【黄峻】楼市调控会如何收场？

    目前的舆论与新闻热点，还是围绕“两会”。而房地产市场最关心的是楼市调控在“两会”后会怎样走向？楼市调控会如何收场？

本轮中国楼市调控，有认为始于2005年，也有认为开始于2010年4月，本人倾向于后者，因为2008年的救市颠覆了之前的措施。但是有一点是共同的：本轮调控的持续时间之长、政策之密集切确实是史无前列，也令国际社会侧目。

按照经济学关于商品价格原理，房价高低取决于供给和需求，再结合直接成本与间接成本的影响。

先回看调控的过程：在本来调控最初，聚焦于压抑购房需求，采取了提高首付、利率上浮等措施；继而又推出备受争议的所谓“试点房产税”，国内外学术界反对声音很多；最后，甚至祭出了饱遭非议的限购令，直接“扼杀”需求。

然而这些政策，现在回看，对比“出招”这么狠，相对的成效不算大。

导致的原因是多样的。

首先，大量增发的货币供给与对冲外汇占款，导致了人民币对外升值、对内贬值，延伸成国内通货膨胀。如此长期的实际负利率与国内还有待提高的社会福利，无疑催生了老百姓理财需求。

其次，具有超2亿股民与数亿基民的国内股市，原来是老百姓主要投资渠道。如果按照“房价高因为炒房”的歪理，那么这么多人与资金炒股，国内股市就世界前列，结果却恰恰相反。从最近“熊胆门”事件就可以看出问题：为什么“归真堂”冒着铺天盖地的强烈反对与阻挠，却千方百计、不惜代价要“上市”？那么，潜台词就是“上市”为归真堂带来巨大的利益，直接讲就是可以将价值1、2元的股价卖高几十倍给股民。现在越来越多老百姓与投资者，认识到国内股市的“击鼓传花”的真面目，认识到很多原价1、2元的股价其实没有什么投资价值。

而国内另一个主要投资：买房，则在对比股市的“高卖”等缺点，进入了越买越涨、越涨越买的上升循环，而且这种由股市转向楼市的情况越来越普遍。

第三，城市化进程势不可挡，在未来10年内都将继续成为房价推动力。尤其医疗、教育等城乡差距如此巨大，而且有倾向越来越严重。

第四，婚房等根深蒂固的习俗力量与近年的亚洲特色“野蛮女友”风气，构成了巨大的硬性需求。我认为这种不属于刚性，纯属“心理需求”，所以归为“硬性心理需求”。

第五，国内严重的贫富差距。其实现在国内的差距已经很大，庞大的国企、央企管理层，他们的收入与一般老百姓差距相当惊人，房价高低本身也是相对概念，对于高收入者，房价或许很低。

第六，不断增加税负，其实就是增加作为商品的“房”的直接、间接成本，对于平抑价格是反作用。

   综合上述6点，虽然楼市调控从需求角度出台了密集的打压政策，但是，没有改变到本质，因此购房需求依然足够强大。

   虽然管理层肯定了楼市调控很有成效。但是，现在的调控由于国内外经济情况变化，不但不可持续，一旦放松之后情况反复在所难免。

   现在调控的僵局，最先冲击到的是地方政府。虽然地方救市被中央喊停，却是一个明确的信号：地方已不堪承受关键收入来源冻结的重压。中央面临复杂局面：地方平台融资还款倒逼财政，财政倒逼土地出让金，出让金倒逼调控政策。  

    而从开发商角度看，调控僵局导致两个后果：一是大量项目停工或取消，二是部分开发商倒闭。问题在于，开发商是生产者、供给方，困境意味着未来几年新上市房源供给的下降，这将为楼市报复性反弹埋下伏笔。

由于房地产、地方建设和高铁构成了经济增长中“投资”的三个强大驱动力，如同时熄火，经济硬着陆的风险迅速放大。

现在调控逆转的信号已经出现，2012年主调是“保增长”。连续两次降低存款准备金率，市场已经嗅到了转折点的到来。

    虽然管理层依然坚称调控不动摇，但我们应该相信的是：经济规律而非管理层的表态。在确保经济不会硬着陆与调控之间做选择的话，管理层会毫不犹豫选择前者。

楼市调控会如何收场？

     调控可能不是“空调”，但是没有根本上改变楼市的格局，只是带来房产业结构性转变。政策的效果，并不取决于它的初衷，而是取决于它是否遵循了经济规律。

    下一步的楼市调控收场会是：准备金率将继续下行，房市重获“源头活水”；地方政府仍会采取隐蔽的做法悄悄放松调控；管理层虽然口头上继续坚持调控，但实际上无法“加码”；随着调控信号扭转越来越明显，大量购买力会停止观望，楼市会在2012年第三季左右开始热闹。但是，楼市在复苏之处主要表现是成交量持续放大，价格基本平稳。