楼市转“熊市”了吗？

至2009年年底，关于楼市的调控措施可谓“十二道金牌”的态势，一个比一个严厉、有力，好像回到了2007年10月到2008年6月那段时期。而上周的调控，让已经“受压”的楼市更是雪上加霜，而在资本市场，无论是国内还是在海外上市的中国房地产企业和银行股大幅跌价，不少大盘蓝筹房地产股跌停。

其实，在中国这个发展中的国家，国内房地产市场自身仍在不断的变化，而且还要承受全球一体化的影响，相关的法律法规仍要完善的地方还很多，政策决策的经验仍不足，所以目前阶段的房地产市场往往比较复杂纷扰。

房地产首先作为一种商品，其价格在本质上主要受供求关系决定。纵观目前的国内房地产市场，供方中的土地市场基本由政府控制，而房屋的供应主要分两部分：A政府的廉租房、解困房、保障性住房和B市场化的商品房、自建房。目前国内仍用实物方式处理低收入家庭的住房问题，还未如“房改”那样改革成货币化，而且与市场的价格差距较大，所以供应部分的A对市场的冲击不少。而B部分就基本是市场化行为。

在求方，在此就我就不再重复大家都熟悉的“刚性需求”、“改善性需求”、“投资性需求”，而重点提出大家往往忽视了一个非常大的需求------出口型需求！由于全球一体化，市场和资本是在全球互相融通、流动，已经基本上不存在绝对孤立的市场。而目前中国作为“世界工厂”，出口在GDP的比重在35-40%（金融海啸对中国的打击主要是出口方面，也正因为这样，才提出要拉动内需的政策以期挽救经济发展），可谓经济发展的三驾马车中真正“创利”的主发动机，而其余两架马车内需和投资，大方向去看，对于国家的实际发展着重在基础方面，并不立竿见影，而且，按照历史发展规律，发展中国家依赖出口拉动的时间较长，在我们可以预见的未来，应该不会有大变化。但是，我们往往只看到国内的劳动力（生产力）、资源、产品的出口，而忽略了“土地资源的出口”。所谓“土地资源的出口”其实并不是真的“出口”到国外，而是出口型生产企业、劳动力安置、部分厂矿及出口的上下游企业所要占用房地产资源进行生产等经济活动。这点如果大家留意一下就会明白，就像中山的很多工业用地，都是一些外资企业或出口型企业在使用，尤其是大型的工业区、开发区，外向型企业用地占了相当大的比例，要是加上其上下游企业和配套的商业、宿舍，在总体的用地量上比例就更大。而每年国家的用地指标是固定的，全国总体用地存量是固定的（还要保证18亿亩耕地红线），由此，房地产市场中我们往往忽略的“出口型需求”其实是客观存在而且需求很大。

另外，由于全球一体化进程，全球的投资市场和资本市场越来越融通，其结果是国际的投资资本和“热钱”更容易在世界范围到处追逐利润。由于目前中国国内的投资选择较少，很多行业法律法规有待完善，而导致这部分资本特别钟情于国内的资源类（包括房地产）的投资。

由此，我们应该客观看待目前的国内房地产市场。市场发展有其客观规律，市场调控有其目的，我们不能太过断章取义。目前的国家调控针对是“房价上涨过快”的城市，调控的最终目的主要是尽量解决低收入家庭的住房问题（注意：是解决低收入家庭住房中的“租房”，不是“买房”问题），调控的手段是一方面增加供应量、另一方面压抑“改善性”、打击“投资性”，调控的范围就是住宅（不是所有的房地产类别，不包含商业、工业的用房用地等）。房地产市场有其自身发展规律，国家的调控也是希望房地产市场健康发展，部分的调控并不意味着全面的打击和摒弃，房地产价格在目前经济发展中的博弈复杂纷扰。估计在短期内，全国大范围的一手商品房的交易情况会有较为明显的调整，价格和成交量会有一定下滑，一线城市比较明显。但，我们也应该客观看待房价问题，人人买得起房从来不是政府的目的（只是幻想，在人类发展史上目前还未成功），住得起房（相当部分是租房）才是政府调控目的。个人的意志并不可能改变市场规律，房地产作为一种商品，还是会最后遵从其市场规律发展，供求关系还是最后的决定因素！正如汽车市场，我国的汽车税收很高（很多进口汽车税收是车价1到5倍），但是汽车市场还不是年年增长。以此看，房地产市场目前的调整，也是健康和调整深度有限的，并不意味着整体进入全面的“熊市”。而商业、工业用房在近年的调控中并不是对象，与占据市场稀缺性的别墅一起，可能成为在住宅市场上“退下“的投资者和热钱的下一阶段目标。