【黄峻】后调控时代的楼市

关于目前国内楼市调控是否完结在房地产业界还是一个争议话题，本人观点认为调控已经基本结束，现在是历时20个月的调控效果的惯性作用阶段。

而有一点估计是业界共识的，就是现在已经进入楼市的“后调控时代”，因为管理层的表态无论大家认为调控是否持续，但是都明确不会再“加码”。

那么，后调控时代的楼市会怎么样？要怎么样解读楼市？

对于一般老百姓而言：（1）楼市调控其实并不是大家理解的全面打压房地产市场。楼市调控来来去去其实只是住宅部分，对于商业地产与工业地产等根本没有打击，相反是调控期一直推高了非住宅的房地产市场。

（2）其实目前国内住宅市场问题关键，还是本人一直强调的“两高两低”问题：税负太高、社会财富分配差距太高、社会福利与保障太低、部分管理机制与机构效能太低。房价的组成，其实税负占据的比例高达50至80%，而相对“价廉物美”的二手房转让税负也是重复征收、税率过高、税种不合理（例如太多流转税、不考虑物价与GDP的增值税）。而所有的税负最终是最后买家承受，所以，不要再上“加税降房价”的套。就如国内汽车市场一样：高关税与消费税，让国内车价“问鼎世界”。

（3）端正对于管理层的看法：管理层从来都是站在国家的高度去调控管理房地产市场，所有措施都是考虑整个宏观经济的方方面面。管理层从来在调控问题上都是“抑制房价上涨过快、促进房地产市场健康发展”，不是要扼杀市场、不是要房价大跌、不是要开发商倒闭，更不是要国内楼市崩盘。所以：当调控的目的到达，调控的手段就会变化，方向也一样。

      老百姓看后调控时代，要明白楼市也是经济领域一部分，也是要遵从“波峰波谷”、“否极泰来”，目前楼市的底部徘徊，不失为一个选择入市的时机。在后调控时代，大家更应该总结经验，对于舆论与市场声音，要自我思考，同时正确区分：那些才是房地产市场专业意见，那些只是博眼球的忽悠。

对于房地产从业人士：这包括但不限于开发商与房企、销售代理、推广策划等。史上历时最长的楼市调控，无疑对于整个房地产业界是个打击，无论是老板还是员工。

其实，市场起落，是挑战，也是机遇。试想：要是市场一帆风顺，什么楼盘的房都卖得出、什么人都可以成功卖房，那么这个市场要么疯了要崩盘，要么就完全没有技术含量变成摆地摊。

市场越差，越是开发商突显本色与实力的机遇，越是从业员工突围而出与体现自我价值的时候。市场差，对于每个开发商、从业人员都是一样的，谁都不可以躲开，除非退出市场。抓住挑战中的巨大机遇，往往就是奠定日后在市场好转时异军突起的基础。

房地产市场由于容量大、交易金额高，一向都是很多人想涉足的领域，也使到这个市场良莠参差。所以，开发商应该总结在调控市与后调控时代中的宝贵经验，房地产不是设计、建筑工程、销售这么简单，而是一个整体专业学科。

很多中小开发商其实要意识到：要在后调控时代生存并发展，必须“麻雀虽小五脏俱全”----配备房地产专业人才。市场上大部分房企，可能根本搞不清什么是房地产专业人才，往往以为建筑工程师、设计师就是整个房地产专业人才。房地产专业从属经济类，房地产专业的执业资格在国内与香港都叫房地产经济师，在国际上叫CCIM（不动产经济师），是房地产项目全过程的专业分析、管理、运营执业资格。开发商、房企不但要“懂生产的人”（建筑设计）和“卖东西的”（销售），还要有专业分析市场走向、宏观经济情况分析与预测、全过程综合管理，才可以在调控中与调控后生存下来、发展下去。

面对目前后调控时代的胶着市场状态，对于每个人其实也是挑战与机遇：老百姓是考验眼光与心智的时候，也是可以享受了“政府帮忙压着房价不快涨”的入市机遇；房企开发商与从业者，是挑战实力、水平、层次的时候，也是容易突外而出的机遇。

而后调控时代的楼市，将会慢慢恢复元气，在这过程中会进一步结构性分化：产品间差距、地区间差距会越来越大。真正意义的山顶海边江滨豪宅与中小户型是住宅市场较好的品种，也是相对具有投资价值；而商业地产会持续热到年底，但是产品之间差距会分化十分明显，投资上要慎之又慎；对于那些自建房，由于交通停车等问题左右房价比重越来越大，自建房绝大部分不是别墅，要谨慎购买。