2013年的楼市至目前看来，调控仍没有明显的放松，加上最近出台的“国五条”，全国性商业地产集中近年推出，结合全球的经济不景气、国内制造业周期性下行、世界经济危机还有很多不确定因素，将会进一步加剧楼市的结构性分化。

结构性分化就意味着楼市在不同地区、不同城市、不同产品的分化，简单而言，就是在不同的地区与不同的城市，楼市的走势会有较大差异，而且在同地区同城市，不同产品也会有明显差异，这种差异呈现越来越明显的态势，这就是所谓的楼市结构性分化较为通俗易懂的解释。

既然楼市的结构性分化在加剧，那么，就意味着无论是买房自住还是投资房产，住宅也好，商铺写字楼也罢，都要细心分析，认真比较，毕竟现在不是“万马奔腾”的牛市，而是一个分化的市场，一不小心可能就会“触雷”。

那么楼市选择的“趋吉避凶”就相当重要了。既然目前管理层要压制投资性性需求，那么我们就集中看看如何“避凶”这个层面，避凶就意味着避开有购买市场风险的房地产市场或者产品。

哪些最危险？分区域、产品两个角度看：

区域层面：

 至2012年下半年，国内房地产市场分化就相当明显，虽然算不上冰火两重天，但是一些城市房价在稳定复苏，而部分要么调控前的上涨过快、要么单一性资源城市、要么经济出现危机、要么结构调整的中小城市房地产价格与成交量，却出现大幅下挫，典型的如鄂尔多斯、唐山、温州等城市。

这些城市与地区，都基本上有一个共同点：单一化。

单一化基本有以下3种情况：

（1）单一化资源城市，是指单纯性以某种自然资源为核心竞争力，例如鄂尔多斯、神木。想做“迪拜模式”？世界上真能有第三个成功的迪拜？别人的成功，很多不像唐骏的学历那样可以“复制”的；

（2）单一化地理优势城市，指其地理位置接近核心城市而没有其他明显自身竞争优势的城市，例如唐山市。这里所指的“地理优势”，是指一个城市或者地区，因为地理上靠近核心城市的优势，而非交通、海洋、运河枢纽的优势。

 关于这个地理优势问题，其实我们一直有个误区，在此展开探讨。

  对于这个地理优势的认可，其实来自于近10年来一直鼓吹的“一小时生活半径”的所谓“新居住概念”，这个概念尤其在近年中国国内大量的高速公路与城市轨道交通建成下大行其道。该概念认为国内城市间通过“便利的”高速与高铁联系，可以将核心城市的“高房价”的“潮水”引导到周边的城市中。

 但是，现实中真的有那么理想吗

我们就以唐山作为例子，北京到唐山高铁只需一小时，但北京的房地产情况却与近来爆出“黑灯城”唐山大大不同。从最近央视公布的情况看：1月份北京新住房价格环比上涨2.1%，这是三年前刺激政策引发购房热以来最大的单月涨幅；而唐山在2009年以来新建的商品房要10年才能消化完，谈价格更是惨不忍睹，而更严重是唐山的一个所谓沿海国际金融中心，比北京的国际金融中心规模大3倍，却建成至今几乎没见国际性金融机构进驻，基本是空置状态。

搜房网数据显示，北京住房均价已经达到每平米25075元人民币（合4000美元），是这个具有所谓“地理优势”的唐山每平米6024元人民币均价的四倍多，可谓冰火两重天。

回看世界，这种截然不同的房地产“双轨”市场，其实不是中国特有的现象。在英国，伦敦房价飙升，把该国其他地方的房价远远抛在后面，伦敦周边的城市还是与其房价相差以倍计算。而当全球金融危机期间，伦敦与美国的纽约房地产市场相当持稳，而英国与美国很多地方的房价大幅下跌。

这个房地产市场经济规律国际共通，因为一个核心城市可以成为“核心”，自然有其独到之处，也是经历相当长时间形成。

而我们理想化的所谓“一小时生活半径”，也完全没有考虑到国内的真实交通情况：例如车的限行、高铁的班次是否合理、高速公路高昂的费用、涨多跌少的油费车税、周边城市的配套等。

还有一个重要问题的忽略：厌恶指数。厌恶指数是消费者一种心理学领域的反映，与生活习惯、文化程度、心理素质等相关。在目前国内城市交通管理水平、制度仍然有很大的改善空间背景下，国民交通意识与心理素质也十分薄弱，而国内汽车却以世界最快速度在增长，城市规划更是往往无法跟上这个现代化进程。那么，现状就是城市内的交通情况普遍是堪虞的，而公共交通情况同样不乐观。老百姓对于行进在繁忙时段的路上，已经萌生一种越来越严重的“厌恶”，想指望老百姓非常接受在北京这种核心城市工作、在唐山这种周边城市居住，只是一个理想化的一厢情愿，何况还有中国特有的户籍管理制度卡在那里。

因此，所谓生活半径的“设想”，在现实面前就变成“骨感”十足。而且还要考虑到在政策制定上，中国优先考虑大城市，而往往让较弱的周边城市付出代价，无论在生活配套还是公共教育、医疗方面。

限购之初，热点溢出大城市，向不限购或者限购不严的周边中小城市扩散。当调控成为常态之后，一些前期上涨过快、产业结构不合理的中小城市显示出疲态，风险迅速释放。

（3）经济发展过于单一的城市：如资本运营的温州、出口基地的东莞。当这些城市的单一优势“长风破浪”顺势时，市场往往会“春风满面”，但是，有利就有弊，当出现危机时，这些城市楼市就往往“兵败如山倒”。

   区域性风险，对于购房者还是开发商，都是要回避的。但是，

说到容易做到难：

首先，供应过剩问题的波及面很广。数据提供商中国房产信息集团最近编制中国50个风险最高的房地产市场列表，从与俄罗斯接壤的东北小镇黑河，到另一个端云南的普洱，都被列入该表。 

   其次，大型开发商已经在核心城市与三大板块（长三角、珠三角、环渤海）陷入了很多困境之地。曾经有一段时间，有一种自以为聪明的论点：转战“三线城市”与内陆城市。关于唐山的央视报道就提到万科、华润、中国水电等国有企业建造的住房仍然处境堪虞。而内陆城市情况也是一样，如贵阳、桂林、日照市的楼市就一直走不出谷底。因为这些三、四线城市资源集聚能力不足，没有根本的竞争优势。

最后，大城市无论开发成本还是购房价格太高，对于购房者、开发商，门槛都是相当高。就令他们往往跻身其他非三大板块市场与区域。

下一篇《楼市选择之“趋吉避凶”之产品篇》会讨论产品方面的情况。