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很久未露面，因为用了几个月去北美洲游历，其中目的也在看看彼岸的楼市。2007年的“金融迎危机”正是由于美国的楼市崩盘而产生，之后波及全球，影响至今。因此，一直想实地了解实际的海外情况。
    其实，在之前已经通过很多国内的媒体渠道和听闻，自认为对欧美的楼市有一个初步的认识。在初到北美洲后，开始时只是不断的认证原有的认知，但当“沉浸”的时间足够长和不断的认真观察后，即发现远远并非像我以前所理解的，或许这就是“行万里路”的收获。
    初到美国，第一印象就是路网相当发达，自然环境的保护很好，城市基本采用罗马棋盘式的规划，功能区分井然有序，城市化程度相当高。其他细节在此不再详谈，具体分享一下一些与楼市有关的见闻。
    （一）楼市税收方面：美国的税收一向给大家“非常高”的印象，到底如何，先从税收的征收原则说起。根据本人的了解与当地的部分税务师（在美国每个人每年都要在4月左右申报个税，很多人会请税务师填写报税材料）的讲解，基本上他们的税收法律非常完善和合理，按照不同的情况，制定不同的征收法则，远比目前国内的复杂多样。在表面上看，税率和征收名目比国内要多，但其实，这只是个错觉，由于其采用很多较为科学的计征原则，所有综合税率反而比国内低。
    我们就用楼市方面的税收举例：目前国内买卖房地产（非新建商品房）的税收分成两部分——买方与卖方。买方的3%契税和合同印花税为流转税（即一发生产权转移就要征收，每次如此），而卖方的税收就包括：2%土地增值税、5.6%营业税及附加税、3%至24%的所得税、0.05%合同印花税（以上按不同情况适用）。
    而美国是除合同印花税外，基本上不存在流转税（其实，流转税的征收无疑增加了商品流通的成本，不利于利用市场自身来调节供求关系，一般只用于国家不提倡支持的领域），而出售房地产的所得税计征，按不同的增值比例来甄别不同税率（增值部分20-45%），但对于住满2年（不同地方可能不同年限）的全免计征所得税。而且，其征收办法相对人性化、合理：对于是否住满X年的界定，以水电费单据作为依据（而非以领取房地产权证书时间）；而出售的“增值”计算，是完全采用进项抵扣的原则，贷款利息、擦改建、所有关于取得和保有该房地产的税费都作为成本，可以抵减收益，并且只要提供合理的“receipt”（单据，非“发票”）。而该笔税负，又可以作为个人所得税年度申报的“进项”成本。
    另外，现在国内正在热议的“开征物业税”，在美国已经实施多年。“物业税”是以标的评估价作为计征税基（评估价多由政府部门委托的机构计算，而且不停地更新，如征收人不同意评估价，可以申诉），不同的地方税率不同，多为1.2%至1.5%。而该“物业税”是非常严格的专款专用，只能用于该地区的公共设施（学校、医院、道路、警察局等）的建设和维护，而且定期公布使用情况。该笔的税负，同样可以作为个人所得税年度申报的“进项”成本，也可以作为日后出售房地产的“进项”成本。
    综观美国房屋方面的税收“政策”，是以“增值”征收为原则，基本上不征收“流转税”，而且所有的税负都可最后作为所得税的抵扣依据，简单讲是出售的房屋要是没增值，基本上不用交税。而国内近年房地产方面的税收征收（如对于住满2年的住房税负的减免、普通住宅与豪华型区别征收）估计也是参考了美国的征收办法，但由于目前国内税收征收的实际情况，对于很多本来可以作为“进项”成本的费用界定有难度等，加上比例相当高的“流转税”，导致房屋作为商品的流通成本较为高，不利于流通，尤其对于二手市场。而美国的二手房地产市场相当活跃，税负较轻无疑是主要原因之一，而金融海啸后，美国联邦政府不单只减免更多房地产税收，甚至补贴8000-10000美元给初次购房者。至于有些国内学者认为税负降低会佐涨炒房风气，其实我认为刚好相反，或许，要解决目前国内住房问题，我们也应该参考其他市场，进一步减小房地产市场的税负，才能降低购房的门槛，促进市场上存量房、空置房的流通，最后才能平抑房价。