【黄峻】2012年楼市回顾

    至2010年开始的本轮楼市调控，是历时最长、最严厉的房地产调控，无论是国家相关部门，还是地方政府，都相继推出系列的具体调控措施。

    在2012年的上半年，楼市调控的成效在一定程度上达到效果：根据国家统计局公布的情况看来，国内住宅的价格涨幅在调控后一路下降，2010年涨幅降至7.2%，2011年降至6.7%，2012年前5月是3.8%，基本跟中国的CPI靠近。

    可以说，本轮的调控在2012年上半年已经非常遏制了房价快速上涨的势头，在全国范围内基本达到预期效果。在一些中小城市，甚至出现住宅房价“回归”至2009-2010年水平。

   由于商业地产得到突破性发展，所以要回顾2012年中国楼市，分成住宅市场与商业市场来看：

住宅市场：

无论是全国性的限贷还是地方性限购、限价，好像都是冲着住宅而来，住宅市场承受的调控特别严厉。

承接2011年的调控，2012年虽然已经没有新的措施出台，都是以落实执行之前固有的方向。

国内住宅市场调控效果在在2012年上半年充分体现：量价齐跌。

无论是70个重点城市还是其他2、3线城市地区，住宅价格与成交量都有明显的下降。2012年大部分重点城市都先后推出相当严厉的调控细则，2、3线城市的调控也同样严厉。至2012年上半年，部分城市的住宅价格甚至出现“回归”到2009年水平。

在2012年6、7月，房地产市场出现底部构筑近年的底部，随着央行的一个月内连续2次降息，底部基本完成。

然后，楼市出现了复苏的迹象：成交量开始出现明显放大，价格原有的优惠开始慢慢减少；二手房也出现较为活跃

成交情况。大城市商品房销售套数显示了商品房销售的上涨已经出现了扭转，并且其实一直都在大幅度反复。

《人民日报》近日发文表示“楼市回暖已成事实”，但再次重申“调控不能放松”。其中，特别强调“楼市的全面回暖，或许已是不争的事实。部分地方政府不断试探调控政策底线、对限购政策落实不力。有关部门应拿出更多的办法，严格落实调控政策。”

虽然管理层也承认国内楼市的全面回暖复苏，调控措施也不会在增加，最多也只是进一步落实罢了。但是，由于一方面目前国内商品房库存情况仍然较为严重，供应量还在增加，同时另一方面国内外经济发展情况仍不明朗，振兴经济与经济下行在不断博弈，本来住宅市场的复苏是比较反反复复，并非一跃而进。不过，可以肯定的是：楼市全面复苏已经开始，而且必然是国内重点城市、核心城市复苏较为明显与迅速，而其他2、3线城市复苏要晚于此，估计要到2013年第二季度才会出现明显好转。

商业地产：

由于近年的调控针对住宅的措施比较多、力度也大，加上中国城市化进程发展到一定阶段，2012年商业地产得到相当大的发展。

无论是大中城市还是2、3线城市，大型商业体、城市综合体都如雨后春笋一样大量集中涌现，而且这种情况会维持到2013年。

一方面是由于调控使到开发商转战商业地产，另一方面也是房地产市场发展到一定阶段的结果。

今后，随着国内巨量的商业地产的涌现，商业形态必将迎来一个结构性转变，传统的商业模式、商业地产模式将面临来自新兴商业体、城市综合体的巨大挑战。

可以看到，目前的商业地产的白热化竞争已经开始，而且愈演愈烈。这种竞争，不但来自不同商业地产之间的竞争，也来自新旧模式的商业地产的竞争。

现代的、成熟的商业地产模式，其实在2002至2004年才在国内出现，目前国内商业地产还是一个成长阶段，日后变化还是不可以尽观。

因此，目前国内商业地产的成败，在于高瞻远瞩的眼光，对国内商业形态10-15年后运营模式的预见才是重中之重。

    总而言之：2012年的国内房地产市场经历了本轮调控以来“最黑暗”的时期，也开始进行复苏之中，但是复苏过程将是反复的；商业地产在2012-2013年会上演一场结构性调整，竞争非常激烈；楼市调控在2012年虽然没完全转向，但是已经没有新调控出台，也在一定层面上有所微调。