【黄峻】本轮楼市复苏仍困难重重

近来在楼市舆论方面，关于楼市的复苏无疑是最热门话题。

最近的楼市成交普遍呈现活跃，各地的救市与振兴经济动作也在蠢蠢欲动。那么，之后的楼市复苏会怎么样？按照目前看来，这次不会像2008-2009年的一气呵成，并且必然是困难重重。具体来看看数据情况：

商品房销售的情况出现较大反复

虽然楼市今年1-9月的数据看起来很积极，但在9月份的数据很不济：从销售面积计算，房地产销售在第三季度上升了，但9月份和去年同期相比却下滑了3.6%。中国70个大城市商品房销售套数显示了商品房销售的上涨已经出现了扭转，并且其实一直都在大幅度反复（如下图）

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     按照国家统计局公布的数据，70个核心城市最近销售价格与成交量、销售套数的趋势也显示了前几个月强劲的复苏势头正在减速，部分城市甚至出现较多降幅。虽然上述其中一些城市的卖地情况有所好转，但上一季度全国的卖地面积和新启动项目仍大幅逊于去年同期。

商品房库存情况仍然较为严重，供应量还在增加

    对房地产市场本轮复苏前景保持谨慎的第二个原因是：库存仍然在上升。从2010年末算起，现在国内70核心城市未出售商品房库存已经比同期增加了68%。

   虽然库存从2010年底大幅上升，但不能否认一个境况：2011年和2012年上半年的库存水平更高，而在过去几个月里，库存水平已经从明显得到改善。

    但是，所谓的所谓的“库存水平”，实质是已经领取了商品房预售证的部分，大量在建项目仍会在不久将来加入库存中。同时，全国关于闲置土地的处理，必将增加、增快开发量。

国内经济发展情况仍不明朗，振兴经济与经济下行在不断博弈

现在全球经济仍然充满不确定性，国内以出口、内需、投资拉动经济发展的困难不容忽视。

近来公布的国内GDP增长仍然在8%以下，在7.5%附近徘徊。

但是，同时由于全球经济不景气，多国纷纷出台拯救经济措施，例如近来美国的QE3、印度与中国的多次降息等。

最近一次中国央行的人民币逆向回购3950亿人民币债券，相当于又一次降准备金，向市场投放宽松的新资金。

而由中央到地方的一系列庞大的投资计划，无疑在3-6个月后为整个经济注入新的动力与增长性。

同时，目前的楼市调控虽然没有加码的可能性，但是仍然没有松绑，尽管经济振兴措施无疑对楼市有利，但是却仍然被压抑着。楼市税负近年的快速增加，也严重影响健康的复苏与发展。

楼市复苏仍然在博弈中反复

综合上述，勿容置疑国内的楼市已经在7月左右走出底部与谷底，但是诸多因素的博弈仍然是胜负未分。

楼市的复苏必然是一个还需要时间的过程，目前看来，最快要在2013年第一季度末才会明朗。