【黄峻】楼市的结构性分化

     中国楼市至1998年房改之后，已历14个年头，由开始的重点城市房地产热，发展为遍地开花，再发展为三大板块、70个核心城市不断完善与高速发展。这一路走来，无论是房地产产品的形态，还是内部功能，到市场细分与业态，其实一直在不断变化，从房地产业内部已经酝酿着结构性分化。本轮的楼市调控至今已经历时长达2年半，无疑加速了这个结构性分化的突变，

而随着国内外经济环境的变化，现在已经到了这个突变的时点。

     那么楼市的结构性分化会是怎么样？

区域性分化：

在区域方面，由于三大板块（环渤海、长三角、珠三角）与国内70个核心城市在城市建设、交通、公共设施配套、医疗、教育、营商环境等方面具有压倒性优势，会导致越来越多资金与人口涌入，而且往往形成良性循环。

这部分城市的房地产市场，具有很强的承托能力与消费力，而且潜在的消费群体还在不断增加，稳中有升。而其他的，在过去房地产泡沫过高、过度炒作，而目前仍未找到经济突破点的非核心城市与非三大板块的城市区域，它们的房价会进一步下跌，人口与资金流出这些区域，再造成房屋空置率增加，从而房价较为大幅下降。

     例如，之前如火如荼的鄂尔多斯楼市，现在除将房屋“抵债”式出售外，基本无市场成交。鄂尔多斯为民间资金本地积累型地区，民间借贷资金链断裂后难以支撑虚高的房价。这种区域房价下跌的地区具备共同点：民间信贷网络遭到毁灭性打击，当地企业主对于实体经济、未来几年经济增长信心严重低迷，无法集聚资源。

而全国重点城市京沪等地，单从房租价格看，在2010年实行严厉的房地产调控政策后，以住宅为主的房租价格大幅上升，尤其以北京等地的核心区域写字楼租金上涨速度最为迅猛，说明在通胀压力与资源集聚效应下，核心城市与三大板块仍有房价稳中有升的内在动力。

而本轮楼市调控无疑是这个区域分化的加速催化剂。

   这些做法短期有一定作用，但基本是徒劳的。地方政府不拥有做多房地产的根本手段——货币发行权与重要税收政策制定权，地方政府也无法左右宏观经济趋势。说到底，房地产市场是货币泡沫、政策与实体经济共同发展的产物。

产品与市场上分化：

     其实一直以来房地产市场都在产品与消费市场上分化，而随着经济发展、房地产市场发展，在楼市调控下，这个分化会越来越明显，甚至产生突变。

     房地产产品，无论是购买者自用还是投资，需求都在不断变化中，这是随着国内消费者消费观与投资者水平的提高变化而分化。

     住宅方面：由于经济发展与人口大量向三大板块与核心城市集中，加上国内目前的贫富差距不断拉大，必然造成住宅产品也两极分化。这两极分别是中小户型与最高端的豪宅，中间的大户型处境会越来越堪虞。从过去楼市的复苏与发展历史看，已经结合国外房地产市场的发展史，城市的中小户型与公寓会越来越受欢迎，而居于得天独厚的地理位置的高端豪宅别墅的保值增长性也是最好的。

商业地产方面：商业街与商业体的竞争会越来越白热化，市场分化也会越来越严重。由于业态的重复、居民生活习惯的改变、消费形态的成熟、交通问题越来越举足轻重等原因，近年国内集中大量建设的商业地产行业内竞争会异常激烈，分化情况在今后3-5年内会突显，部分不具备长期竞争力的商业体会陷入恶性循环中难以维持，而一些高瞻远瞩的却越来越兴旺。

房企的分化：

每一次的楼市调控，无疑在房地产成交量与价格上产生巨大的压抑作用，而同时通过信贷与税负的手段，进一步打压房企的成长与发展。

这种内外的压力，必然引发房企的分化。尤其是过往数量庞大的中小房企，很多都是从家族、家长型企业走过来的，在管理上、融资上，与大型房企、央企对比是相当脆弱的。而在人才与经营意识上，也往往过于偏重项目具体的建筑、设计的局部上，往往没有房地产经济师这种通盘综合考虑的人才。

在目前，这种大型、央企型、上市型房企，正在每次调控的时机中把握着机遇，一步步增加市场份额，加剧房企的洗牌。

当然，大型、央企型、上市型房企之间的竞争与分化也在白热化，从最近一些上述房企公布的业绩报告可看出它们之间的差距其实也在慢慢拉大。