没有从目前楼市症结的根源上解决，只是拂汤止沸。

     而在落实执行上，恐防变成“项庄舞剑意在沛公”：

（1）通过打压楼市，压制低风险保值的不动产，将老百姓财富与民间资本引导到风险巨大的股票基金市场、理财产品等进行“集中蒸发”，达到既得利益保障与“回收增发货币”的目的。

（2）三番四次打压住宅市场，将较为“聪明的”不肯撤离房地产市场的投资资金，推向目前已经泛滥的商业地产项目。近年国内各大城市商业地产如雨后春笋的集中开发，风险已经慢慢显现。而商业地产涉及资金非常庞大，这个“推向”将使到以上第一条之外的民间资本在商业地产白热化竞争中“窝里斗”。

（3）以房地产投资推高房价为借口，掩埋税负推高房价的症结，转移视线，继续增加税负。不幸，这个已经变成事实：二手房的个人所得税20%征收。

国内楼市其实一直有放出巨量的二手房，性价比往往超过商品房，降低其交易税负，甚至免去，才会鼓励庞大的二手房流向市场，一方面立马大幅提高市场供应量，稳定价格；一方面让刚性的买到价廉物美的房产，也让改善型需求得到合理释放。

而目前的措施，猛力打压原持有房产者，一方面改善型无法改善（改善型才是市场健康发展的源动力），一方面刚性被转嫁税负。

所谓不会误伤刚需不过是强词夺理罢了，就如中国汽车全球最高税负，一台国际价格10万人民币的车到国内就边20-30万，你要4S店“补贴税收”按照10万来卖？

（4）加强国企、央企在房地产市场的垄断。这点舆论上一直沸沸扬扬，也不用细说。最担心是国企央企的进一步垄断，令国内房地产市场变成国内石油市场垄断一样，到时老百姓就苦不堪言了。