【黄峻】芜湖新政短命的背后喻意

   暨5个月前的广东佛山楼市新政率先“打响地方救市第一炮”后，上周安徽省芜湖出台《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》（以下简称《通知》），该《通知》其实大部分都是加强推进保障性安居工程建设，建立健全保障性住房体系等措施，但是其中对于购买自住普通商品住房(含二手住房)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下财政部门再给予50元至150元/平方米购房补贴。

  就是这些补助中低收入家庭买房的条文，被部分舆论认为是芜湖市人民政府“顶风救市”，结果市场上反对声音哗然。最后，与佛山楼市新政被叫停命运一样。佛山的只存活了半天，芜湖也才3天-----2月12日，芜湖市政府网发布通告，表示将“暂缓执行”2月9日发布的《通知》，理由是“配套实施细则正在研究完善之中”。

 但我们更相信，这个短命的新政遭遇到了来自更高层面的压力。因为2月13日国务院督查组就马上来芜湖市督查保障性住房分配及质量管理。

值得注意的是，芜湖市政府官网称国务院督查组此行是“督查保障性住房分配及质量管理”；而之前芜湖称楼市新政的目的正是“加强住房保障 改善居民住房条件”。

其实，新政最受争议的部分在于：规定可以享受政策优惠的房屋为“自住普通商品住房（含二手住房）”未能明确是首套房、二套房，还是多套房，因此部分舆论认为芜湖市对普通住房的规定过于宽松。

事实上，芜湖曾在2月10日上午马上发布了一份补充文件，对于享受政策优惠的“自住普通商品住房”，增加了“首套”二字的限定。次日，《人民日报》还专门发文《芜湖购房补贴被误读》，强调对自住型、首套房购房需求的契税减免，并不违背“国八条”政策的基调。

 那么，为什么貌似要“救市”的新政，再次昙花一现。其实，这两次的信号意义明显。

 芜湖与佛山市的“貌似救市新政”虽然在表面看来是地方政府“大胆的尝试”，而且被快速“喊停”，好像是地方政府“个别行动”。其实，国内行政架构是中央集权管理的，尤其是房地产领域，相当部分相关管理部门主要还是市局-省厅-部委这个垂直管理模式，财政局关于契税的征免也必须经财政厅同意。

  而且，回看芜湖的《通知》，虽然文件格调为“通知”，但是造词谴句相当到位，涵盖也相当全面，不像“匆忙出台”的。

 这就意味着：芜湖的《通知》不是被简单误解的“拍脑袋”行为，不排除是至2011年10月开始的连续“试探性”讯号。

 其实，至2010年4月开始的本轮楼市调控，已经经历快2年时间，无论是国内外经济环境，还是房地产市场本身，很多因素已经客观改变，甚至根本性变化。倘若仍然要延续2年前的楼市调控措施，恐怕在情在理都已经不合时宜了。

 但是，行政调控必然有个延续“惯性力度”，不可能一下180度转向，同时，作为“史上最严厉”的调控，要因应时势而转变，必须有个市场试探过程。

 经历近2年的楼市调控，有开始就必有结束，没可能再执行过长，因为对于国民经济发展的影响不可小看，中央调控目的是“抑制过快、健康发展、回归合理”，国家层面是希望整个国民经济发展面面俱到、平衡和谐。

历史不会简单的重复，但是必有相似之处。虽然本人认为2012年的楼市调控必然转向，但是不会像2008年那样“矫枉过正”。估计在管理层会再试探市场反映，在舆论上再多些健康平衡发展的引导，原来的楼市调控措施慢慢淡化，有可能在2012年中基本转向发展经济为核心。

同时，每次楼市调控其实也是房地业产的“大洗牌”，近年的房企并购越来越多。这个问题可以借鉴香港：在房地产市场最鼎盛的时代，香港有超过千家房企，经历市场一个又一个低谷后，现在香港的正式开发商才二十多家。所以，房企在本轮调控能“趟过去”的，必须从根本上思考企业日后的发展，市场对于专业化的要求会几何级数的提高，而很多连什么叫“房地产专业者”还没有搞清晰的，前景真的很堪虞，毕竟房地产的“大航海时代”已经过去。

而对于一般老百姓，由于国内投资途径小的问题，在目前看来没有根本性改变，而股票、基金基本是95%以上是亏本，房地产无疑还是第一选择。我们坚信中国管理层会在总结经验下，对于楼市的调控会越来越有效，但是同时，我们必须清晰认识到：包括欧美在内的很多国家，在快速工业化、城市化历程里，房地产业的增长，在初级至中级阶段往往是上涨很快的，而目前国内正处于该阶段中。