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继上周的《楼市美国行（一）》介绍了一些美国房地产市场的税收情况，以及与国内的对比，本期就讲讲美国的房价。

    美国主要的城市分布在东、西两岸（有点像我们的珠三角、长三角、环渤海三大板块相对全国其他地区），中部大部分地区城市化程度较低，跟国内的地区间发展不平衡相像，而楼价也因应不同的州、市，差距很大（像国内的一、二、三线城市的差距）。为了方便比较，我们以三藩市及其湾区对比国内三大板块，以拉斯维加斯对比海南（只是因为拉斯维加斯其实属于旅游、娱乐一块，找不到其他地区，暂且以海南作例)。
    在对比前，我们先了解一下美国的一些房地产形态。由于美国城市化的进程已经走了过百年，存在的形态比国内复杂。在美国，一、二线城市中心区域内往往同时存在大量的自建房（相当部分甚至年代久远）和新旧不一的商品房。同时由于我国一些对房地产的标准与国际尚未接轨，例如目前国内仍以“框架式结构”为主（其实严格意义上讲， 属于苏俄式结构体系），而美国城市内新型建筑主要以钢结构为主，在城市周边零散分布的住宅以木结构、砖木混合结构、砖石混合结构为主。至于美国的自建房，往往被国人误以为别墅，其实，别墅是有严格定义，尤其对别墅周边的环境有严格要求，并且必须具备完善的物业管理配套，多是成片开发、区位独立、自成一体。正如我在上期提及，美国的二手房地产市场相当活跃，很大部分的交易集中在二手自建房（有点像国内的村镇自建房，多数为联排结构）、产权式住宅（与国内多层住宅、单元房相似，但没有物业管理配套），而商品房（与国内商品房定义类似，多为高层住宅）和别墅的供应量及交易相对较少。而国内情况恰恰相反。
    目前，美国三藩市及其湾区的家庭年收入为40000美元左右，其中三藩市中心区域或高级社区的自建房2009年平均交易尺价在1000至1500美元左右（1平方米等于10.76 平方英尺），换算后即约7.3万至11万元人民币每平方米；产权式住宅平均交易尺价在400至800美元左右，换算后即约3万至5.8万元人民币每平方米；商品房价格就相对高昂得多，其尺价往往在1200美元以上，换算后高达8万多元人民币每平方米（美国一、二线城市的商品房无论环境、建筑设计都相当好）。如果按美国家庭收入计算，一个普通家庭全部年收入大约只可以在一线城市购买自建房2.5至3.7平方米，或购买产权式住宅4.7至9.3平方米，或购买商品房3平方米，而美国真正定义的别墅就不是平常家庭可以觊觎的。与国内一线城市中心区域房价和家庭收入的对比情况，我们惊奇地发现，尽管美国经历了金融海啸，但其一线城市的房价对当地人仍然高不可攀，其家庭收入与房价的差距甚至比国内严峻得多。相当多的当地人由于无法负担如此高昂的房价，转而以租房或居住在一线城市周边。
    美国一线城市周边和二线城市的房价相对较低，如三藩市湾区的自建房尺价约为200至500美元，商品房尺价约为300至800美元。平常家庭购买压力虽然比一线城市小，但仍然并不轻松，相当多收入较低的家庭选择居住在远郊及二线城市周边。由于美国城市规划建设较为完善，自然生态保护完好，往往这些上述远郊及二线城市周边的住宅被国人误认为是高档社区或别墅。
    而三、四线城市，由于商业气氛较差，就业难等原因，其房价就相当低廉，自建房尺价往往在200美元以下。这些地区由于人口稀少，森林覆盖率较高，特别容易让国人误解为“豪华别墅”（前段时间在网上沸沸扬扬的“150 万人民币可在国外买什么样的别墅”正是这种“美丽的误解”）但这些地区家庭收入也相对较低，位置偏远，城市配套较少，居住的便利性相当低。其后，我到加拿大西岸了解到的市场情况与美国基本类似。
    综上所述，美国城市的房价远非某些媒体所述的“物美价廉”，更不是普通家庭五六年就可以买得起所谓“别墅”。其实，美国城市的房价对比国内情况，参考两国收入差距因素，价格换算后基本相同，甚至更高。城市化的结果，房地产市场的分化会越来越明显，长期来看，无论国内还是海外，一、二线城市的房价在发展周期中，只会越来越高。
    （下期预告：美国如何解决低收入家庭住房）