在《楼市选择之“趋吉避凶”之区域篇》，我们已经探讨了区域层面的楼市结构性分化，这里就讨论在不同产品之间的分化。

产品层面：

在产品上，由于近年的楼市调控基本都是压制住宅市场，另相当大部分的资金涌入非住宅产品，尤其是近年沸沸扬扬的“CBD”、“城市综合体”等商业产品。

这类商铺、写字楼、商场都是近年投资、开发的热点。支持这个热点的观点认为，轨道交通下的城市化将让核心大城市周边的中小城市商业地产成为洼地。同时，由于2008年楼市救市中对商业地产是进行了一系列优惠，而商业地产产出成效的“理想值”高，也支持这种观点。

其实，这个观点并不准确。以轨道交通最发达的日本、法国来看，资源都集聚在东京与巴黎都市圈，商业租金最高的在城市的核心商圈，住宅价格较为坚挺的是该城市边上交通便捷、上班族乐于居住的成熟社区。

调控以来，北京、上海等城市的商业地产依然较为坚挺，尤其以资源最集中的北京论，其商业物业租金已经创出天价。而其他非三大板块的城市商业地产，大部分出现“租售比”严重偏离正常值，售价奇高，租金却是平淡，扣去租赁税、管理费等后，往往超过40年无法翻本，更不用谈利息了。

而一些城市大量、集中建设商业地产、城市综合体、新区，情况也是触目惊心：如郑州市的新区，150平方公里新区基本落成，央视的采访发现都是门可罗雀，老百姓在商业广场放风筝。重庆也爆出一些巨型城市综合体成了“空城”，这种情况有越来越严重的势头。

这些案例基本都是共同的：地方政策或者开发商的“美好计划”，打造“商业中心”、“CBD”、“新区”、“开发区”等，既没有考虑资金与可执行性，也没有考虑商业地产的有效形成客观因素，基本是走“人有多大胆，地有多高产”的路线。

尤其以地方政策情况更为严重，往往不充分考虑市场因素与执行力度，更没有考虑一届政府的任期问题，“快上、多上”，以为凭一己之力可以扭转乾坤。地方政策可以轻易破坏一个商业气氛，但是往往无力可持续发展一个商业气氛，这在历史经验中已经可以简单总结。

而所谓城市大型“新区”，开发的资金链与量是惊人的，往往数千亿元，非地方可以解决，尤其在目前国内情况下，必须有国家级政策支持，才可以持续发展。

目前，中国国内只有少数几个国家级新区：上海浦东、天津滨海、浙江舟山、珠海横琴等。这些都是国务院批准并支持的，都是具有特殊政策专项扶持，中央财政专项资金保障建设。这些地方的国际金融中心有特殊政策与税收倾斜，才可以真正招揽到国家级乃至国际级金融机构进驻。

而一个城市可以承载的商业地产也是有限的，这点与住宅一样，也是供求关系与消耗量决定。大量集中推出市场的商业体，必然面临巨大、残酷的市场淘汰，对比住宅，商业地产高利润也高风险，一旦陷入“空城”往往回天乏力。

纵论：

随着楼市调控进入第三年，万马齐奔的全面“牛市”将一去不复返。市场分化会越来越明显，有的区域楼市会保持平稳复苏，有的区域可能就一落千丈。

无论是自用购房，还是开发商的投资，与市场规律、经济规律背道而驰只会以身犯险，都要“趋吉避凶”，顺势而为。