【黄峻】通缩消费与网购加剧商业地产竞争

在2008年国内拯救经济行动中，可能大家就记住4万亿刺激经济方案。其实，在同时还有一个导致目前全国集中开发商业地产的具体措施：为了拉动内需与刺激经济发展，当时对商业服务业进行了大力扶持，延伸到对商业地产的史无前列的“支持”。

其后全国各省市按照这个精神分别制定具体实施条例，很多条例目前仍在执行中。例如：通过“三旧改造”等条例，对于拟改造的土地使用权拟转变成商业用地，免征收增容费增容与减免转功能出让金；加大商业地产招商引资优惠，大部分商业用地公开招拍挂价格低于同期住宅项目用地；对于写字楼的租赁，地方财政提供补贴或税收减免等等。

而2010年4月开始的“楼市调控”，其实一直就是“针对住宅”，也强烈加速了房企向商业地产转移，而中小开发商由于资金、品牌、人才等不具备与大型开发商竞争住宅的优势，对于商业地产的转移特别强烈。

最后，土地增值税开征，也导致：开发商如果将这个不动产项目以住宅与临街商铺模式开发，销售后的税负过高，不得不进行商业地产开发，将项目利润体现为固定资产投资，减小税负。

以上三大因素，直接导致全国几乎所有大中城市的商业地产史无前列的集中开发。按照开发周期，在2012年至2015年就会出现集中推出市场。

商业地产已经是房地产业“最高层”，在整个房地产业中要求最高，尤其是要求具有相当“前瞻性”、“预见性”能力，而这些恰恰是目前房地产市场上最缺乏的能力。

这就潜伏了两个危机：

（1）中国商业发展时间很短，原来真正有房地产知识而同时熟悉商业地产运营少之又少。大量原来只是街区招商运营的、经营商业体的“执行者”而非房地产业界的等等，都浑水摸鱼投身商业地产运营。当这些人真正运营相当商业体时，就会情况堪虞。

     由于所谓“招商”人员来源基本就是这些“百货”、“商业街”的原租客，从而导致整个商业地产市场的业态出现严重的---自以为“丰富”的单一方向、重复、过时、过剩、大量复制、运营手法同质化！

在最近参加的很多商业地产研讨、论坛后，更加深我的观点：电影院、超市、百货、餐饮基本上在各个商业地产项目是千篇一律，好像其中业态不重复，其实在一个区域却严重重复。

（2）大量商业地产集中同期投放市场，无疑是在一段时间内出现供严重大于求，招商压力巨大。然而，招商完成，并不意味运营下去就成功。供过于求的结果，隐含了日后运营的巨大分享。

这些自身问题已经导致2013-2015年商业地产竞争将是一场“淘汰赛”。

然而，还有2个重大市场因素导致这场“淘汰赛”更加残酷---通缩消费与网购。

（1）通缩消费已经蔓延这个国内消费市场：

管理层将消费定位为替代投资，推动经济发展的龙头，描绘出在5年内使收入倍增的蓝图。不过，即使收入增加，只要人们对经济形势感到不安，消费就不会出现大幅上涨。中国现在或许更需要完善失业对策及福利事业等可增加人们安心感的“投资”。
    国家统计局数据显示：扣除物价上涨因素，城市居民1～9月期的可支配收入同比增长了9.8％。增长率与去年同期相比上升了2个百分点。但是同时在9月到10月中旬的6周传统销售旺季，空调销售业绩同比减少了21％，冰箱减少13％，洗衣机下降了24％。6月开始实施的节能家电购买补贴政策也收效甚微。汽车9月销量也同比减少了1.8％。

据中国人民银行（央行）统计，9月底的储蓄额为39.8069万亿元，同比增长了18％。远远超过去年9月同比10.9％的增长率。与去年年底相比增加了多达5万亿元。老百姓以储蓄“代替”消费的心态明显。

这真好佐证了国内居民消费正转向通缩消费心理。
    另外，汇丰中国也认为，中国股票近年表现不佳，资产严重减缩，富裕阶层也开始慎重对待消费。

（2）而网购全球化对于中国今后15年的冲击，无疑是大部分所谓商业地产“市调”、“前策”、“招商”没有充分考虑的。但是这个冲击对于传统商业是相当大的。从美国、英国网上购物平台发展现状看，2012年网络零售约占全美商品零售总额的10%左右，而且发展势头相当惊人。我们无法准确预见10年后的情况，但是互联网对人类的冲击是有目共睹，网购或许也是一样。而中国的冲击会最大：因为国内交通疏导问题严重、传统企业税负太高、关税太高、贫富差距越来越大，都会加速网购在中国以史无前列的速度发展，从而大力打击传统商业。

     国内商业地产本身就会进入一个白热化的竞争阶段，而通缩消费心理的蔓延与网络购物的越来越兴旺，将会加剧商业地产的竞争，甚至将这场竞争变得更为残酷。